Hypothek: Wie man einen gestaffelten Tilgungskredit (richtig) nutzt

Wenn ein Immobilienprojekt in einem Haushalt entsteht, ist die Finanzierung die Hauptsorge (und manchmal das Haupthindernis). Das notwendige Kapital kann fehlen, oder die auf bestehenden Krediten basierende Verschuldungsquote kann zu wenig Spielraum lassen.

Der gestaffelte Tilgungskredit, auch verglaster Kredit genannt, kann eine tragfähige Lösung darstellen, um Ihr Projekt abzuschließen, ohne Ihre finanzielle Organisation zu revolutionieren. Er weist jedoch gewisse Einschränkungen auf, auf die Sie achten sollten, um nicht in eine schwierige Situation zu geraten. Hier ist ein Überblick über das Prinzip und wie der gestaffelte Tilgungskredit funktioniert.

Was ist das Prinzip eines gestaffelten Tilgungskredits?

Der gestaffelte Tilgungskredit ist sowohl einfach im Prinzip als auch komplex in der Umsetzung. Es handelt sich um einen Kreditvertrag, der in Phasen funktioniert, d.h. die Rückzahlung wird in variablen Zeiträumen unterteilt, während denen die monatlichen Raten unterschiedlich sind.

Die monatliche Rate kann während des Kredits mehrmals variieren, nach oben oder unten, abhängig von der finanziellen Kapazität des Kreditnehmers und meistens von seinen anderen laufenden Krediten.

Wenn dieser Kredittyp auch als „verglaster Kredit” bezeichnet wird, liegt das daran, dass die Bank auch die Gesamtrate glätten kann, sodass der Kreditnehmer trotz der unterschiedlichen monatlichen Ratenzahlen seiner verschiedenen Kredite während der gesamten Laufzeit des (Gesamt-)Kredits die gleiche monatliche Rate zahlt und somit Komfort in seiner Budgetverwaltung gewährleistet.

Warum einen solchen Hypothekenkredit aufnehmen?

Je nach Situation des Kreditnehmers können verschiedene Szenarien auftreten. Wenn das Ziel immer darin besteht, die Finanzierung zu optimieren und die Verschuldungsquote zu kontrollieren, ist das parallele angestrebte Ziel nicht immer identisch.

Eine Immobilie erwerben können

Der typische Nutzer dieser Lösung ist ein Immobilienkäufer, der bereits einer Kreditrückzahlung unterliegt, dessen Kreditfähigkeit normalerweise nicht ausreichen würde, um ein neues Projekt zu ermöglichen: Er kann daher einen verglasten Kredit aufnehmen, um über die restliche Laufzeit des ersten Kredits eine monatliche Ratensumme zu zahlen, die niedriger als normal ist und dem entspricht, was er angesichts der Verschuldungsregeln zurückzahlen darf.

Am Ende der doppelten Rückzahlungsperiode (oder mehr) können die monatlichen Raten des verglasten Kredits erhöht werden, um die Rückzahlung dieses letzten Kredits zu beschleunigen.

Ergänzende Förderkredite

Erstkäufer insbesondere, aber allgemein alle Immobilienkäufer, die Anspruch auf Förderkredite haben, profitieren oft vom gestaffelten Tilgungskredit. Ob sie einen zinslosen Kredit (PTZ), einen Arbeitgeberkredit oder einen spardynamischen Kredit (PEL) erhalten, der verglaste Kredit wird die notwendige Restschuld ergänzen, während die monatlichen Raten zeitlich moduliert werden.

Zu Beginn des Projekts wird die monatliche Rate daher reduziert, um die des Förderkredits zu ergänzen, bis die Rückzahlungskapazität des Kreditnehmers erreicht ist. Da die Laufzeit von Förderkrediten generally kürzer ist als die von herkömmlichen Hypotheken, wird es sinnvoll sein, die monatliche Rate zu erhöhen, um den verglasten Kredit schneller zurückzuzahlen.

Die Kosten des Kredits senken

Basierend auf dem gleichen Prinzip der Kreditkombination kann die Aufnahme von zwei Bankkrediten gleichzeitig mit unterschiedlichen Laufzeiten und Rückzahlungsbedingungen nützlich sein, um die Gesamtkosten der Investition zu senken.

Der erste Kredit kann beispielsweise über eine Laufzeit von 10 Jahren zu einem günstigen Satz von 1% aufgenommen werden. Der zweite Kredit wird über eine längere Laufzeit von 25 Jahren zu einem Satz von 1,5% berechnet. Die Kreditglättung ermöglicht es dann, konstante monatliche Raten während der gesamten Kreditlaufzeit zu erhalten, während die Zinskosten und die Kreditnehmerversicherung gesenkt werden.

Risiken und obligatorische Warnhinweise

In der Praxis betrifft die Mehrheit der aufgenommenen verglasten Kredite Kreditnehmer, die einen Kredit aufnehmen möchten, der derzeit über ihre Mittel hinausgeht, in Erwartung einer höheren erwarteten finanziellen Kapazität. Das Risiko ist offensichtlich: Die finanzielle Situation verbessert sich möglicherweise nicht, und die steigenden monatlichen Raten können nicht erfüllt werden.

Die Gefahr wird noch verstärkt, wenn die reduzierten monatlichen Raten zu Beginn des Kredits nicht den Betrag der Zinsen decken, die ihrerseits während der ersten Jahre am höchsten sind. Das Ergebnis ist, dass die nicht gezahlten Zinsen die gesamte geschuldete Kapital erhöhen und die Verschuldung des Kreditnehmers verschärfen, auf die er möglicherweise nicht vorbereitet ist.

Es ist nicht so sehr die Bank, die ein Risiko eingeht – der Kredit bleibt durch eine Versicherung abgedeckt –, sondern der Kreditnehmer, der zuerst gefährdet ist, schnell Inkassoverfahren unterzogen wird, die verschiedene zusätzliche Gebühren verursachen und letztendlich mit Überschuldung bedroht sind.

Der Kassationshof (Cass. Civ 1, 25.5.2022, U 21-10.635) betrachtet daher einen gestaffelten Tilgungskredit, der zwar bestimmte Cashflow-Vorteile bietet, aber auch Gefahren birgt, deren sich der Kreditnehmer voll bewusst sein muss. Es liegt dann bei professionellen Kreditgebern, klare Informationen zu geben und ihre Kunden vor dem Ausfallrisiko zu warnen.

Durch dieses Urteil erfordert die Justiz, dass der Kreditvermittler eine obligatorische Warnung gibt und der Kreditgeber Informationen liefert, ohne die ihre Haftung engagementiert sein kann.

An wen wenden Sie sich, um einen verglasten Kredit aufzunehmen?

Es gelten zwei Szenarien. Sie können sich, wenn es um die Aufnahme eines zweiten (oder weiteren) Kredits geht, an die Institution wenden, die Ihnen den vorherigen Kredit gewährt hat. In diesem Fall wird die betreffende Bank die Regelung und Glättung intern gemäß Ihrem Antrag bearbeiten.

Eine Nuance gilt, wenn Sie mit einer anderen Bank fortfahren möchten: Diese wird Ihren vorherigen Kredit zurückkaufen, da die Glättung logischerweise nur mit einer Gruppe von Krediten erfolgen kann, die von demselben Kreditgeber verwaltet werden. Das Lagarde-Gesetz klärt dann: Wenn einige der zurückzukaufenden Kredite Verbraucherkredite sind, müssen sie weniger als 60% des gesamten Rückkaufs ausmachen, damit der Hypothekensatz gilt. Darüber hinaus bleibt der Verbraucherkreditsatz anwendbar.

Die Aufnahme eines gestaffelten Tilgungskredits setzt eine klare Vorstellung Ihrer langfristigen finanziellen Situation voraus. Der Versuchung einer Immobilienerwerbung nachzugeben, die dennoch über Ihre Mittel hinausgeht, sollte nicht der Grund für einen solchen Abschluss sein, da Hoffnungen auf Einkommensverbesserung generally unsicher sind. Eine gut strukturierte Regelung kann jedoch eine intelligente Schuldenverteilung ermöglichen und sogar in einigen Fällen Einsparungen erzielen.

Wenn Sie in Erwägung ziehen, einen gestaffelten Tilgungskredit zu nutzen, empfehlen wir Ihnen dringend, sich zunächst an einen professionellen Kreditvermittler zu wenden, der alle Parameter Ihres Projekts identifizieren und Sie zur bestmöglichen Lösung führen kann.