乌克兰战争：对法国房产市场有何影响？

地缘政治环境虽然影响并非立即显现，却波及我们生活的方方面面。房产市场也不例外，战争正通过或直接或间接的后果显著改变着格局。家庭以及业内人士都应充分考虑这些变化，以调整各自的项目计划。让我们尝试解读短期内哪些因素将影响法国房产市场。

房产购买力下降

对于家庭来说，一切似乎都变得更贵了，尤其是房产方面。他们对自己实现项目的能力从而保持房产市场活力的担忧是合理的。

生活成本上升

政府称其为显著的、甚至失控的通胀：许多所谓“必需”商品的最终价格正在大幅上涨。如果说某些涨幅在几个月前就已经引起质疑（水果蔬菜、木材和能源价格尤其如此），那么俄乌冲突似乎正在加剧通胀：许多在东部生产或需要东部原材料的产品难以运抵我国，价格因此机械性上涨。

至于能源问题，供暖和照明所需的能源已经令人担忧，需要国家加强干预来保护家庭预算。许多制成品尤其需要石油来生产——塑料就是典型例子——而油价飙升也迫使相关行业提价。

因此，家庭的可支配收入减少了，在支付了更贵的电费和燃气费，以及在商店购买了更贵的商品之后。

原材料价格飙升

铜、木材、瓷砖、钢材等：让我们特别关注原材料价格上涨问题，这对房产行业影响很大。俄罗斯和乌克兰是主要的钢材供应国，钢材价格在冲突中飙升，而钢筋混凝土的生产正需要钢材。俄罗斯还是世界第二大铝生产国，每吨价格超过4000美元的历史大关：门窗和凉廊的价格深受其影响，而短缺问题还在蔓延。

总体而言，新建住宅开发商正遭受着更加昂贵且有时不确定的供应之苦。这足以损害已签订合同的盈利能力，并导致未来几个月价格大幅上涨。

然而，往往是家庭承担着全部财务后果：个人住宅建造合同（CCMI）包含基于BT 01指数的价格指数条款，该指数衡量建造成本的上涨且持续攀升。开发商可能因此要求数千欧元的额外费用，这是合理的。

在旧房方面，原材料价格上涨将不可避免地危及翻新项目，更不用说可能放缓正在进行的翻新。许多房产交易也涉及购买需要翻新的房产：地缘政治不确定性引发谨慎态度，已经在放缓这一市场。家庭也可能采取观望态度，预期冲突结束后的价格回落。各市场崩盘的担忧者的考量亦是如此。

信贷利率上升

最后，我们注意到抵押贷款利率上升态势，在通胀压力下持续，加上地缘政治局势的加剧。继2020年乃至之后保持历史低位之后，现在出现了相反的趋势，且似乎会持续。2022年1月至3月，利率上升了20至40个基点，20年期平均利率从1.10%升至1.40%（税前）。银行市场面对地缘政治危机的紧张情绪导致利率持续上涨，这只会削弱家庭的购买力。

除了不会在短期内考虑价格通胀的法定债务收入比之外，面对价格上涨的家庭将越来越难以偿还抵押贷款，违约风险也不容忽视。银行意识到了这一点，正在采取保护自身的政策：提高利率，但也要求在支付首付后保留剩余储蓄等。

实际租金收益率下降

投资也受战争影响，因为收益率受到通胀侵蚀。如果投资者预期3%的收益率，而通胀接近目前的4%，他们的实际收益就变为负数。提高租金并非最佳主意，因为已经面临价格上涨的租户可能违约。

具体而言，房产购买力正在下降，而乌克兰战争虽然不一定是所有现象的根源，却正在显著恶化局势。

社会气候的恶化

经济与国家的社会气候直接相关，这是事实。所有（或大多数）参与者的贫困只会使共处更加困难。

家庭情绪处于低谷

上述所有事实的逻辑但更主观的后果：家庭情绪自然受到消费可能性减少和制定项目的影响。谨慎会导致储蓄，而日常生活必需品更加昂贵：受到影响的将是休闲。

此外，面对一场最终范围仍不确定、后果尚未完全考量的武装冲突，人们感到切实的担忧：家庭情绪肯定会受到影响。然而，希望和积极是任何房产项目的基础。

企业内部可能出现的紧张关系

与战争相关的担忧的另一个潜在影响：薪资谈判中员工可获得的可能性受到限制。如果一般情况下的理解是规则，可以想象的是，如果局势——以及冲突——持续太久，可能在总统选举后导致紧张气氛。

我们还要强调裁员计划风险增加和招聘人数减少，这些对房产市场显然不利。

交易数量的逻辑性放缓

所有这些因素导致一个非常逻辑的结论：2022年房产交易数量应该会大幅下降。如果数据还有待证明，我们可以注意到2021年是创纪录的一年，因此房产专业人士对2022年的目标肯定（过于）雄心勃勃。

2021年，旧房市场交易量高达1,178,000笔：创历史新高。其中包括近140,000套独栋住宅销售和116,700套新房由个人预订（虽低于2019年，但发放的建筑许可数量已大幅下降）。

甚至在乌克兰冲突爆发之前，2022年初就显示出房产活动放缓的迹象。多种因素可以解释这一点，例如RE2020标准的实施，该标准 alone 导致建造成本增加7%至10%，这可能解释了为什么许多项目在2021年加速完成。加上原材料价格问题，对考虑新房的家庭预算的影响可能高达使项目不可行。足以明确打击信心，至少可以说。

然而，一些未实现的项目可能会导致家庭转向近期旧房市场，产生附带后果。一方面，这可能限制交易数量的下降，但另一方面，由于竞争加剧，部分家庭将失去以合理预算购买旧房的可能性。还将出现房产供应减少，因为新房建造数量下降。

在此背景下如何出售您的房产？

对于买家来说，只有比平时更高的预算才能完成想要的收购可能是救星。但对于卖家，让我们以积极的建议结束，给自己最佳的快速出售房产并以理想价格出售的机会。

首先，确保上市的是尽可能少需要施工的房产，因为上述所有原因都会立即引起潜在买家的担忧。

其次，如果可以的话，等几周再上市，以便局势更加明朗：一旦冲突结束，观望行为节省的资金可能会一次性释放，房产活动将明显增强。这样您快速出售的机会更大，也不会因广告时效而受损（被看得太多的房产吸引力会降低）。

最后，最大化待售房产的品质和优点。在供方难以找到买方的背景下，只有呈现最好的房产才能轻松找到买家：去除个性化、重新粉刷老旧的墙面、更换磨损的地板等。不要忘记随着天气转暖美化花园的视觉潜力。让您的房产成为低成本典范，这将为您带来收益！

我们还要提醒投资者，他们最好转向承诺收益率高于当前创纪录通胀的投资。例如，非专业带家具租赁，其收益率可达7%。