Mutuo: come utilizzare (correttamente) un mutuo a rimborso progressivo?

Quando emerge un progetto immobiliare all’interno di un nucleo familiare, la preoccupazione principale (e talvolta l’ostacolo principale) sarà finanziarlo. I fondi necessari potrebbero mancare, oppure il rapporto debito/reddito basato sui crediti esistenti potrebbe lasciare poco spazio di manovra.

Il mutuo a rimborso progressivo, o mutuo ammortizzato, può costituire una soluzione praticabile per completare il vostro progetto senza rivoluzionare la vostra organizzazione finanziaria. Tuttavia, presenta alcune limitazioni a cui dovete prestare attenzione per evitare di trovarvi in una situazione difficile. Ecco una panoramica del principio e di come funziona il mutuo a rimborso progressivo.

Qual è il principio di un mutuo a rimborso progressivo?

Il mutuo a rimborso progressivo è al tempo stesso semplice nel principio e complesso nella sua attuazione. È un piano di credito che funziona a fasi, il che significa che il rimborso è diviso in periodi di tempo variabili, durante i quali le rate mensili applicabili sono diverse.

La rata mensile può variare più volte durante il credito, verso l’alto o verso il basso, a seconda della capacità finanziaria dell’abbonato e, molto spesso, in base ai suoi altri crediti in corso.

Se questo tipo di credito è anche chiamato “mutuo ammortizzato”, è perché la banca è anche in grado di ammortizzare la rata mensile complessiva affinché il mutuatario, nonostante le fasi di rata mensile variabile dei suoi diversi crediti, rimborsi la stessa rata mensile per tutta la durata del credito (complessivo) e garantisca così comfort nella gestione del proprio budget.

Perché stipulare un tale mutuo?

Possono verificarsi diversi scenari, a seconda della situazione del mutuatario. Se l’obiettivo è sempre quello di ottimizzare il finanziamento e controllare il rapporto debito/reddito, l’obiettivo parallelo ricercato non è sempre identico.

Poter acquisire una proprietà

L’utente tipico di questo tipo di soluzione è un acquirente di proprietà già soggetto al rimborso del prestito, la cui capacità di prestito sarebbe normalmente insufficiente per permettere un nuovo progetto: può quindi stipulare un mutuo ammortizzato per rimborsare, per il restante termine del primo prestito, un importo della rata mensile inferiore al normale e corrispondente a ciò che ha diritto di rimborsare data la regola del debito.

Alla fine del periodo di doppio rimborso (o più), le rate mensili sul mutuo ammortizzato possono aumentare per accelerare il rimborso di questo prestito finale.

Integrare i prestiti assistiti

I primi acquirenti in particolare, ma in generale tutti gli acquirenti di proprietà che possono avere diritto ai prestiti assistiti, spesso trarranno beneficio dal mutuo a rimborso progressivo. Ottenessero un prestito a tasso zero (PTZ), un prestito datoriale o un prestito basato sul risparmio (PEL), il mutuo ammorizzato integrerà il restante prestito necessario, modulando le rate mensili nel tempo.

All’inizio del progetto, la rata mensile sarà quindi ridotta, per integrare quella del prestito assistito fino a raggiungere la capacità di rimborso dell’abbonato. Poiché il termine di rimborso dei prestiti assistiti è generalmente più breve di quello dei mutui convenzionali, verrà un momento in cui sarà opportuno aumentare la rata mensile per rimborsare il mutuo ammorizzato più rapidamente.

Ridurre il costo del credito

Basandosi sullo stesso principio di combinazione dei prestiti, stipulare due prestiti bancari simultaneamente con termini e condizioni di rimborso diversi è utile per ridurre il costo complessivo dell’investimento.

Il primo prestito può, ad esempio, essere stipulato con un termine di 10 anni a un tasso vantaggioso dell’1%. Il secondo prestito sarà calcolato su un termine più lungo di 25 anni, a un tasso dell’1,5%. L’ammortamento del prestito permetterà allora di ottenere rate mensili costanti per tutta la durata del prestito, riducendo nel contempo il costo degli interessi e dell’assicurazione del mutuatario.

Rischi coinvolti e avvertimenti obbligatori

In pratica, per la maggior parte dei mutui ammortizzati stipulati, riguarda mutuatari che desiderano stipulare un prestito attualmente superiore alle loro disponibilità, in previsione di una capacità finanziaria attesa superiore. Il rischio è evidente: la situazione finanziaria potrebbe non migliorare e le rate mensili crescenti potrebbero non essere rispettate.

Il pericolo è ulteriormente accentuato quando le rate mensili ridotte all’inizio del prestito non coprono l’importo degli interessi che, per parte sua, è al massimo durante i primi anni. Il risultato è che gli interessi non pagati aumentano il capitale complessivo dovuto, aggravando il debito del mutuatario, per il quale potrebbe non essere preparato.

Non è tanto la banca a correre un rischio – il prestito rimane coperto dall’assicurazione – quanto l’abbonato che è il primo in pericolo, essendo rapidamente sottoposto a procedure di recupero che comportano vari costi aggiuntivi e, in definitiva, minacciato da sovraindebitamento.

La Corte di Cassazione (Cass. Civ 1, 25.5.2022, U 21-10.635) considera quindi che un mutuo a rimborso progressivo, pur fornendo alcuni vantaggi di flusso di cassa, presenta anche pericoli di cui l’abbonato deve essere pienamente consapevole. Spetta quindi ai fornitori di credito professionali fornire informazioni chiare e avvisare i loro clienti contro il rischio di inadempimento.

Attraverso questa sentenza, la giustizia richiede che l’intermediario creditizio fornisca un avvertimento obbligatorio e il mutuante fornisca informazioni, senza di che la loro responsabilità può essere coinvolta.

Chi contattare per stipulare un mutuo ammortizzato?

Si applicano due scenari. Potete contattare, se si tratta di stipulare un secondo prestito (o più), l’istituzione che vi ha concesso il prestito precedente. In questo caso, la banca interessata gestirà internamente l’organizzazione e l’ammortamento, secondo la vostra richiesta.

Si applica una sfumatura se desiderate procedere con un’altra banca: questa riacquisterà il vostro credito precedente, poiché l’ammortizzamento può logicamente essere effettuato solo con un insieme di prestiti gestiti dallo stesso mutuante. La Legge Lagarde fornisce allora una precisazione: se alcuni dei prestiti da riacquistare sono prestiti al consumo, devono rappresentare meno del 60% del riacquisto totale affinché si applichi il tasso ipotecario. Al di là di questo, rimarrà applicabile il tasso del credito al consumo.

Stipulare un mutuo a rimborso progressivo presuppone avere una visione chiara della vostra situazione finanziaria a lungo termine. Cedere alla tentazione di un’acquisizione immobiliare comunque oltre i vostri mezzi non dovrebbe essere il motivo di tale sottoscrizione poiché le speranze di miglioramento del reddito sono generalmente incerte. Un’organizzazione ben strutturata tuttavia, può permettere una diffusione intelligente del debito e persino, in alcuni casi, realizzare risparmi.

Se state valutando di utilizzare un mutuo a rimborso progressivo, vi incoraggiamo vivamente a contattare prima un intermediario creditizio professionista, che sarà in grado di identificare tutti i parametri del vostro progetto e guidarvi verso la soluzione migliore possibile.