Ukraine-Krieg: Welche Folgen für den französischen Immobilienmarkt?

Der geopolitische Kontext hat Folgen für die meisten Bereiche unseres Lebens, auch wenn sie nicht unmittelbar offensichtlich sind. Immobilien bilden keine Ausnahme, und der Krieg verändert die Landschaft erheblich – durch mehr oder weniger direkte Folgen. Haushalte sowie Immobilienprofis sollten diese Veränderungen berücksichtigen, um ihre jeweiligen Projekte anzupassen. Lassen Sie uns versuchen, zu entschlüsseln, was kurzfristig den französischen Immobilienmarkt beeinflussen sollte.

Ein Rückgang der Immobilienkaufkraft

Alles deutet darauf hin, dass es für Haushalte, insbesondere bezüglich Immobilien, teurer wird. Ihre Sorge ist daher berechtigt, was ihre Fähigkeit betrifft, ihre Projekte zu verwirklichen und daher den Immobilienmarkt in Bewegung zu halten.

Steigende Lebenshaltungskosten

Die Regierung bezeichnet sie als erheblich, ja sogar außer Kontrolle geratende Inflation: der Endpreis vieler sogenannter “essenzieller” Güter steigt stark an. Wenn einige Erhöhungen bereits vor Monaten Fragen aufwarfen (der Preis von Obst und Gemüse, Holz und Energie insbesondere), scheint der Russland-Ukraine-Konflikt eine starke Verschärfung der Inflation mit sich zu bringen: viele Produkte, die im Osten hergestellt werden oder Rohstoffe aus dem Osten benötigen, gelangen nur schwer zu uns, und ihre Preise steigen daher mechanisch.

Was die Energie betrifft, so ist es nicht nur die, die wir zum Heizen und Beleuchten benötigen, auch wenn dies problematisch ist und ein zunehmendes Eingreifen des Staates zum Schutz der Haushaltsbudgets erfordert. Viele industriell hergestellte Produkte benötigen notable Öl zur Herstellung – Plastik ist ein Beispiel –, und die stark steigenden Benzinpreise wirken sich auch auf Industrien aus, die gezwungen sind, entsprechend ihre Preise zu erhöhen.

Das verfügbare Einkommen der Haushalte wird somit reduziert, nach dem Bezahlen teurerer Strom- und Gasrechnungen und dem Kauf teurerer Produkte im Geschäft.

Stark steigende Materialpreise

Kupfer, Holz, Fliesen, Stahl und andere: Lassen Sie uns insbesondere auf den Anstieg der Materialpreise eingehen, der die Immobilienwelt stark beeinflusst. Russland und Ukraine sind große Stahlproduzenten, dessen Preis aufgrund des Konflikts in die Höhe schnellt, aber der für die Herstellung von Stahlbeton benötigt wird. Russland ist auch der zweitgrößte Aluminiumproduzent der Welt, dessen Kosten pro Tonne die historische Schwelle von 4.000 Dollar überschreiten: Der Preis von Fenstern und Pergolen wird stark davon beeinflusst, wenn nicht gerade Knappheit herrscht.

Insgesamt leiden Neubau-Immobilienentwickler unter teurerer und manchmal unsicherer Versorgung. Dies reicht aus, um die Rentabilität bereits vereinbarter Verträge zu beeinträchtigen und erhebliche Preiserhöhungen in den kommenden Monaten zu verursachen.

Es sind jedoch oft die Haushalte, die die volle Wucht der finanziellen Folgen tragen: Individualhausbauverträge (CCMI) enthalten eine Preisindexierungsklausel basierend auf dem BT 01-Index, der den Anstieg der Baukosten misst und weiter steigt. Ein Mehrkostenbetrag von mehreren tausend Euro kann somit vom Entwickler in gutem Glauben gefordert werden.

Bei älteren Immobilien werden steigende Materialpreise unvermeidlich Renovierungsprojekte gefährden, ohne zu zählen, dass sie laufende Renovierungen verlangsamen könnten. Viele Immobilientransaktionen umfassen auch den Erwerb einer Immobilie zur Renovierung: Geopolitische Unsicherheit erzeugt Vorsicht, die diesen Markt bereits verlangsamt. Haushalte könnten auch eine abwartende Haltung wählen, im anticipation eines möglichen Endes des Konflikts und sinkender Preise. Die Überlegung ist dieselbe für diejenigen, die einen Zusammenbruch der verschiedenen Märkte befürchten.

Kreditzinserhöhungen

Schließlich beobachten wir eine positive Bewegung bei den Hypothekenzinsen, die unter inflationsdruck fortsetzt, verschärft insbesondere durch die geopolitische Situation. Nachdem sie selbst 2020 auf historisch niedrigen Werten blieben, wird der gegenteilige Trend beobachtet und wird wahrscheinlich anhalten. Zwischen Januar und März 2022 stiegen die Zinsen um zwanzig bis vierzig Basispunkte, wobei der durchschnittliche Zwanzigjahreszins von 1,10% auf 1,40% brutto stieg. Die Nervosität des Bankenmarktes angesichts der geopolitischen Krise führt zu diesem weiteren Anstieg, der nur die Haushaltskaufkraft reduzieren kann.

Über das autorisierte Schulden-Einkommens-Verhältnis hinaus, das kurzfristig die Preisinflation nicht berücksichtigen wird, werden Haushalte, die mit steigenden Preisen konfrontiert sind, zunehmend Schwierigkeiten haben, ihre Hypothekenzahlungen zu leisten, mit einem nicht unerheblichen Ausfallrisiko. Die Banken sind sich dessen bewusst und verfolgen Richtlinien, die sie davor schützen sollen: Zinserhöhungen, aber auch die Forderung von Reservespareinlagen nach der Kaution, zum Beispiel.

Rückgang der tatsächlichen Mieterträge

Auch Investitionen leiden unter dem Krieg, da die Rentabilität durch Inflation beeinflusst wird. Wenn ein Investor auf eine 3% Rendite zählt und die Inflation wie derzeit bei etwa 4% liegt, wird sein realer Gewinn negativ. Die Miete zu erhöhen ist nicht die beste Idee, da der Mieter, der bereits mit Preiserhöhungen konfrontiert ist, ausfallen könnte.

Konkret nimmt die Immobilienkaufkraft ab, und der Krieg in der Ukraine, obwohl nicht notwendigerweise der Ursprung aller Phänomene, verschlechtert die Situation dennoch stark.

Eine Verschlechterung des sozialen Klimas

Die Wirtschaft ist direkt mit dem sozialen Klima des Landes verbunden, dies ist eine Tatsache. Eine Verarmung aller (oder der meisten) Akteure kann das Zusammenleben nur erschweren.

Die Stimmung der Haushalte auf einem Tiefpunkt

Eine logische, aber subjektivere Folge aller oben genannten Tatsachen: Die Stimmung der Haushalte leidet natürlich unter der Reduzierung der Konsummöglichkeiten und der Projektverwirklichung. Vorsicht wird zum Sparen führen, während die Grundbedürfnisse des täglichen Lebens mehr kosten: Es wird die Freizeit sein, die darunter leidet.

Hinzu kommt die konkrete Sorge angesichts eines bewaffneten Konflikts, dessen endgültiges Ausmaß noch ungewiss ist und dessen Folgen nicht alle bedacht wurden: Die Stimmung der Haushalte wird sicherlich beeinträchtigt. Doch Hoffnung und Positivität sind die Grundlagen, aus denen jedes Immobilienprojekt entsteht.

Wahrscheinliche Spannungen in Unternehmen

Eine weitere potenzielle Folge der kriegsbedingten Sorge: Eine Einschränkung der Möglichkeiten, die Arbeitnehmern bei Gehaltsverhandlungen geboten werden. Wenn Verständnis im Allgemeinen die Regel sein mag, ist vorstellbar, dass dies nach den Präsidentschaftswahlen und wenn die Situation – und der Konflikt – zu lange andauern, zu einem Spannungsklima führen könnte.

Lassen Sie uns auch auf das erhöhte Risiko von Sozialplänen und die Reduzierung der Einstellungszahlen hinweisen, Fakten, die für den Immobilienmarkt natürlich ungünstig sind.

Ein logischer Rückgang der Transaktionszahlen

All diese Elemente führen zu einer sehr logischen Schlussfolgerung: Die Anzahl der Immobilientransaktionen im Jahr 2022 sollte einen starken Rückgang verzeichnen. Wenn die Zahlen dies noch beweisen müssen, können wir feststellen,, dass 2021 ein Jahr aller Zeitrekorde war und dass die Ziele der Immobilienprofis für 2022 daher certainly (zu) ehrgeizig sind.

Im Jahr 2021 wurden nicht weniger als 1.178.000 Transaktionen im Sektor der älteren Immobilien verzeichnet: ein historischer Höchststand. Dies umfasst notably rund 140.000 Einfamilienhausverkäufe und 116.700 Neubauwohnungen, die von Privatpersonen reserviert wurden (weniger als 2019, aber die Anzahl der erteilten Baugenehmigungen ist deutlich gesunken).

Noch vor dem Ausbruch des Ukraine-Konflikts zeigte der Beginn des Jahres 2022 Anzeichen einer verlangsamten Immobilienaktivität. Verschiedene Elemente können dies erklären, wie die Anwendung des RE2020-Standards, der allein zu einem 7% bis 10% Anstieg der Baukosten führt und wahrscheinlich erklärt, warum viele Projekte ihre Fertigstellung 2021 beschleunigten. Hinzu kommt das Materialpreisproblem, die Auswirkung auf Haushaltsbudgets bei einem Neubau könnte so weit gehen, das Projekt undurchführbar zu machen. Genug, um die Stimmung deutlich zu dämpfen, um es milde auszudrücken.

Einige dieser nicht realisierten Projekte könnten jedoch dazu führen, dass Haushalte in den neueren Sektor wechseln, mit nebensächlichen Folgen. Einerseits könnte dies den Rückgang der Transaktionszahlen begrenzen, andererseits würde es einigen Haushalten die Möglichkeit nehmen, im älteren Sektor zu einem vernünftigen Budget zu kaufen, aufgrund des verstärkten Wettbewerbs. Es gäbe auch eine Reduzierung des Immobilienangebots durch den Rückgang der Neubauzahlen.

Wie verkauft man Immobilien in einem solchen Kontext?

Für Käufer könnte nur ein höheres Budget als üblich die Rettung sein, um die gewünschte Anschaffung zu tätigen. Aber für Verkäufer lassen Sie uns mit einem positiven Abschluss enden, mit einigen Ratschlägen, um sich die besten Chancen zu geben, Ihre Immobilie schnell und zum gewünschten Preis zu verkaufen.

Stellen Sie zunächst sicher, dass Sie eine Immobilie auf den Markt bringen, die so wenig Arbeit wie möglich erfordert, da dies bei potenziellen Käufern sofortige Sorge auslösen würde, aus allen oben genannten Gründen.

Dann, wenn Sie können, warten Sie einige Wochen, bevor Sie sie auf den Markt bringen, damit sich die Situation klärt: Im Falle eines Endes des Konflikts könnten die durch abwartendes Verhalten eingesparten Beträge sofort freigesetzt werden und die Immobilienaktivität würde einen deutlichen Aufschwung erleben. Sie hätten dann bessere Chancen, schnell zu verkaufen, und würden nicht unter dem Langzeiteffekt Ihrer Anzeige leiden (eine zu oft gesehene Immobilie hat weniger Reiz).

Schließlich maximieren Sie die Qualität – und Eigenschaften – der zum Verkauf stehenden Immobilie. In einem Kontext, in dem Angebot nur schwer Käufer findet, werden nur die am besten präsentierten Immobilien leicht einen Käufer finden: Depersonalisieren, streichen Sie müde Wände neu, ersetzen Sie abgenutzte Böden usw. Ohne zu vergessen, am das visuelle Potenzial Ihres Gartens zu arbeiten, mit dem besseren Wetter. Machen Sie Ihre Immobilie zu einem Vorbild, zu niedrigen Kosten, und das wird Ihnen Geld einbringen!

Lassen Sie uns ein Wort für Investoren hinzufügen, die gut beraten sind, sich Investitionen zuzuwenden, die eine höhere Rendite als die derzeitige Rekordinflation versprechen. Nicht-professionelle möblierte Vermietung zum Beispiel, deren Rendite bis zu 7% erreichen kann.