Hypotheek: hoe (correct) een gefaseerde aflossingslening gebruiken?

Wanneer een vastgoedproject ontstaat binnen een huishouden, is de primaire zorg (en soms het belangrijkste obstakel) om dit te financieren. De benodigde middelen kunnen ontbreken, of de schuldquotient op basis van bestaande kredieten kan onvoldoende speelruimte overlaten.

De** gefaseerde aflossingslening**, of gegladde lening, kan een haalbare oplossing vormen om uw project te voltooien zonder uw financiële organisatie te revolutioneren. Het kent echter bepaalde beperkingen waarmee u alert moet blijven om te voorkomen dat u zich in een moeilijke situatie bevindt. Hier is een overzicht van het principe en hoe de gefaseerde aflossingslening werkt.

Wat is het principe van een gefaseerde aflossingslening?

De gefaseerde aflossingslening is zowel eenvoudig in principe als complex in de uitvoering. Het is een kredietregeling die in fasen werkt, wat betekent dat de aflossing is verdeeld over variabele perioden, waarin de maandelijkse termijnen verschillend zijn.

De maandelijkse termijn kan gedurende het krediet verschillende keer variëren, omhoog of omlaag, afhankelijk van de financiële draagkracht van de abonnee en, meestal, van zijn andere lopende kredieten.

Als dit type krediet ook een “gegladde lening” wordt genoemd, is het omdat de bank ook in staat is om de algehele maandelijkse termijn te gladstrijken, zodat de lener, ondanks de variërende maandelijkse termijnfasen van zijn verschillende leningen, gedurende de hele duur van het (totale) krediet dezelfde maandelijkse termijn betaalt en zo comfort in zijn budgetbeheer garandeert.

Waarom een dergelijke hypotheek afsluiten?

Verschillende scenario’s kunnen zich voordoen, afhankelijk van de situatie van de lener. Als het doel altijd is om de financiering te optimaliseren en de schuldquotient te controleren, is het parallelle streefdoel niet altijd identiek.

Een woning kunnen verwerven

De typische gebruiker van dit type oplossing is een vastgoedkoper die al onderworpen is aan kredietaflossing, wiens leencapaciteit normaal onvoldoende zou zijn om een nieuw project mogelijk te maken: ze kunnen daarom een gladde lening afsluiten om, over de resterende looptijd van de eerste lening, een maandbedrag lager dan normaal te betalen en overeenkomend met wat ze gerechtigd zijn te betalen gezien de schuldregels.

Aan het einde van de dubbele aflossingsperiode (of meer) kunnen de maandelijkse termijnen op de gladde lening toenemen om de aflossing van deze laatste lening te versnellen.

Aanvullende gesubsidieerde leningen

Startende kopers in het bijzonder, maar over het algemeen alle vastgoedkopers die recht kunnen hebben op gesubsidieerde leningen, zullen vaak baat hebben bij de gefaseerde aflossingslening. Of ze nu een renteloze lening (PTZ), een werkgeverslening of een spaar-gebaseerde lening (PEL) verkrijgen, de gladde lening zal het nodige resterende lenen aanvullen, terwijl de maandelijkse termijnen in de loop van de tijd worden gemoduleerd.

Aan het begin van het project zal de maandtermijn worden verlaagd, om die van de gesubsidieerde lening aan te vullen tot de draagkracht van de abonnee is bereikt. Aangezien de aflossingstermijn voor gesubsidieerde leningen over het algemeen korter is dan die van conventionele hypotheken, zal er een moment komen waarop het relevant is om de maandtermijn te verhogen om de gladde lening sneller af te lossen.

De kosten van het krediet verlagen

Op basis van hetzelfde principe van het combineren van leningen, het gelijktijdig afsluiten van twee bankleningen met verschillende looptijden en aflossingsvoorwaarden is nuttig voor het verlagen van de totale kosten van de investering.

De eerste lening kan bijvoorbeeld worden afgesloten over een looptijd van 10 jaar tegen een voordelige rente van 1%. De tweede lening zal worden berekend over een langere looptijd van 25 jaar, tegen een rente van 1,5%. Het gladstrijken van de lening maakt het dan mogelijk om constante maandelijkse termijnen gedurende de hele looptijd van de lening te verkrijgen, terwijl de rentekosten en lenersverzekering worden verminderd.

Betrokken risico’s en verplichte waarschuwingen

In de praktijk gaat het bij de meerderheid van de afgesloten gladde leningen om leners die een lening willen afsluiten die momenteel boven hun middelen ligt, in afwachting van een hogere verwachte financiële capaciteit. Het risico is duidelijk: de financiële situatie kan niet verbeteren en de stijgende maandelijkse termijnen kunnen niet worden voldaan.

Het gevaar wordt nog versterkt wanneer de verminderde maandelijkse termijnen aan het begin van de lening niet het bedrag van de rente dekken, die daarentegen het hoogst is gedurende de eerste jaren. Het resultaat is dat onbetaalde rente het totale verschuldigde kapitaal verhoogt, wat de schuld van de lener verergert, waarvoor zij mogelijk niet zijn voorbereid.

Het is niet zozeer de bank die een risico neemt – de lening blijft gedekt door verzekering – als wel de abonnee die het eerst in gevaar komt, die snel wordt onderworpen aan incassoprocedures met verschillende bijkomende kosten en uiteindelijk wordt bedreigd met overmatige schulden.

Het Hof van Cassatie (Cass. Civ 1, 25.5.2022, U 21-10.635) is daarom van mening dat een gefaseerde aflossingslening, hoewel bepaalde liquiditeitsvoordelen biedend, ook gevaren presenteert waarvan de abonnee volledig op de hoogte moet zijn. Het is dan ook de taak van professionele kredietverstrekkers om duidelijke informatie te verstrekken en hun klanten te waarschuwen tegen het risico van wanbetaling.

Door deze uitspraak vereist de wet dat de kredietintermediair een verplichte waarschuwing geeft en de kredietverstrekker informatie verstrekt, zonder welke hun aansprakelijkheid kan worden ingeroepen.

Met wie contact op te nemen om een gladde lening af te sluiten?

Twee scenario’s zijn van toepassing. U kunt contact opnemen, als het gaat om het afsluiten van een tweede lening (of meer), met de instelling die u de vorige lening heeft verleend. In dit geval zal de betrokken bank de regeling intern afhandelen en gladstrijken, volgens uw verzoek.

Een nuance is van toepassing als u bij een andere bank wilt procederen: deze zal uw vorige krediet terugkopen, aangezien het gladstrijken logischerwijs alleen kan worden uitgevoerd met een set leningen die door dezelfde kredietverstrekker worden beheerd. De Lagarde-wet geeft vervolgens uitsluitsel: als sommige van de over te nemen leningen consumentenkredieten zijn, moeten deze minder dan 60% van de totale overname vertegenwoordigen om de hypotheekrente toe te passen. Hierboven blijft de consumentenkredietrente van kracht.

Het aangaan van een gefaseerde aflossingslening gaat uit van een duidelijke visie op uw langetermijn financiële situatie. Het toegeven aan de verleiding van een vastgoedverwerving niettemin boven uw middelen mag niet de reden zijn voor een dergelijke inschrijving, aangezien hoop op inkomensverbetering over het algemeen onzeker is. Een goed gestructureerde regeling kan echter een intelligente spreiding van schulden mogelijk maken en zelfs, in sommige gevallen, besparingen opleveren.

Als u overweegt een gefaseerde aflossingslening te gebruiken, raden wij u sterk aan om eerst contact op te nemen met een professionele kredietintermediair, die alle parameters van uw project zal kunnen identificeren en u zal begeleiden naar de best mogelijke oplossing.