Guerra de Ucrania: ¿qué consecuencias para el mercado inmobiliario francés?

El contexto geopolítico tiene consecuencias en la mayoría de las áreas de nuestra vida, aunque no siempre sean inmediatamente evidentes. El sector inmobiliario no es una excepción y la guerra está modificando significativamente el panorama, a través de consecuencias más o menos directas. Los hogares así como los profesionales del sector harían bien en tener en cuenta estos cambios para adaptar sus respectivos proyectos. Intentemos descifrar qué debería impactar, a corto plazo, en el mercado inmobiliario francés.

Una caída en el poder adquisitivo inmobiliario

Todo parece indicar que va a costar más a los hogares, especialmente en lo que respecta a la vivienda. Su preocupación es legítima en cuanto a su capacidad para llevar a cabo sus proyectos y, por tanto, para mantener el mercado inmobiliario en movimiento.

Aumento del coste de vida

El gobierno lo describe como una inflación significativa, incluso descontrolada: el precio final de muchos productos considerados «esenciales» está subiendo significativamente. Si algunos incrementos ya planteaban dudas hace meses (el precio de frutas y verduras, la madera y la energía en particular), el conflicto entre Rusia y Ucrania parece provocar un fuerte empeoramiento de la inflación: muchos productos fabricados en el este o que requieren materias primas del este tienen dificultades para llegar a nuestras costas y, por tanto, ven cómo sus precios suben mecánicamente.

En cuanto a la energía, no solo se trata de la necesaria para calentarnos e iluminarnos, aunque esto es problemático y requiere una mayor intervención del Estado para proteger los presupuestos familiares. Muchos productos manufacturados requieren petróleo para su fabricación – el plástico es un ejemplo claro – y los precios desbocados en los surtidores también impactan en las industrias que se ven obligadas a subir sus precios en consecuencia.

La renta disponible de los hogares se reduce así, después de pagar facturas de electricidad y gas más elevadas, y comprar productos más caros en la tienda.

Precios de los materiales en aumento

Cobre, madera, tejas, acero y otros: centremos nuestra atención especialmente en el incremento de los precios de los materiales, que afecta enormemente al mundo inmobiliario. Rusia y Ucrania son grandes proveedores de acero, cuyo precio se dispara con el conflicto pero que es necesario para fabricar hormigón armado. Rusia también es el segundo mayor productor mundial de aluminio, cuyo coste por tonelada supera el umbral histórico de 4.000 dólares: el precio de ventanas y pérgolas se ve fuertemente impactado por esto, cuando no son los desabastecimientos los que arrasan.

En general, los promotores de vivienda nueva están sufriéndose de un suministro más caro y a veces incierto. Esto es suficiente para penalizar la rentabilidad de contratos ya firmados y causar subidas de precios significativas en los próximos meses.

Son sin embargo los hogares quienes a menudo soportan toda la fuerza de las consecuencias financieras: los contratos de construcción de viviendas individuales (CCMI) incluyen una cláusula de indexación de precios basada en el índice BT 01, que mide la subida de los costes de construcción y sigue aumentando. Un coste adicional de varios miles de euros puede ser así reclamado por el promotor, de buena fe.

Por el lado de las propiedades antiguas, la subida de los precios de los materiales inevitablemente pondrá en peligro los proyectos de renovación, sin contar que corre el riesgo de ralentizar las renovaciones ya en curso. Muchas transacciones inmobiliarias también implican adquirir una propiedad para renovar: la incertidumbre geopolítica genera cautela que ya está frenando este mercado. Los hogares también pueden optar por una actitud de espera, anticipando una posible vuelta a la normalidad al final del conflicto y una bajada de precios. El razonamiento es el mismo para quienes temen un colapso de los distintos mercados.

Incremento de los tipos de interés crediticios

Finalmente, observamos un movimiento positivo en los tipos hipotecarios, que continúa bajo presión inflacionista, agravada notablemente por la situación geopolítica. Después de mantenerse en niveles históricamente bajos incluso en 2020, se observa la tendencia opuesta y parece que va a continuar. Entre enero y marzo de 2022, los tipos subieron entre veinte y cuarenta puntos básicos, con el tipo medio a veinte años pasando del 1,10% al 1,40% bruto. El nerviosismo del mercado bancario ante la crisis geopolítica está llevando a que este incremento continúe, lo que solo puede reducir el poder adquisitivo de los hogares.

Más allá del ratio de endeudamiento autorizado, que no tendrá en cuenta la inflación de precios a corto plazo, los hogares que se enfrentan a subidas de precios encontrarán cada vez más dificultades para honorer sus pagos de la hipoteca, con un riesgo nada despreciable de impago. Los bancos son conscientes de esto y están adoptando políticas diseñadas para protegerse de esto: subidas de tipos pero también exigiendo ahorros residuales después del depósito, por ejemplo.

Caída de los rendimientos reales del alquiler

La inversión también sufre por la guerra, ya que la rentabilidad se ve afectada por la inflación. Si un inversor cuenta con un rendimiento del 3% y la inflación se acerca al 4% como es el caso actualmente, su ganancia real se vuelve negativa. Subir los alquileres no es la mejor idea, ya que el inquilino ya enfrentado a incrementos de precios podría dejar de pagar.

En términos concretos, el poder adquisitivo inmobiliario está decreasing y la guerra en Ucrania, aunque no necesariamente sea el origen de todos los fenómenos, está sin embargo empeorando fuertemente la situación.

Un deterioro del clima social

La economía está directamente vinculada al clima social del país, esto es un hecho. Un empobrecimiento de todos (o la mayoría) de los actores solo puede hacer más difícil la convivencia.

La moral de los hogares en un momento bajo

Una consecuencia lógica pero más subjetiva de todos los hechos mencionados anteriormente: la moral de los hogares obviously suffers from la reducción de las posibilidades de consumo y de realizar proyectos. La prudencia llevará a ahorrar mientras lo esencial de la vida cotidiana cuesta más: son los ocio los que van a sufrir.

Añádase a esto la preocupación concreta que se siente ante un conflicto armado cuyo alcance final sigue siendo incierto y cuyas consecuencias no han sido todas considered: la moral de los hogares se verá sin duda afectada. Sin embargo, la esperanza y la positividad son los cimientos desde los cuales surge cualquier proyecto inmobiliario.

Probables tensiones dentro de las empresas

Otro efecto potencial de la preocupación relacionada con la guerra: una limitación de las posibilidades ofrecidas a los empleados durante las negociaciones salariales. Si la comprensión puede ser la norma en general, es conceivable que esto pueda lead to un clima de tensión después de las elecciones presidenciales y si la situación – y el conflicto – duran demasiado.

Señalemos también el increased risk of redundancy plans y la reducción del número de contrataciones, hechos que son obviously desfavorables para el mercado inmobiliario.

Una ralentización lógica del número de transacciones

Todos estos elementos lead to una conclusión muy lógica: el número de transacciones inmobiliarias en 2022 debería ver un declive pronunciado. Si las cifras todavía tienen que demostrarlo, podemos señalar que 2021 fue un año de récords históricos y que los objetivos de los profesionales inmobiliarios para 2022 son por lo tanto certainement (demasiado) ambicioso.

En 2021, se registraron nada menos que 1.178.000 transacciones en el sector de segunda mano: un máximo histórico. Esto incluye notably cerca de 140.000 ventas de viviendas individuales y 116.700 viviendas nuevas reservadas por particulares (menos que en 2019 pero el número de licencias de construcción concedidas ha caído significativamente).

Incluso antes del estallido del conflicto ukrainiano, el comienzo de 2022 mostraba signos de ralentización de la actividad inmobiliaria. Varios elementos pueden explicar esto, como la aplicación de la norma RE2020 que por sí sola leads to un incremento del 7% al 10% en los costes de construcción y que probablemente explica por qué muchos proyectos aceleraron su finalización en 2021. Añádase a esto la cuestión de los precios de los materiales, el impacto en los presupuestos familiares considerando una vivienda nueva podría llegar hasta hacer el proyecto inviable. Suficiente para clearly dampen spirits, como mínimo.

Algunos de estos proyectos no realizados podrían sin embargo ver a los hogares volver a la adquisición en el sector de segunda mano reciente, con consecuencias subsidiarias. Por un lado, esto podría limitar el declive en el número de transacciones, pero por otro lado privaría a algunos hogares de la posibilidad de comprar en el sector de segunda mano a un presupuesto razonable debido al increased competition. También habría una reducción en la oferta inmobiliaria, a través de la caída en el número de construcciones de viviendas nuevas.

¿Cómo vender su propiedad en tal contexto?

Para los compradores, solo un presupuesto más elevado que el habitual para proceder con la adquisición deseada puede resultar ser el salvavidas. Pero para los vendedores, terminemos con una nota positiva, con algunos consejos para darse las mejores probabilidades de vender su propiedad rápidamente y al precio deseado.

En primer lugar, asegúrese de sacar al mercado una propiedad que requiera el menor trabajo possible, ya que esto generaría una preocupación inmediata en la mente de los compradores potenciales por todas las razones mencionadas anteriormente.

Luego, si puede, espere unas semanas antes de sacarla al mercado, para que la situación se aclare: en caso de que el conflicto termine, los ahorros acumulados mediante el comportamiento de espera podrían liberarse de golpe y la actividad inmobiliaria vería un clear boost. Entonces tendría una mejor oportunidad de vender rápidamente, y no sufferiría del efecto de longevidad de su anuncio (una propiedad vista demasiadas veces tiene menos appeal).

Finalmente, maximice la calidad – y las cualidades – de la propiedad en venta. En el contexto de una oferta que lucha por encontrar compradores, solo las propiedades mejor presentadas encontrarán fácilmente un comprador: despersonalice, repinte las paredes cansadas, reemplace los suelos desgastados, etc. Sin olvidar trabajar en el potencial visual de su jardín con la llegada del buen tiempo. ¡Haga de su propiedad un modelo, a bajo coste, y esto le reportará dinero!

Añadamos una palabra para los inversores, que harían bien en dirigirse a inversiones que prometan un rendimiento superior a la inflación récord actual. El alquiler amueblado no profesional, por ejemplo, cuyo tasa de rentabilidad puede alcanzar el 7%.