Hipoteca después de los 60: ¿qué soluciones?

Las vicisitudes de la vida no siempre nos permiten convertirnos en propietarios de nuestra última residencia principal antes de la jubilación. Del mismo modo, una persona jubilada puede desear adquirir una propiedad para alquilarla y aumentar sus ingresos. En ambos casos, puede ser necesario un préstamo para complementar los ahorros. No es fácil pedir prestado a un banco después de los 60, tal es la creencia común. Sin embargo, existen soluciones. ¡Lea la guía!

Un contexto en evolución

La primera consecuencia de la edad avanzada en una solicitud de hipoteca será, por supuesto, una mayor cautela por parte del banco y del asegurador del préstamo. La legislación, al reducir los umbrales de usura o aplicar un impuesto del 9% sobre la prima de garantía de defunción a través de la Ley de Finanzas de 2019, no ofrece un apoyo particular a las personas mayores que desean realizar un proyecto inmobiliario.

Sin embargo, el aumento de la esperanza de vida significa que a los 60 años todavía queda un buen trecho de vida por delante. Nuevos proyectos acompañan frecuentemente la jubilación, que pueden implicar inmobiliario: inversión en alquiler, adquisición de una segunda vivienda o el deseo de prepararse para los años futuros convirtiéndose en propietario de una vivienda de planta baja. Los bancos lo han comprendido y son menos reacios que antes a prestar a jubilados. Hoy existen préstamos adaptados a su situación que facilitan las cosas.

Criterios especiales del banco

El prestamista, ante una solicitud de una persona mayor y más generalmente de una persona mayor de 50 años, examinará varios puntos:

• El nivel de recursos, obviamente.
• ¿El solicitante ya posee propiedades o activos financieros?
• ¿Ya está jubilado? Si no lo está, ¿cuál será su nivel de ingresos después?

Es habitual experimentar una reducción de ingresos durante la jubilación, ya que las pensiones rara vez igualan el salario anteriormente ganado, incluso con los beneficios complementarios de jubilación.

Algunos bancos proporcionan, en caso de jubilación en los próximos años, un calendario de amortización que anticipa una reducción de las cuotas mensuales en el momento adecuado. Al acompañar así la evolución de la situación financiera de su cliente, el prestamista se protege contra deudas impagadas debido a la dificultad de cumplir con reembolsos demasiado elevados, pero también apoya el nivel de vida del jubilado. Una solución beneficiosa para ambas partes.

Además, si el proyecto lo permite, conviene favorecer la solicitud del plazo de préstamo más corto posible, ya que el riesgo se reduce en consecuencia. Corresponde al prestatario decidir, antes de cualquier gestión, el importe a pedir prestado: un proyecto financiable en 10 años respetando la ratio de endeudamiento autorizada tiene más probabilidades de ser aceptado que un préstamo a 20 años. Por último, y como en cualquier hipoteca, se agradecerá un depósito.

El seguro de amortización del préstamo, el Santo Grial del crédito hipotecario

La principal dificultad para el préstamo de una persona mayor radica en encontrar un seguro que le cubra durante toda la duración del préstamo. Dado que las complicaciones en el reembolso se vuelven estadísticamente más probables con la edad avanzada, estas personas adquieren un perfil de “alto riesgo” y es frecuente que los aseguradores rechacen la adhesión. En algunos casos, la cobertura solo se ofrece hasta una edad definida.

No hay que alarmarse, las aseguradoras especializadas ofrecen actualmente contratos que pueden acompañar a un prestatario senior hasta los 80 e incluso los 90 años. Con tasas adaptadas pero no inaccesibles y una cobertura adecuada.

Si además padece problemas de salud que complican su solicitud, aún existen soluciones. Derivada de una negociación de 2006 entre las autoridades públicas y las instituciones financieras, la convención AERAS, que significa “Asegurar y Tomar Prestado con Riesgo de Salud Agravado”, permite examinar su expediente según 3 niveles de revisión de solicitudes que pueden resumirse en:

• Buena salud que permite una propuesta de garantía;
• Salud de riesgo que requiere un examen detallado;
• Riesgo muy aggravado, siendo entonces el expediente transmitido a un reasegurador.

La convención también permite que no se tengan en cuenta las patologías antiguas y curadas. Si aún no es posible tomar prestado en esta etapa, será necesario prescindir del seguro de amortización del préstamo, lo cual es perfectamente viable.

La garantía hipotecaria como último recurso

Esta garantía, que establece la propiedad adquirida como garantía para el reembolso del préstamo, reemplaza al seguro de amortización del préstamo. Puede aplicarse de dos formas diferentes:

• El préstamo hipotecario garantizado, limitado al 70% del importe de adquisición. Cuesta significativamente más que un préstamo convencional, pero evita el coste del seguro. En caso de impagos repetidos o fallecimiento del prestatario, el banco puede vender la propiedad para recuperar el capital adeudado.
• El préstamo hipotecario viager permite, si ya posee una propiedad, pedir una suma de dinero colocando una hipoteca sobre la propiedad. Esto puede facilitar la compra de otra vivienda, más grande o de planta baja, por ejemplo. El banco se recupera vendiendo la propiedad después del fallecimiento del prestatario, quien también puede proceder con el reembolso anticipado.

Cabe señalar que, al igual que la venta en viager, el préstamo hipotecario viager debe considerarse para personas sin hijos. En efecto, el concepto de viager implica la ausencia de transmisión de la propiedad a los herederos tras el fallecimiento de la persona.

Pedir prestado después de los 60 es perfectamente viable, existen múltiples soluciones disponibles en la actualidad. También puede resultar útil proponer que un familiar cercano actúe como garante del préstamo y pueda reembolsar el capital en caso de fallecimiento. Esta es una solución aún más relevante cuando se trata del heredero directo que heredaría la propiedad. Ahora está preparado y listo para considerar el futuro.

También debería leer: “Solicitud de hipoteca: poner todas las probabilidades de su lado”