La vendita di un immobile di 5 anni o meno
Prima della riforma, se vendeva un primo immobile a un privato entro 5 anni dal completamento della costruzione dell'edificio, la vendita era soggetta all'IVA.
Prima della riforma, se vendeva un primo immobile a un privato entro 5 anni dal completamento della costruzione dell’edificio, la vendita era soggetta all’IVA.
Pertanto, se stava vendendo un appartamento su pianta o una casa che aveva costruito entro questi 5 anni, la vendita era soggetta all’IVA e l’acquirente avrebbe dovuto pagare solo onorari notarili ridotti. Inoltre, sebbene dovesse trasferire l’IVA sul prezzo di vendita all’Agenzia delle Entrate, era in grado di detrarre l’IVA che aveva pagato sul prezzo di acquisto/costruzione.
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Il pagamento dell’IVA è limitato dalla riforma alla vendita entro i 5 anni di un appartamento su pianta (= VEFA: Vendita di immobile da completare).
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Per un privato, questa regola implica quanto segue:
• 1° caso: il privato vende un appartamento su pianta entro i 5 anni prima del completamento. La vendita è soggetta all’IVA (con il diritto di detrarre l’importo dell’IVA che ha pagato sul prezzo di acquisto) e l’acquirente paga onorari notarili ridotti. In questo caso, la regola è la stessa di prima della riforma.
• 2° caso: vende una casa che aveva costruito, entro i 5 anni prima del completamento. In questo caso, la vendita non è soggetta all’IVA ma alle imposte di trasferimento (onorari notarili standard circa il 6-7% del prezzo di acquisto), pagati dall’acquirente. Inoltre, il venditore non può detrarre l’IVA sulla costruzione.
• 3° caso: vende un immobile che ha ristrutturato e che può essere classificato come nuova costruzione, entro i 5 anni. In questo caso, l’IVA non è addebitata se l’immobile è venduto da un privato. D’altra parte, se un professionista vende un immobile ristrutturato, viene classificato come vendita di nuova costruzione e sarà soggetto all’IVA.
Gli ultimi due casi coinvolgono soluzioni completamente nuove per i privati: da un lato, non è possibile recuperare l’IVA su una costruzione e, dall’altro, l’acquirente non può beneficiare di onorari notarili ridotti.
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Esempi
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Ha acquistato un immobile nel 2008 e lo vende quest’anno.
• 1° caso: l’immobile è una casa/appartamento su pianta. L’IVA viene addebitata poiché l’immobile viene venduto entro i 5 anni, e l’acquirente beneficia di onorari notarili ridotti.
• 2° caso: vende una casa che aveva costruito. L’IVA non viene addebitata e l’acquirente paga onorari notarili standard.
• 3° caso: È un immobile vecchio (casa/appartamento) che ha completamente ristrutturato. L’IVA non viene addebitata e l’acquirente paga onorari notarili standard.
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In conclusione, i concetti completamente nuovi sono:
• L’acquisto di terreno suddiviso potrebbe essere soggetto a onorari notarili ridotti.
• La vendita di una casa che aveva costruito, entro i 5 anni, non è più soggetta a onorari notarili ridotti.
