Oorlog in Oekraïne: welke gevolgen voor de Franse vastgoedmarkt?

De geopolitieke context heeft gevolgen voor de meeste aspecten van ons leven, ook al zijn ze niet onmiddellijk zichtbaar. Vastgoed vormt hierop geen uitzondering en de oorlog verandert het landschap aanzienlijk, via meer of minder directe gevolgen. Huishoudens evenals vastgoedprofessionals zouden er goed aan doen deze veranderingen mee te nemen om hun respectievelijke projecten te aanpassen. Laten we proberen te ontcijferen wat op korte termijn de Franse vastgoedmarkt zou moeten beïnvloeden.

Een daling van de vastgoedkoopkracht

Alles lijkt duurder te worden voor huishoudens, vooral wat vastgoed betreft. Hun bezorgdheid is dan ook legitiem, wat betreft hun capaciteit om hun projecten te verwezenlijken en dus om de vastgoedmarkt in beweging te houden.

Stijgende kosten van het levensonderhoud

De overheid spreekt van aanzienlijke, zelfs ontspoorde, inflatie: de definitieve prijs van veel zogenaamde “essentiële” goederen stijgt fors. Als sommige stijgingen al maanden geleden vragen oproept (de prijs van groenten en fruit, hout en energie in het bijzonder), lijkt het conflict tussen Rusland en Oekraïne een sterke verslechtering van de inflatie met zich mee te brengen: veel producten die in het oosten worden gemaakt of grondstoffen uit het oosten nodig hebben, bereiken moeilijk onze kusten en zien hun prijzen daardoor mechanisch stijgen.

Wat energie betreft, gaat het niet alleen om die welke we nodig hebben om ons te verwarmen en te verlichten, ook al is dit problematisch en vereist het ** toenemend overheidsingrijpen** om huishoudbudgetten te beschermen. Veel gefabriceerde producten hebben met name olie nodig om te worden geproduceerd – plastic is hiervan een voorbeeld – en de stijgende pompprijzen treffen ook industrieën die gedwongen worden hun prijzen dienovereenkomstig te verhogen.

Het besteedbaar inkomen van huishoudens wordt aldus verminderd, na het betalen van duurdere elektriciteits- en gasrekeningen en het kopen van duurdere producten in de winkel.

Steeds hogere materiaalprijzen

Koper, hout, tegels, staal en andere: laten we ons in het bijzonder richten op de stijging van materiaalprijzen, die de wereld van vastgoed in grote mate treft. Rusland en Oekraïne zijn grote staalleveranciers, waarvan de prijs door het conflict explodeert, maar die nodig is voor het maken van gewapend beton. Rusland is ook de op een na grootste aluminiumproducent ter wereld waarvan de kostprijs per ton de historische drempel van 4.000 dollar overschrijdt: de prijs van ramen en pergola’s wordt hier sterk door beïnvloed, wanneer tekorten niet heersen.

Over het algemeen hebben projectontwikkelaars van nieuwbouw te maken met duurdere en soms onzekere leveringen. Dit is voldoende om de winstgevendheid van reeds gesloten overeenkomsten te schaden en aanzienlijke prijsstijgingen in de komende maanden te veroorzaken.

Het zijn echter huishoudens die vaak de volle kracht van de financiële gevolgen dragen: aannemingsovereenkomsten voor individuele woningen (CCMI) bevatten een prijsindexatieclausule gebaseerd op de BT 01-index, die de stijging van de bouwkosten meet en blijft stijgen. Een meerkosten van enkele duizenden euro’s kan aldus door de aannemer te goeder trouw worden geclaimd.

Aan de kant van oudere panden zullen stijgende materiaalprijjs onvermijdelijk renovatieprojecten in gevaar brengen, afgezien van het risico dat ze lopende renovaties vertragen. Veel vastgoedtransacties omvatten ook de aankoop van een pand om te renoveren: geopolitieke onzekerheid creëert voorzichtigheid die dit markt al verlangzaamt. Huishoudens kunnen ook kiezen voor een afwachtende houding, in afwachting van een mogelijke terugkeer naar normaliteit aan het einde van het conflict en dalende prijzen. De redenering is dezelfde voor degenen die een instorting van de verschillende markten vrezen.

Stijging van kredietrentes

Ten slotte stellen we een positieve beweging van hypotheekrentes vast, die voortduurt onder inflatiedruk, verergerd met name door de geopolitieke situatie. Nadat ze zelfs in 2020 op historisch lage niveaus waren gebleven, wordt het tegenovergestelde waargenomen en lijkt dit door te zetten. Tussen januari en maart 2022 stegen de rentes met twintig tot veertig basispunten, waarbij het gemiddelde twintigjarige tarief van 1,10% naar 1,40% bruto ging. De nerveuze bankmarkt ten aanzine van de geopolitieke crisis leidt ertoe dat deze stijging aanhoudt, wat alleen de koopkracht van huishoudens kan verminderen.

Buiten de toegestane schuldquote, die op korte termijn geen rekening zal houden met prijsinflatie, zullen huishoudens die geconfronteerd worden met stijgende prijzen steeds meer moeite ondervinden om hun hypotheekbetalingen te voldoen, met een niet onaanzienlijk risico op wanbetaling. Banken zijn zich hiervan bewust en hanteren beleid om zichzelf hiertegen te beschermen: renteverhogingen maar ook het vereisen van spaargeld na de aanbetaling, bijvoorbeeld.

Daling van de werkelijke huurrendementen

Oorlog treft ook investeringen, aangezien rendement wordt beïnvloed door inflatie. Als een investeerder rekent op een rendement van 3% en de inflatie de 4% nadert zoals momenteel het geval is, wordt hun werkelijke winst negatief. Huurverhoging is niet het beste idee, aangezien de huurder die al geconfronteerd wordt met prijsstijgingen zou kunnen wanbetalen.

Concreet neemt de vastgoedkoopkracht af en de oorlog in Oekraïne, hoewel niet noodzakelijk de oorsprong van alle fenomenen, verergert de situatie echter sterk.

Een verslechtering van het sociale klimaat

De economie is direct verbonden met het sociale klimaat van het land, dit is een feit. Een verarming van alle (of de meeste) actoren kan samenzijn alleen maar moeilijker maken.

Het moreel van huishoudens op een dieptepunt

Een logisch maar meer subjectief gevolg van alle hierboven genoemde feiten: het moreel van huishoudens lijdt uiteraard onder de reductie van consumptiemogelijkheden en het maken van projecten. Voorzichtigheid zal ertoe leiden te sparen terwijl de essenties van het dagelijks leven meer kosten: het is de vrije tijd die zal lijden.

Voeg hieraan toe de concrete bezorgdheid die wordt gevoeld ten aanzine van een gewapend conflict waarvan de uiteindelijke reikwijdte nog onzeker is en waarvan niet alle gevolgen zijn overwogen: het moreel van huishoudens zal zeker worden beïnvloed. Toch zijn hoop en positiviteit de fundamenten waaruit elk vastgoedproject ontstaat.

Waarschijnlijke spanningen binnen bedrijven

Een ander potentieel effect van oorlogsgerelateerde bezorgdheid: een beperking van de mogelijkheden die werknemers worden geboden tijdens salarisonderhandelingen. Als begrip over het algemeen de regel kan zijn, is het denkbaar dat dit zou kunnen leiden tot een spanningsklimaat na de presidentsverkiezingen en als de situatie – en het conflict – te lang duren.

Laten we ook de toegenomen risico’s van herstructureringsplannen en de daling van het aantal aanwervingen benadrukken, feiten die uiteraard ongunstig zijn voor de vastgoedmarkt.

Een logische vertraging van het aantal transacties

Al deze elementen leiden tot een zeer logische conclusie: het aantal vastgoedtransacties in 2022 zou een scherpe daling moeten zien. Als de cijfers dit nog moeten bewijzen, kunnen we opmerken dat 2021 een jaar van alle tijden records was en dat de doelstellingen van vastgoedprofessionals voor 2022 dan ook zeker (te) ambitieus zijn.

In 2021 werden niet minder dan 1.118.000 transacties geregistreerd in de oudere sector: een historisch hoogtepunt. Dit omvat met name bijna 140.000 individuele woningverkopen en 116.700 door particulieren gereserveerde nieuwbouwwoningen (minder dan in 2019 maar het aantal afgegeven bouwvergunningen is aanzienlijk gedaald).

Nog voor het uitbreken van het Oekraïense conflict toonde het begin van 2022 tekenen van vertraagde vastgoedactiviteit. Verschillende elementen kunnen dit verklaren, zoals de toepassing van de RE2020-norm die alleen al leidt tot een stijging van de bouwkosten van 7% tot 10% en die waarschijnlijk verklaart waarom veel projecten hun voltooiing in 2021 hebben versneld. Hierbij opgeteld het probleem van materiaalprijzen, de impact op huishoudbudgetten in het geval van een nybouw zou zo ver kunnen gaan het project onrendabel te maken. Genoeg om de geest zacht gezegd te dempen.

Sommige niet-gerealiseerde projecten zouden huishoudens echter kunnen zien omschakelen naar aankoop in de recente oudere sector, met neveneffecten. Enerzijds zou dit de daling van het aantal transacties kunnen beperken, maar anderzijds zou het sommige huishoudens de mogelijkheid ontnemen om in de oudere sector te kopen binnen een redelijk budget door toegenomen concurrentie. Er zou ook een afname van het vastgoedaanbod zijn, door de daling van het aantal nieuwbouwwoningen.

Hoe verkoopt u uw vastgoed in een dergelijke context?

Voor kopers kan alleen een hoger budget dan gebruikelijk om de gewenste aankoop te doen de redder zijn. Maar voor verkopers, laten we eindigen met een positieve noot, met wat advies om uzelf de beste kans te geven om uw vastgoed snel te verkopen en tegen de gewenste prijs.

Zorg er eerst voor dat u een pand op de markt brengt dat zo min mogelijk werk vereist, aangezdit onmiddellijke bezorgdheid zou kunnen oproepen in de geesten van potentiële kopers om alle hierboven genoemde redenen.

Wacht dan, als u kunt, enkele weken voordat u het op de markt brengt, zodat de situatie duidelijker wordt: bij een einde aan het conflict zouden de via afwachtend gedrag gespaarde bedragen in één keer kunnen worden vrijgemaakt en zou vastgoedactiviteit een duidelijke stimulans krijgen. U heeft dan een betere kans om snel te verkopen, en u zou niet lijden onder het langeffect van uw advertentie (een te vaak gezien pand heeft minder aantrekkingskracht).

Ten slotte, maximaliseer de kwaliteit – en de kwaliteiten – van het te verkopen pand. In de context waarin aanbod moeite heeft kopers te vinden, zullen alleen de best gepresenteerde panden gemakkelijk een koper vinden: depersonaliseer, schilder muren die er moe uitzien opnieuw, vervang versleten vloeren, enz. Zonder te vergeten te werken aan het visuele potentieel van uw tuin met de komst van het mooiere weer. Maak van uw pand een model, tegen lage kosten, en dit zal u geld opleveren!

Laten we een woord toevoegen voor investeerders, die er goed aan zouden doen zich te wenden naar investeringen die een hoger rendement beloven dan de huidige recordinflatie. Niet-professionele gemeubileerde verhuur bijvoorbeeld, waarvan het rendement tot 7% kan bedragen.