الرهن العقاري: كيفية استخدام قرض السداد المتدرج (بشكل صحيح)؟

عندما يبرز مشروع عقاري داخل الأسرة، فإن الشاغل الرئيسي (وفي بعض الأحيان العائق الأكبر) يتمثل في تمويله. قد تنقص الأموال اللازمة، أو قد لا يتيح معدل الدين إلى الدخل المستند إلى القروض الحالية هامشاً كافياً للمناورة.

يُعد قرض السداد المتدرج، أو القرض الممهَّد، بمثابة حل قابل للتطبيق لإتمام مشروعك دون إحداث ثورة في تنظيمك المالي. غير أنه ينطوي على بعض القيود التي ينبغي أن تظل منتبهاً لها حتى لا تجد نفسك في وضع صعب. إليك لمحة عامة عن مبدأ آلية عمل قرض السداد المتدرج.

ما هو مبدأ قرض السداد المتدرج؟

يتميز قرض السداد المتدرج ببساطة مبدئه وتشابك في تطبيقه. إنه ترتيب ائتماني يعمل على مراحل، أي أن السداد يُقسَّم إلى فترات زمنية متغيرة، تتغير خلالها الأقساط الشهرية المطبقة.

قد تتغير القسط الشهري عدة مرات خلال مدة القرض، صعوداً أو نزولاً، بحسب القدرة المالية للمقترض، وفي الغالب بحسب قروضه الجارية الأخرى.

إن كان هذا النوع من الائتمان يُسمى أيضاً القرض الممهَّد، فذلك لأن البنك قادر أيضاً على تمهيد القسط الشهري الإجمالي بحيث يظل المقترض، رغم اختلاف مراحل الأقساط الشهرية لقروضه المختلفة، يُسدد القسط ذاته طوال مدة القرض (الإجمالي)، مما يضمن له الراحة في إدارة ميزانيته.

لماذا يُبرم هذا النوع من الرهون العقارية؟

قد تبرز عدة سيناريوهات بحسب وضعية المقترض. إذا كان الهدف دائماً يتمثل في تحسين التمويل والسيطرة على معدل الدين إلى الدخل، فإن الهدف الموازي المنشود ليس دائماً واحداً.

القدرة على اقتناء عقار

المستخدم النموذجي لهذا النوع من الحلول هو مشترٍ عقاري يخضع أصلاً لـسداد قرض، وتكون طاقته الاقراضية غير كافية عادة لتمكينه من تنفيذ مشروع جديد: لذا يمكنه إبرام قرض ممهَّد لسداد، على مدى المدة المتبقية من القرض الأول، قسطاً شهرياً يقل عن المعتاد ويطابق ما يحق له سداده بالنظر إلى قواعد المديونية.

في نهاية فترة السداد المزدوج (أو أكثر)، يمكن أن ترتفع الأقساط الشهرية للقرض الممهَّد للإسراع في سداد هذا القرض الأخير.

استكمال القروض المساعدة

المشترون لأول مرة بصفة خاصة، وعموماً جميع مشتري العقارات الذين قد يحق لهم الاستفادة من قروض مساعدة، غالباً ما يجدون فائدة في قرض السداد المتدرج. سواء حصلوا على قرض بدون فائدة (PTZ)، أو قرض رب عمل، أو قرض قائم على الادخار (PEL)، فإن القرض الممهَّد سيُكمل الاقتراض المتبقي اللازم، مع تعديل الأقساط الشهرية عبر الزمن.

في بداية المشروع، يكون القسط الشهري مخفَّضاً، ليُكمل قسط القرض المساعد حتى بلوغ القدرة على السداد لدى المقترض. ولأن مدة سداد القروض المساعدة أقصر عادة من مدة الرهون العقارية التقليدية، ستأتي مرحلة يكون من المناسب فيها رفع القسط الشهري لسداد القرض الممهَّد على نحو أسرع.

خفض تكلفة الائتمان

استناداً إلى المبدأ ذاته المتمثل في الجمع بين القروض، فإن إبرام قرضين مصرفيين في الوقت ذاته بشروط وظروف سداد مختلفة يُعد مفيداً لخفض التكلفة الإجمالية للاستثمار.

يمكن مثلاً إبرام القرض الأول على مدى 10 سنوات بمعدل فائدة مواتٍ يبلغ 1%. بينما يُحتسب القرض الثاني على مدى أطول يبلغ 25 سنة، بمعدل 1.5%. وعندئذٍ يتيح تمهيد القرض الحصول على أقساط شهرية ثابتة طوال مدة الاقتراض، مع خفض تكلفة الفوائد وتأمين المقترض.

المخاطر القائمة والتحذيرات الإلزامية

عملياً، بالنسبة لأغلب القروض الممهَّدة المبرمة، يتعلق الأمر بمقترضين يرغبون في الحصول على قرض يفوق قدرتهم الحالية، توقعاً لتحسن مرتقب في قدرتهم المالية. والخطر واضح: قد لا يتحسن الوضع المالي، وقد لا يمكن الوفاء بالأقساط الشهرية المتزايدة.

يتعاظم الخطر أيضاً حين لا تغطي الأقساط الشهرية المخفَّضة في بداية القرض قيمة الفوائد التي تبلغ ذروتها خلال السنوات الأولى. والنتيجة أن الفوائد غير المسددة تزيد من أصل الدين المتراكم، فتزيد من مديونية المقترض التي قد لا يكون مستعداً لها.

ليس البنك هو من يتحمل المخاطر في المقام الأول — إذ يبقى القرض مغطى بـالتأمين — بل المُكتتب الذي يكون أول المتضررين، إذ يتعرض سريعاً لـإجراءات استرداد تتحمل رسوماً إضافية متعددة، ويواجه في نهاية المطاف خطر المديونية المفرطة.

وترى محكمة النقض (Cass. Civ 1, 25.5.2022, U 21-10.635) أن قرض السداد المتدرج، رغم ما يوفره من مزايا معينة في التدفقات النقدية، ينطوي أيضاً على مخاطر يجب أن يكون المُكتتب على دراية كاملة بها. ويقع على عاتق جهات الائتمان المهنية حينئذٍ تقديم معلومات واضحة وتحذير عملائها من خاطر التعثر.

وعبر هذا الحكم، يقتضي القضاء من الوسيط الائتماني تقديم تحذير إلزامي، ومن المُقرض تقديم المعلومات اللازمة، وإلا قد تُسأل مسؤوليتهما.

مَن يُرجع إليه للحصول على قرض ممهَّد؟

ينطبق سيناريوهان. يمكنك التواصل، إذا تعلق الأمر بإبرام قرض ثانٍ (أو أكثر)، مع المؤسسة التي منحتك القرض السابق. في هذه الحالة، يتولى البنك المعني الترتيب والتمهيد داخلياً، بحسب طلبك.

هناك فروق دقيقة إذا رغبت في التوجه إلى بنك آخر: سيشتري هذا الأخير قرضك السابق، إذ لا يمكن منطقياً تنفيذ التمهيد إلا مع مجموعة قروض يديرها المُقرض ذاته. ويأتي قانون Lagarde ليوضح: إذا كانت بعض القروض المراد شراؤها قروضاً استهلاكية، فيجب أن تمثل أقل من 60% من إجمالي عملية الشراء كي ينطبق معدل الرهن العقاري. وما وراء ذلك، يظل معدل الائتمان الاستهلاكي هو المطبق.

يفترض إبرام قرض السداد المتدرج أن تكون لديك رؤية واضحة لـوضعيتك المالية على المدى الطويل. فلا ينبغي الانقياد لإغراء اقتناء عقار يفوق قدراتك دافعاً لإبرام مثل هذا القرض، لأن الآمال بتحسن الدخل تظل غير مضمونة في الغالب. غير أن ترتيباً محكماً يمكن أن يتيح توزيعاً ذكياً للديون، بل وفي بعض الحالات تحقيق وفورات.

إذا كنت تفكر في استخدام قرض السداد المتدرج، فإننا نشجعك بشدة على التواصل أولاً مع وسيط ائتماني محترف، يكون قادراً على تحديد جميع بارامترات مشروعك وتوجيهك نحو أفضل الحلول الممكنة.