Acquisto di immobili nuovi e in fase di costruzione

Il processo di acquisto in fase di costruzione

Le vendite in fase di costruzione in Francia sono chiamate “vente en l’état futur d’achèvement” (Vefa).

La vendita in fase di costruzione è rigorosamente regolata dalla legge (articoli L. 261-1 e successivi del Codice delle costruzioni e dell’abitazione).

Questa tecnica di vendita permette all’acquirente di diventare progressivamente proprietario con l’avanzamento dei lavori, con l’obbligo di pagare il prezzo step by step.

La vendita in fase di costruzione riguarda appartamenti e case.

Finanziamento dell’acquisto

Prima di ottenere documentazione o visitare qualsiasi cosa, vi consigliamo sempre di preparare le vostre finanze. Per gli immobili in fase di costruzione, i nostri clienti di solito stipulano un mutuo in Francia perché i tassi sono migliori rispetto al Regno Unito e questo permette di evitare le fluttuazioni valutarie. È preferibile inviare pagamenti mensili dal Regno Unito alla Francia per un periodo di 10 anni piuttosto che effettuare un trasferimento a un tasso elevato.

Scegliere l’immobile giusto

Esistono diversi tipi di immobili in fase di costruzione in Francia:

Classic off plan: acquistate un immobile in proprietà perfetta. È ideale se desiderate utilizzarlo per uso personale. Buy to Let: acquistate un immobile in proprietà perfetta e lo affittate tramite una società di gestione con affitto garantito. Leaseback: acquistate un immobile in proprietà perfetta e firmate un contratto di locazione di 9 o 11,5 anni con una società di gestione che garantirà i vostri redditi da locazione durante il periodo del contratto. Nella maggior parte dei casi, potete utilizzare l’immobile 1 o 2 settimane all’anno previa accordo con la società di locazione. Per scegliere l’immobile giusto, dovete prima pensare a cosa intendete farne (puro investimento, casa per vacanze e locazione, casa per vacanze).

Se un complesso vi piace, dovrete verificare la disponibilità prima di una visita. Consigliamo sempre ai nostri clienti di visitare il sito perché è un passo importante nella loro decisione. Nella maggior parte dei casi il sito è solo un campo, ma se acquistate un immobile in un grande residence, lo sviluppatore potrebbe aver realizzato il progetto in più fasi. Potete vedere gli immobili già venduti e costruiti e vedere dove si troverà il vostro tra gli altri.

Prendere un’opzione

Se prendete un’opzione, lo sviluppatore trattiene un immobile per voi senza alcun impegno di acquisto. Lo terrà per pochi giorni (1 o 2 giorni) fino alla vostra visita o fino a quando non definite la vostra decisione se non intendete visitare.

Il contratto preliminare (prenotazione di un immobile)

La prima fase consiste nel firmare con il promotore un contratto preliminare (contrat preliminaire), chiamato anche contratto di prenotazione (contrat de reservation).

Con questo contratto, l’agente si impegna a prenotare un immobile per voi. D’altra parte, voi pagate un deposito. Inoltre, e per permettervi di valutare l’entità del vostro impegno al momento della firma di questo contratto di prenotazione, esso deve essere redatto in forma scritta e comprendere alcuni dettagli obbligatori: una descrizione dettagliata del futuro immobile (superficie abitabile approssimativa, numero di locali, dipendenze, ecc.); la qualità delle costruzioni (materiali impiegati, elementi di equipaggiamento previsti), con una nota tecnica allegata al contratto; il prezzo stimato di vendita e, se necessario, le modalità del suo revisione; la data in cui verrà firmato il contratto di vendita definitivo.

Al momento della firma di questo contratto preliminare, l’acquirente versa un deposito che non può essere superiore al 5% del prezzo stimato se la data di completamento della vendita non supera un anno. Tale importo viene ridotto al 2% quando tale periodo non supera i due anni. Oltre tale termine, non può essere richiesto alcun importo a titolo personale. Il deposito, che non produce interessi, viene versato su un conto separato, generalmente aperto da un notaio. Riceverete poi la notifica del contratto preliminare firmato. A partire dalla ricezione, avete un periodo di riflessione di 7 giorni per recedere.

L’atto definitivo di vendita (contrat definitif de vente)

L’agente deve darvi comunicazione della vendita almeno 1 mese prima della firma definitiva. Questo termine di un mese vi permetterà di verificare che il progetto sia conforme a quanto promesso. Il contratto di prenotazione deve contenere più dettagli di quelli presenti nel contratto preliminare, e in particolare: una descrizione dettagliata dell’immobile, il prezzo e le modalità di pagamento, il termine di consegna, la garanzia di completamento o di rimborso, la condizione sospensiva (determinante) dell’ottenimento di un mutuo. Inoltre, l’agente deve fornirvi un piano con le dimensioni dell’alloggio e una copia del regolamento di condominio. Da notare che se il contratto di vendita definitivo rivela una differenza anomala rispetto al contratto preliminare, potete rinunciare all’operazione e il vostro deposito vi sarà rimborsato entro tre mesi. Il contratto di vendita definitivo deve essere firmato davanti a un notaio.

Il prezzo e le sue modalità

Il pagamento è progressivo in base all’avanzamento dei lavori. I pagamenti richiesti dal promotore non supereranno i seguenti importi cumulati:

5% Deposito iniziale

35% del prezzo totale al completamento delle fondamenta 70% del prezzo totale quando l’immobile è al riparo dagli agenti atmosferici 95% del prezzo totale al completamento della costruzione 100% del prezzo totale il giorno in cui l’immobile è a disposizione dell’acquirente (il giorno in cui ricevete le chiavi).

La consegna

Il contratto può prevedere either una data specifica o un determinato periodo (es: ultimo trimestre 2008 o entro 12 mesi da tale evento). Il contratto può prevedere penali in caso di ritardo nella consegna a favore dell’acquirente.

GARANZIE

Quando acquistate in fase di costruzione o costruite una casa, beneficiate di garanzie specifiche sulla responsabilità del costruttore. Una volta consegnato l’edificio, le garanzie legali assicurano la vostra protezione. In altre parole, avete il potere di ricorrere se notate difetti dopo aver preso possesso del vostro nuovo immobile.

La garanzia di completamento

La garanzia di completamento è una delle misure che protegge l’acquirente. Obbligatoria, garantisce all’acquirente che il promotore sarà in grado di continuare la costruzione fino al completamento dell’edificio. Può assumere due forme:

La garanzia “intrinseca”

La garanzia intrinseca esiste senza che il venditore sia tenuto a detenere una garanzia da un’organizzazione esterna, poiché l’operazione rispetta una delle seguenti condizioni:

• L’edificio è al riparo dagli agenti atmosferici (tetto posato ma finestre non installate) e non ha ipoteca o privilegio su di esso; Le fondamenta sono finite e il promotore ha effettivamente il finanziamento necessario per coprire la maggior parte del prezzo di vendita previsto (60 o 75%).

La garanzia “estrinseca”

Questa viene fornita da una casa bancaria o finanziaria, una società di garanzia o una compagnia di assicurazioni.

Assume la forma: either di un’apertura di credito fornita da un’organizzazione di garanzia che si impegna poi ad anticipare il denaro al promotore o a pagare l’importo necessario per completare i lavori. Una clausola deve specificare nel contratto di vendita il diritto dell’acquirente di richiedere la garanzia e il pagamento delle somme necessarie per il completamento dei lavori; Una convenzione di garanzia con la quale il garante si impegna congiuntamente con il promotore a versare le somme necessarie per il completamento dei lavori. Il garante è tenuto a fornire le somme necessarie per il completamento dell’edificio in caso di inadempimento del promotore, ma non sarà costretto a gestire i lavori e a completarli lui stesso.

Responsabilità e difetto di conformità

Dalla firma del contratto di prenotazione fino alla consegna, il promotore assume una responsabilità: garantire all’acquirente la conformità dell’immobile. Il promotore deve consegnare l’immobile in conformità con le caratteristiche indicate nel contratto e l’acquirente non può essere costretto ad accettarne uno diverso.

In caso di non conformità, l’acquirente può:

Richiedere la messa in conformità dell’immobile, se questa è ancora possibile; O chiedere la risoluzione del contratto, con eventuali danni rimborsati.

Difetti apparenti e nascosti

L’acquirente di un immobile in fase di costruzione è protetto, in termini di garanzia, dai difetti di costruzione e dai difetti di insonorizzazione.

I difetti apparenti Il promotore è tenuto a garantire i difetti apparenti di costruzione alla ricezione dei lavori per un termine di 1 mese, a partire dalla ricezione dei lavori da parte dell’acquirente. Questa garanzia copre tutti i difetti di realizzazione. Il difetto deve essere apparente, ovvero rilevabile da un costruttore non professionista.

L’acquirente ha un termine di 1 mese dopo la consegna per comunicare i difetti apparenti di costruzione, con lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Se il promotore non esegue i lavori necessari, l’acquirente può ottenere una riduzione del prezzo o una sentenza del promotore, con l’obbligo, di eseguire le riparazioni necessarie. In caso di difetti gravi, la risoluzione del contratto potrebbe essere ottenuta, con rimborso dei danni. L’acquirente ha un termine di 13 mesi dalla data di consegna per rivolgersi al Tribunale.

I difetti nascosti La garanzia decennale che riguarda tutti i difetti nascosti, anche quelli derivanti da difetti del terreno, che compromettono la solidità dei lavori, o che rendono inabitabile l’immobile. Il promotore e il professionista che hanno eseguito i lavori sono pienamente responsabili per 10 anni per tali danni, il punto di partenza di questa garanzia decennale essere l’accettazione dei lavori eseguiti da parte dell’acquirente. La garanzia biennale che riguarda l’equipaggiamento dell’edificio è soggetta a una garanzia di corretto funzionamento per 2 anni a partire dall’accettazione dei lavori eseguiti. Questa garanzia copre gli elementi che possono essere rimossi o sostituiti senza deteriorare la struttura dell’edificio (es: persiane, porte interne). I difetti di insonorizzazione: Se gli standard minimi di insonorizzazione non sono rispettati, i lavori necessari per raggiungere il minimo di legge sono responsabili dell’impresa per 1 anno dopo l’accettazione dei lavori eseguiti. Il promotore è responsabile per 1 anno, dalla prima accettazione dei lavori eseguiti, della conformità agli standard minimi di insonorizzazione.

Garanzia di rimborso

La garanzia di rimborso è una delle disposizioni che protegge l’acquirente dai veri immobili in fase di costruzione.

Facoltativa, assume la forma di una garanzia congiunta con la quale: Una casa bancaria o finanziaria, una società di garanzia mutua o una compagnia di assicurazioni inizia a rimborsare i pagamenti effettuati dall’acquirente in caso di risoluzione amichevole o giudiziaria della vendita per difetto di completamento. La garanzia di rimborso termina al completamento dell’edificio e può essere invocata dall’acquirente solo se espressamente indicata nel contratto di vendita.

Le certificazioni

Le certificazioni sono certificati di qualità tecnica. Le principali certificazioni sono Qualitel e Promotélec. La certificazione Promotélec riguarda l’impianto elettrico, la sua qualità, le sue prestazioni e la sua sicurezza. Questa certificazione garantisce che l’installazione sia effettuata secondo le regole dell’arte. Sono presi in considerazione: la componente elettrica, il riscaldamento e la produzione di acqua calda domestica mediante elettricità, l’isolamento termico e la ventilazione degli alloggi. La certificazione Qualitel viene assegnata all’intero edificio. Certifica le prestazioni di sette criteri: protezione contro il rumore (interno ed esterno), il costo stimato degli oneri di riscaldamento e acqua calda domestica, l’isolamento termico estivo, la qualità degli impianti idraulici, l’installazione e l’equipaggiamento elettrico, e la durabilità delle coperture e delle facciate.

Spese notarili

Tra i vantaggi dell’acquisto in fase di costruzione, le spese di acquisizione, chiamate anche spese notarili, sono relativamente basse e costituiscono quindi un vantaggio economico decisivo.

Acquisto di un alloggio: l’acquisto di un nuovo alloggio avviene con spese notarili ridotte. Calcolate approssimativamente dal 2% al 4% del prezzo di vendita (rispetto al 6-8% per gli immobili di rivendita).

Non vi addebitiamo alcuna commissione per il nostro servizio in quanto siamo pagati dai costruttori.