Hipoteca: cómo utilizar (correctamente) un préstamo con amortización progresiva?

Cuando surge un proyecto inmobiliario en un hogar, la principal preocupación (y a veces el principal obstáculo) será financiarlo. Puede que falten los fondos necesarios, o que la ratio de endeudamiento basada en los créditos existentes deje un margen de maniobra insuficiente.

El préstamo con amortización progresiva, también conocido como préstamo suavizado, puede constituir una solución viable para completar su proyecto sin revolucionar su organización financiera. Sin embargo, presenta ciertas limitaciones a las que debe prestar atención para evitar encontrarse en una situación difícil. A continuación, le presentamos una visión general del principio y de cómo funciona el préstamo con amortización progresiva.

¿Cuál es el principio de un préstamo con amortización progresiva?

El préstamo con amortización progresiva es tanto sencillo en su principio como complejo en su aplicación. Se trata de un acuerdo de crédito que funciona por etapas, lo que significa que el reembolso se divide en períodos de tiempo variables, durante los cuales los cuotas mensuales aplicables son diferentes.

La cuota mensual puede variar varias veces durante el crédito, al alza o a la baja, en función de la capacidad financiera del suscriptor y, más frecuentemente, de sus otros créditos en curso.

Si a este tipo de crédito también se le denomina «préstamo suavizado», es porque el banco también puede suavizar el pago mensual global para que el prestatario, a pesar de las etapas de cuotas mensuales variables de sus diferentes préstamos, pague la misma cuota mensual durante toda la duración del crédito (global) y, de este modo, garantice la comodidad en la gestión de su presupuesto.

¿Por qué contratar una hipoteca de este tipo?

Pueden surgir varios escenarios en función de la situación del prestatario. Si el objetivo siempre es optimizar la financiación y controlar la ratio de endeudamiento, el objetivo paralelo que se busca no siempre es idéntico.

Poder adquirir una propiedad

El usuario típico de este tipo de solución es un comprador de inmuebles que ya está sujeto a reembolso de préstamo, cuya capacidad de endeudamiento normalmente sería insuficiente para permitir un nuevo proyecto: por lo tanto, puede contratar un préstamo suavizado para reembolsar, durante el plazo restante del primer préstamo, una cuota mensual inferior a la normal y correspondiente a lo que tiene derecho a reembolsar según las normas de endeudamiento.

Al final del período de doble reembolso (o más), las cuotas mensuales del préstamo suavizado pueden aumentar para acelerar el reembolso de este último préstamo.

Complementar préstamos ayudados

Los primeros compradores, en particular, pero en general todos los compradores de inmuebles que puedan tener derecho a préstamos ayudados, frecuentemente encontrarán beneficio en el préstamo con amortización progresiva. Ya sea que obtengan un préstamo sin intereses (PTZ), un préstamo del empleador o un préstamo basado en el ahorro (PEL), el préstamo suavizado complementará el endeudamiento restante necesario, al tiempo que modulará las cuotas mensuales a lo largo del tiempo.

Al inicio del proyecto, la cuota mensual se reducirá así para complementar la del préstamo ayudado hasta alcanzar la capacidad de reembolso del suscriptor. Dado que el plazo de reembolso de los préstamos ayudados suele ser más corto que el de las hipotecas convencionales, llegará un momento en que será pertinente aumentar la cuota mensual para reembolsar el préstamo suavizado más rápidamente.

Reducir el coste del crédito

Basándose en el mismo principio de combinar préstamos, contratar simultáneamente dos préstamos bancarios con plazos diferentes y condiciones de reembolso es útil para reducir el coste global de la inversión.

El primer préstamo puede, por ejemplo, contratarse a un plazo de 10 años a un tipo ventajoso del 1%. El segundo préstamo se calculará a un plazo más largo de 25 años, a un tipo del 1,5%. El suavizado del préstamo permitirá entonces obtener cuotas mensuales constantes durante todo el plazo del endeudamiento, reduciendo al mismo tiempo el coste de los intereses y del seguro del prestatario.

Riesgos implícitos y advertencias obligatorias

En la práctica, para la mayoría de los préstamos suavizados contratados, se trata de prestatarios que desean contratar un préstamo actualmente fuera de sus posibilidades, anticipando una mayor capacidad financiera esperada. El riesgo es evidente: la situación financiera puede no mejorar y puede que no se puedan asumir las cuotas mensuales crecientes.

El peligro se ve acentuado cuando las cuotas mensuales reducidas al inicio del préstamo no cubren el importe de los intereses que, por su parte, se encuentran en su nivel más alto durante los primeros años. El resultado es que los intereses impagados aumentan el capital total adeudado, agravando el endeudamiento del prestatario, para el que puede que no esté preparado.

No es tanto el banco el que asume un riesgo –el préstamo sigue estando cubierto por un seguro – sino el suscriptor el primero en peligro, viéndose rápidamente sometido a procedimientos de cobro que generan diversos costes adicionales y, en última instancia, amenazado con la sobreendeudamiento.

El Tribunal de Casación (Cass. Civ 1, 25.5.2022, U 21-10.635) considera por tanto que un préstamo con amortización progresiva, si bien ofrece ciertas ventajas de tesorería, también presenta peligros de los que el suscriptor debe ser plenamente consciente. Recae entonces sobre los profesionales del crédito la obligación de proporcionar información clara y alertar a sus clientes contra el riesgo de impago.

A través de esta resolución, la justicia exige que el intermediario de crédito proporcione una advertencia obligatoria y que el prestamista facilite información, sin lo cual su responsabilidad podría verse comprometida.

¿A quién dirigirse para contratar un préstamo suavizado?

Se aplican dos escenarios. Puede dirigirse, si se trata de contratar un segundo préstamo (o más), a la entidad que le concedió el préstamo anterior. En este caso, el banco en cuestión se encargará internamente del acuerdo y del suavizado, según su solicitud.

Una nuance se aplica si desea proceder con otro banco: este recomprará su crédito anterior, ya que el suavizado solo puede realizarse lógicamente con un conjunto de préstamos gestionados por el mismo prestamista. La Ley Lagarde aporta entonces claridad: si algunos de los préstamos a recomprar son préstamos al consumo, deben representar menos del 60% de la recompra total para que se aplique el tipo de hipoteca. Más allá de esto, permanecerá aplicable el tipo de crédito al consumo.

Contratar un préstamo con amortización progresiva implica tener una visión clara de su situación financiera a largo plazo. Ceder a la tentación de una adquisición inmobiliaria que, no obstante, está fuera de sus posibilidades no debería ser la razón de dicha suscripción, ya que las expectativas de mejora de ingresos son generalmente inciertas. Sin embargo, un acuerdo bien estructurado puede permitir una distribución inteligente de la deuda e incluso, en algunos casos, ahorrar.

Si está considerando utilizar un préstamo con amortización progresiva, le recomendamos encarecidamente que primero contacte con un intermediario de crédito profesional, que podrá identificar todos los parámetros de su proyecto y orientarle hacia la mejor solución posible.