מלחמת אוקראינה: מה ההשלכות על שוק הנדל"ן הצרפתי?

להקשר הגיאופוליטי יש השפעות על רוב תחומי חיינו, גם אם אינן נראות לעין מיד. נדל“ן אינו יוצא מן הכלל, והמלחמה משנה באופן משמעותי את הנוף, בין אם באופן ישיר ובין אם בעקיפין. משקי בית וכן אנשי מקצוע בתחום הנדל”ן יעשו בחכמה אם ישקלו שינויים אלה להתאים את הפרויקטים שלהם בהתאם. בואו ננסה לפענח מה צפוי להשפיע על שוק הנדל“ן הצרפתי בטווח הקצר.

ירידה בכוח הקנייה בנדל“ן

הכל מעיד על כך שהדברים יעלו יותר עבור משקי הבית, במיוחד בכל הנוגע לנדל“ן. הדאגה שלהם לגבי יכולתם להגשים את הפרויקטים שלהם ולכן לשמור על שוק הנדל”ן בתנועה היא לגיטימית.

עליית יוקר המחיה

הממשלה מתארת זאת כאינפלציה משמעותית, אפילו בלתי נשלטת: המחיר הסופי של מוצרים רבים המכונים “חיוניים” עולה בחדות. אם חלק מהעליות כבר עוררו שאלות לפני חודשים (מחיר הפירות והירקות, העץ והאנרגיה בפרט), נראה כי הסכסוך רוסיה-אוקראינה מביא החרפה משמעותית של האינפלציה: מוצרים רבים המיוצרים במזרח או הדורשים חומרי גלם מהמזרח מתקשים להגיע לחופינו ולכן מחיריהם עולים באופן מכני.

בנוגע לאנרגיה, אין זה רק האנרגיה הדרושה לחימום ותאורה, גם אם זו בעייתית ודורשת התערבות מדינית גוברת להגנה על תקציבי משקי הבית. מוצרים מיוצרים רבים דורשים במיוחד נפט לייצורם – פלסטיק הוא דוגמה מובהקת – ועליית מחירי הדלק משפיעה גם על תעשיות שנאלצות להעלות את מחיריהן בהתאם.

הכנסה פנויה של משקי בית מצטמצמת לאחר תשלום חשבונות חשמל וגז יקרים יותר, ורכישת מוצרים יקרים יותר בחנויות.

עליית מחירי החומרים

נחושת, עץ, אריחים, פלדה ועוד: הבה נתמקד במיוחד בעליית מחירי החומרים, המשפיעה על עולם הנדל“ן במידה רבה. רוסיה ואוקראינה הן ספקיות פלדה מרכזיות, שמחירה מזנק עם הסכסוך אך היא נדרשת לייצור בטון מזויין. רוסיה היא גם יצרנית האלומיניום השנייה בגודלה בעולם שעלות הטון שלה עולה על סף השיא ההיסטורי של 4,000 דולר: מחיר החלונות והפרגולות מושפע מכך באופן חזק, כשמחסורים אינם משתוללים.

באופן כללי, יזמי דיור לבנייה חדשה סובלים מאספקה יקרה ולעתים לא ודאית. דבר זה מספיק כדי לפגוע ברווחיות של חוזים שכבר נחתמו ולגרום לעליות מחירים משמעותיות בחודשים הקרובים.

אולם משקי הבית הם לרוב אלה שנושאים את מלוא ההשלכות הפיננסיות: חוזי בנייה לבניין בודד (CCMI) כוללים סעיף הצמדה למדד BT 01, המודד את עליית עלויות הבנייה וממשיך לעלות. עודף עלות של מספר אלפי אירו עשוי להידרש על ידי היזם, בתום לב.

בצד הנכסים הישנים, עליית מחירי החומרים תסכן בהכרח פרויקטים של שיפוץ, מבלי לספור שהם עלולים להאט שיפוצים שכבר בעיצומם. עסקאות נדל“ן רבות כרוכות גם ברכישת נכס לשיפוץ: אי-הוודאות הגיאופוליטית מטפחת זהירות שכבר מאטה שוק זה. משקי בית עשויים גם לבחור בגישת המתנה וראייה, בציפייה לחזרה לשגרה אפשרית בסיום הסכסוך וירידת מחירים. ההיגיון זהה לגבי אלה החוששים מקריסת השווקים השונים.

עליית ריבית האשראי

לבסוף, אנו מציינים תנועה חיובית בריביות המשכנתאות, שנמשכת תחת לחץ אינפלציוני, שמחריף בין היתר עקב המצב הגיאופוליטי. לאחר שנשארו ברמות נמוכות היסטורית גם ב-2020, צפויה מגמה הפוכה שצפויה להימשך. בין ינואר למרץ 2022, הריביות עלו בעשרים עד ארבעים נקודות בסיס, כאשר הריבית הממוצעת ל-20 שנה עלתה מ-1.10% ל-1.40% ברוטו. עצבנות שוק הבנקים מול המשבר הגיאופוליטי מובילה להמשך העלייה הזו, שיכולה רק להפחית את כוח הקנייה של משקי הבית.

מעבר ליחס החוב-הכנסה המותר, שלא יתחשב באינפלציית המחירים בטווח הקצר, משקי בית מול עליית מחירים יתקשו יותר ויותר לעמוד בתשלומי המשכנתא שלהם, עם סיכון לא מבוטל של חדלות פירעון. הבנקים מודעים לכך ומאמצים מדיניות שנועדה להגן על עצמם מפני כך: עליית ריביות אך גם דרישה לחיסכון שיורי לאחר המקדמה, למשל.

ירידה בתשואות השכירות הריאליות

גם השקעות סובלות מהמלחמה, שכן הרווחיות מושפעת מהאינפלציה. אם משקיע מצפה לתשואה של 3% והאינפלציה מתקרבת ל-4% כפי שנכון כיום, הרווח הריאלי שלו הופך שלילי. העלאת דמי השכירות אינה הרעיון הטוב ביותר, שכן הדייר שכבר מתמודד עם עליות מחירים עלול לפשוט רגל.

באופן מעשי, כוח הקנייה בנדל“ן יורד והמלחמה באוקראינה, גם אם אינה בהכרח מקור כל התופעות, מחריפה את המצב באופן משמעותי.

הרעה באקלים החברתי

הכלכלה קשורה ישירות לאקלים החברתי של המדינה, זה עובדה. התרוששות של כל הגורמים (או רובם) יכולה רק להקשות על הדו-קיום.

מורל משקי הבית בשפל

תוצאה הגיונית אך יותר סובייקטיבית של כל העובדות שהוזכרו לעיל: מורל משקי הבית סובל באופן טבעי מהקיטון באפשרויות הצריכה ובהגשמת פרויקטים. זהירות תוביל לחיסכון בעוד עלות הדברים החיוניים לחיי היומיום עולה: זה הבילוי שייפגע.

הוסיפו לכך את הדאגה הממשית מול סכסוך מזוין שהיקפו הסופי עדיין לא ברור ושלא כל התוצאות שלו נשקלו: מורל משקי הבית יושפע בהכרח. ואולם תקווה וחיוביות הם היסודות שמהם נובע כל פרויקט נדל“ן.

מתיחויות אפשריות בתוך העסקים

השפעה פוטנציאלית נוספת של הדאגה הקשורה למלחמה: הגבלת האפשרויות המוצעות לעובדים במהלך משא ומתן על שכר. אם הבנה עשויה להיות הכלל הכללי, ניתן להעלות על הדעת שהדבר עלול להוביל לאווירה של מתיחות לאחר הבחירות לנשיאות ואם המצב – והסכסוך – נמשכים זמן רב מדי.

הבה נדגיש גם את הסיכון הגובר של תוכניות פיטורים ואת הקיטון במספר הגיוסים, עובדות שכמובן אינן טובות לשוק הנדל“ן.

האטה הגיונית במספר העסקאות

כל הגורמים האלה מובילים למסקנה הגיונית מאוד: מספר עסקאות הנדל“ן ב-2022 צפוי לראות ירידה חדה. אם הנתונים עדיין צריכים להוכיח זאת, נוכל לציין ש-2021 הייתה שנת שיאים היסטוריים ושהיעדים של אנשי המקצוע בנדל”ן ל-2022 הם אם כן (יותר מדי) שאפתניים.

ב-2021 נרשמו לא פחות מ-1,178,000 עסקאות במגזר הישן: שיא היסטורי. הדבר כולל במיוחד כ-140,000 מכירות של בתים בודדים ו-116,700 דירות חדשות שנחפשו על ידי יחידים (פחות מאשר ב-2019 אך מספר היתרי הבנייה שניתנו ירד משמעותית).

עוד לפני פרוץ הסכסוך האוקראיני, תחילת 2022 הראתה סימנים של האטה בפעילות הנדל“ן. גורמים שונים עשויים להסביר זאת, כגון יישום תקן RE2020 שלבדו מוביל לעלייה של 7% עד 10% בעלויות הבנייה ושככל הנראה מסביר מדוע פרויקטים רבים הקדימו את השלמתם ב-2021. בהוספת בעיית מחירי החומרים, ההשפעה על תקציבי משקי הבית השוקלים בנייה חדשה עשויה להגיע עד כדי הפיכת הפרויקט ללא כדאי. די כדי להרתיע את הרוחות, שלא לומר פחות מכך.

חלק מהפרויקטים שלא יושמו עשויים בכל זאת לראות משקי בית פונים לרכישה במגזר הישן לאחרונה, עם השלכות משניות. מצד אחד, הדבר עשוי להגביל את ירידת מספר העסקאות, אך מצד שני הוא יפגע באפשרות של משקי בית מסוימים לרכוש במגזר הישן בתקציב סביר בשל תחרות מוגברת. תהיה גם ירידה בהיצע הנדל“ן, דרך ירידת מספר הבתים החדשים בבנייה.

איך למכור את הנכס שלך בהקשר כזה?

לקונים, רק תקציב גבוה מהרגיל לביצוע הרכישה הרצויה עשוי להיות ההצלה. אך עבור מוכרים, הבה נסיים בהערה חיובית, עם עצות לתת לעצמך את הסיכויים הטובים ביותר למכור את הנכס שלך במהירות ובמחיר הרצוי.

ראשית, הבטיחו שאתם מציעים לשוק נכס הדורש כמה שפחות עבודה שנדרשת, שכן הדבר יעורר דאגה מיידית בקרב קונים פוטנציאליים מכל הסיבות שהוזכרו לעיל.

לאחר מכן, אם אתם יכולים, המתינו מספר שבועות לפני הצעת הנכס בשוק, כדי שהמצב יתבהר: במקרה של סיום הסכסוך, הסכומים שנחסכו באמצעות המתנה עשויים להשתחרר בבת אחת ופעילות הנדל“ן תזכה לחיזוק ברור. במקרה כזה תהיה לכם אפשרות טובה יותר למכור במהירות, ולא תסבלו מאפקט האורך של המודעה שלכם (נכס שנראה פעמים רבות מדי מחזיק פחות בעיני הקונים).

לבסוף, מקסמו את האיכות – והיתרונות – של הנכס הנמכר. בהקשר של היצע שמתקשה למצוא קונים, רק הנכסים המוצגים היטב ימצאו בקלות קונה: הסירו את האישיות מהנכס, צבעו מחדש קירות עייפים, החליפו רצפות שחוקות, וכו’. מבלי לשכוח לעבוד על הפוטנציאל הוויזואלי של הגינה עם הגעת מזג האוויר הנעים. הפכו את הנכס שלכם למודל, בעלות נמוכה, וזה ירוויח לכם כסף!

הבה נוסיף מילה למשקיעים, שיעשו בחכמה אם יפנו להשקעות המבטיחות תשואה גבוהה מהאינפלציה השיאית הנוכחית. שכירות מרוהטת שאינה מקצועית, למשל, ששיעור התשואה שלה יכול להגיע ל-7%.