Prestiti immobiliari dopo i 60 anni: quali soluzioni?

Le vicissitudini della vita non ci permettono sempre di diventare proprietari della nostra ultima residenza principale prima dell’età pensionabile. Allo stesso modo, un pensionato può desiderare di acquistare un immobile per metterlo in affitto e aumentare il proprio reddito. In entrambi i casi, potrebbe essere necessario un prestito per integrare i risparmi. Non è facile ottenere un prestito bancario dopo i 60 anni, questa è la credenza comune. Esistono tuttavia soluzioni, leggete la guida!

Un contesto in evoluzione

La prima conseguenza dell’età avanzata su una richiesta di mutuo sarà, ovviamente, una maggiore cautela da parte della banca e dell’assicuratore del prestito. La legislazione, abbassando le soglie di usura o applicando un’imposta del 9% sul premio della garanzia per decesso attraverso la Legge di Bilancio 2019, non fornisce un supporto particolare ai senior che desiderano realizzare un progetto immobiliare.

Tuttavia, l’aumento dell’aspettativa di vita significa che a 60 anni c’è ancora una buona parte della vita davanti! Nuovi progetti accompagnano spesso la pensione, che possono riguardare il settore immobiliare: investimento in affitto, acquisizione di una seconda casa o il desiderio di prepararsi per gli anni a venite diventando proprietari di un immobile a piano terra. Le banche lo hanno capito e sono meno restie di prima a concedere prestiti ai pensionati. Oggi esistono prestiti adatti alla loro situazione, rendendo le cose più facili.

Criteri speciali per la banca

Il finanziatore, di fronte a una richiesta di un senior e più in generale di una persona over 50, esaminerà diversi punti:

• Il livello delle risorse, ovviamente.
• Il richiedente possiede già immobili o attività finanziarie?
• È già pensionato? In caso contrario, quale sarà il suo livello di reddito successivamente?

È comune sperimentare una riduzione del reddito al momento della pensione, con pensioni che raramente eguagliano lo stipendio guadagnato in precedenza, anche con i benefit pensionistici complementari.

Alcune banche prevedono, in caso di pensionamento nei prossimi anni, un piano di ammortamento che anticipa una riduzione delle rate mensili al momento opportuno. Accompagnando così l’evoluzione della situazione finanziaria del cliente, il finanziatore si protegge dai debiti non pagati dovuti alla difficoltà di rispettare rate troppo elevate, ma sostiene anche lo standard di vita del pensionato. Un accordo vantaggioso per entrambe le parti.

Inoltre, se il progetto lo consente, è preferibile richiedere la durata più breve possibile del prestito, poiché il rischio viene ridotto di conseguenza. Spetta al mutuatario decidere, prima di qualsiasi iniziativa, l’importo da richiedere: un progetto finanziabile in 10 anni rispettando il rapporto debito/reddito autorizzato ha maggiori probabilità di essere accettato rispetto a un prestito di 20 anni. Infine, e come per qualsiasi mutuo, un acconto sarà gradito.

L’assicurazione del mutuatario, il santo graal del credito ipotecario

La principale difficoltà per un prestito a un senior è trovare un’assicurazione che li copra per l’intera durata del prestito. Poiché le complicazioni nel rimborso diventano statisticamente più probabili con l’avanzare dell’età, diventano un profilo “ad alto rischio” ed è comune che l’adesione venga rifiutata dagli assicuratori. In alcuni casi, la copertura viene offerta solo fino a un’età definita.

Niente panico, gli assicuratori specializzati offrono ora contratti che possono accompagnare un mutuatario senior fino a 80 o addirittura 90 anni! Con tariffe adatte ma non inaccessibili e una copertura adeguata.

Se inoltre si soffre di problemi di salute che complicano la domanda, esistono ancora soluzioni. Frutto di una negoziazione del 2006 tra autorità pubbliche e istituzioni finanziarie, la convenzione AERAS, per “Assicurare e Borroware con Rischio Sanitario Aggravato”, permette di esaminare il suo fascicolo secondo 3 livelli di revisione della domanda che possono essere riassunti come:

• Buona salute che permette una proposta di garanzia;
• Salute a rischio che richiede un esame dettagliato;
• Rischio molto aggravato, il fascicolo viene poi trasmesso a un riassicuratore.

La convenzione permette anche di non tenere conto di patologie vecchie e guarite. Se non è ancora possibile contrarre prestiti a questo stadio, sarà necessario fare a meno dell’assicurazione del mutuatario, il che è interamente possibile!

La garanzia ipotecaria come ultima risorsa

Questa garanzia, che pone l’acquisizione dell’immobile come garanzia per il rimborso del prestito, sostituisce l’assicurazione del mutuatario. Può essere applicata in due modi diversi:

• Il prestito ipotecario garantito, limitato al 70% dell’importo dell’acquisizione. Costa significativamente più di un prestito convenzionale ma evita altrimenti il costo dell’assicurazione. In caso di rate non pagate ripetute o di decesso del mutuatario, la banca può vendere l’immobile per recuperare il capitale dovuto.
• Il prestito ipotecario viager permette, se si possiede già un immobile, di prendere in prestito una somma di denaro ipotecando l’immobile. Questo può permettere l’acquisto di un’altra abitazione, più grande o a piano terra, ad esempio. La banca si rimborsa vendendo l’immobile dopo il decesso del mutuatario che può anche procedere con il rimborso anticipato.

Da notare che come la vendita in viager, il prestito ipotecario viager è da considerare per le persone senza figli. Il concetto di viager implica infatti l’assenza di trasmissione dell’immobile agli eredi dopo il decesso della persona.

Contrarre un prestito dopo i 60 anni è completamente possibile, oggi vengono offerte molteplici soluzioni. Può anche essere utile proporre che un familiare stretto agisca come garante per il prestito e possa rimborsare il capitale in caso di decesso. Una soluzione tanto più pertinente se è l’erede diretto che erediterebbe l’immobile. Ora siete armati e pronti per considerare il futuro!

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