Guerra in Ucraina: quali conseguenze per il mercato immobiliare francese?

Il contesto geopolitico ha conseguenze per la maggior parte delle aree della nostra vita, anche se non sono immediatamente evidenti. Il settore immobiliare non fa eccezione e la guerra sta cambiando significativamente il panorama, attraverso conseguenze più o meno dirette. Le famiglie così come i professionisti del settore farebbero bene a tenere conto di questi cambiamenti per adattare i rispettivi progetti. Cerchiamo di decifrare cosa, nel breve termine, dovrebbe impattare il mercato immobiliare francese.

Una diminuzione del potere d’acquisto immobiliare

Tutto sembra destinato a costare di più per le famiglie, in particolare per quanto riguarda l’immobiliare. La loro preoccupazione è quindi legittima, per quanto riguarda la capacità di realizzare i loro progetti e quindi, per mantenere in movimento il mercato immobiliare.

Aumento del costo della vita

Il governo lo descrive come significativo, se non addirittura fuori controllo, inflazione: il prezzo finale di molti beni cosiddetti “essenziali” sta aumentando vertiginosamente. Se alcuni aumenti ponevano già delle domande mesi fa (il prezzo di frutta e verdura, legno e energia in particolare), il conflitto Russia-Ucraina sembra portare un forte peggioramento dell’inflazione: molti prodotti fabbricati nell’est o che richiedono materie prime dall’est faticano a raggiungere i nostri mercati e quindi vedono i loro prezzi salire meccanicamente.

Per quanto riguarda l’energia, non si tratta solo di quella necessaria per riscaldarci e illuminARCI, anche se questo è problematico e richiede un maggiore intervento dello Stato per proteggere i bilanci familiari. Molti prodotti fabbricati richiedono in particolare petrolio per essere prodotti – la plastica è un esempio – e i prezzi alle pompa in forte aumento impattano anche le industrie costrette ad aumentare i loro prezzi di conseguenza.

Il reddito disponibile delle famiglie è quindi ridotto, dopo aver pagato bollette di elettricità e gas più care e acquistato prodotti più costosi nei negozi.

Prezzi dei materiali in forte aumento

Rame, legno, piastrelle, acciaio e altri: concentriamoci in particolare sull’aumento dei prezzi dei materiali, che impatta ampiamente il mondo dell’immobiliare. Russia e Ucraina sono grandi fornitori di acciaio, il cui prezzo sta salendo con il conflitto ma che è necessario per realizzare il cemento armato. La Russia è anche il secondo produttore mondiale di alluminio il cui costo per tonnellata supera la soglia storica di 4.000 dollari: il prezzo di finestre e pergolati è strongly impacted by this, when shortages are not raging.

In generale, i costruttori di nuove costruzioni soffrono di approvvigionamenti più costosi e talvolta incerti. Questo è sufficiente per penalizzare la redditività dei contratti già concordati e causare aumenti di prezzo significativi nei prossimi mesi.

Sono tuttavia le famiglie che spesso subiscono la piena forza delle conseguenze finanziarie: i contratti di costruzione di case individuali (CCMI) includono una clausola di indicizzazione del prezzo basata sull’indice BT 01, che misura l’aumento dei costi di costruzione e continua a salire. Un costo aggiuntivo di diverse migliaia di euro può quindi essere richiesto dal costruttore, in buona fede.

Dal lato delle proprietà più vecchie, l’aumento dei prezzi dei materiali inevitabilmente metterà in pericolo i progetti di ristrutturazione, senza contare che rischiano di rallentare le ristrutturazioni già in corso. Molte transazioni immobiliari comportano anche l’acquisto di una proprietà da ristrutturare: l’incertezza geopolitica genera cautela che sta già rallentando questo mercato. Le famiglie possono anche optare per un atteggiamento di attesa, anticipando un possibile ritorno alla normalità alla fine del conflitto e una diminuzione dei prezzi. Il ragionamento è lo stesso per chi teme un crollo dei vari mercati.

Aumenti dei tassi di credito

Infine, notiamo un movimento positivo dei tassi ipotecari, che continua sotto pressione inflazionistica, aggravata in particolare dalla situazione geopolitica. Dopo essere rimasti a livelli storicamente bassi anche nel 2020, si osserva la tendenza opposta e sembra destinata a continuare. Tra gennaio e marzo 2022, i tassi sono aumentati di venti-quaranta punti base, con il tasso medio ventennale che passa dall’1,10% all’1,40% lordo. Il nervosismo del mercato bancario di fronte alla crisi geopolitica porta a questo continuo aumento, che può solo ridurre il potere d’acquisto delle famiglie.

Oltre al rapporto debito/reddito autorizzato, che non terrà conto dell’inflazione dei prezzi nel breve termine, le famiglie di fronte all’aumento dei prezzi incontreranno crescenti difficoltà nel onorare le rate del mutuo, con un rischio di inadempienza non trascurabile. Le banche ne sono consapevoli e stanno adottando politiche progettate per proteggersi da questo: aumenti dei tassi ma anche richiedendo risparmi residui dopo il deposito, ad esempio.

Diminuzione dei rendimenti reali degli affitti

Anche gli investimenti soffrono a causa della guerra, poiché la redditività è impattata dall’inflazione. Se un investitore conta su un rendimento del 3% e l’inflazione si avvicina al 4% come attualmente, il suo guadagno reale diventa negativo. Aumentare gli affitti non è la migliore idea, poiché l’inquilino già di fronte ad aumenti dei prezzi potrebbe non rispettare gli impegni.

In termini concreti, il potere d’acquisto immobiliare sta diminuendo e la guerra in Ucraina, pur non essendo necessariamente l’origine di tutti i fenomeni, sta tuttavia peggiorando strongly la situazione.

Un deterioramento del clima sociale

L’economia è direttamente legata al clima sociale del paese, questo è un dato di fatto. Un impoverimento di tutti (o della maggior parte) degli attori può solo rendere la coabitazione più difficile.

Il morale delle famiglie a un livello basso

Una conseguenza logica ma più soggettiva di tutti i fatti sopra menzionati: il morale delle famiglie ovviamente soffre della riduzione delle possibilità di consumo e della realizzazione di progetti. La prudenza porterà a risparmiare mentre gli essenziali della vita quotidiana costano di più: è il tempo libero a soffrire.

A questo si aggiunge la preoccupazione concreta provata di fronte a un conflitto armato la cui portata finale è ancora incerta e le cui conseguenze non sono tutte state considerate: il morale delle famiglie sarà certamente impattato. Eppure la speranza e la positività sono le fondamenta da cui nasce qualsiasi progetto immobiliare.

Probabili tensioni all’interno delle aziende

Un altro effetto potenziale della preoccupazione legata alla guerra: una limitazione delle possibilità offerte ai dipendenti durante le trattative salariali. Se la comprensione può essere la regola in generale, è concepibile che questo possa portare a un clima di tensione dopo le elezioni presidenziali e se la situazione – e il conflitto – durano troppo a lungo.

Sottolineiamo anche l’aumento del rischio di piani di licenziamento e la riduzione del numero di assunzioni, fatti ovviamente sfavorevoli per il mercato immobiliare.

Un rallentamento logico del numero di transazioni

Tutti questi elementi portano a una conclusione molto logica: il numero di transazioni immobiliari nel 2022 dovrebbe vedere un forte calo. Se le cifre devono ancora dimostrarlo, possiamo notare che il 2021 è stato un anno di record assoluti e che gli obiettivi dei professionisti immobiliari per il 2022 sono quindi certamente (troppo) ambiziosi.

Nel 2021, non meno di 1.178.000 transazioni sono state registrate nel settore usato: un picco storico. Questo include in particolare circa 140.000 vendite di case individuali e 116.700 nuove costruzioni riservate da privati (meno che nel 2019 ma il numero di permessi di costruzione concessi è diminuito significativamente).

Anche prima dello scoppio del conflitto ucraino, l’inizio del 2022 mostrava segni di rallentamento dell’attività immobiliare. Vari elementi possono spiegare questo, come l’applicazione dello standard RE2020 che da solo porta a un aumento del 7% al 10% dei costi di costruzione e che probabilmente spiega perché molti progetti hanno accelerato il loro completamento nel 2021. Aggiungendo a questo il problema dei prezzi dei materiali, l’impatto sui budget familiari considerando una nuova costruzione potrebbe arrivare fino a rendere il progetto non praticabile. Abbastanza per chiaramente scoraggiare gli spiriti, per dir poco.

Alcuni di questi progetti non realizzati potrebbero tuttavia vedere le famiglie orientarsi verso l’acquisto nel settore usato recente, con conseguenze sussidiarie. Da un lato, questo potrebbe limitare il calo del numero di transazioni, ma dall’altro priverebbe alcune famiglie della possibilità di acquistare nel settore usato a un budget ragionevole a causa della maggiore concorrenza. Ci sarebbe anche una riduzione dell’offerta immobiliare, attraverso il calo dei numeri di nuove costruzioni.

Come vendere la tua proprietà in un tale contesto?

Per gli acquirenti, solo un budget superiore al solito per procedere con l’acquisto desiderato può rivelarsi il salvatore. Ma per i venditori, concludiamo con una nota positiva, con alcuni consigli per darvi le migliori possibilità di vendere la vostra proprietà rapidamente e al prezzo desiderato.

In primo luogo, assicuratevi di mettere sul mercato una proprietà che richiede il meno lavoro possibile, poiché questo genererebbe una preoccupazione immediata nella mente dei potenziali acquirenti per tutti i motivi sopra menzionati.

Poi, se potete, aspettate alcune settimane prima di metterla sul mercato, affinché la situazione diventi più chiara: in caso di fine del conflitto, le somme risparmiate attraverso il comportamento di attesa potrebbero essere rilasciate tutte in una volta e l’attività immobiliare vedrebbe una chiara spinta. Avreste allora una migliore possibilità di vendere rapidamente, e non soffrireste dell’effetto di longevità del vostro annuncio (una proprietà vista troppe volte ha meno appeal).

Infine, massimizzate la qualità – e le qualità – della proprietà in vendita. Nel contesto in cui l’offerta fatica a trovare acquirenti, solo le proprietà meglio presentate troveranno facilmente un acquirente: depersonalizzate, ridipingete le pareti stanche, sostituite i pavimenti usurati, ecc. Senza dimenticare di lavorare sul potenziale visivo del vostro giardino con l’arrivo del bel tempo. Fate della vostra proprietà un modello, a basso costo, e questo vi farà guadagnare!

Aggiungiamo una parola per gli investitori, che farebbero bene a orientarsi verso investimenti che promettano un rendimento superiore all’inflazione record attuale. La locazione arredata non professionale ad esempio, il cui tasso di rendimento può raggiungere il 7%.