מכירת בניין בן 5 שנים או פחות

לפני הרפורמה, אם מכרתם נכס ראשון לאדם פרטי בתוך 5 שנים לאחר סיום הבנייה של הבניין, המכירה הייתה כפופה למע“מ.

לפיכך, אם מכרתם דירה על הנייר או בית שבניתם בתוך 5 שנים אלה, המכירה הייתה כפופה למע“מ והקונה היה צריך לשלם רק את הנתונים המופחתים של הנוטריון. בנוסף לכך, למרות שהייתם חייבים להעביר את המע”מ על מחיר המכירה לרשות המסים, יכולתם לקזז את המע“מ ששילמתם על מחיר הרכישה/הבנייה.

** **

תשלום המע“מ מוגבלת על ידי הרפורמה למכירה בתוך 5 שנים של דירה על הנייר (= VEFA: מכירת נכס להשלמה עתידית).

** **

עבור אדם פרטי, כלל זה גורם לדבר הבא:

• מקרה ראשון: האדם מוכר דירה על הנייר בתוך 5 שנים לפני השלמה. המכירה כפופה למע“מ (עם הזכות לקזז את סכום המע”מ ששילם על מחיר הרכישה) והקונה משלם נתוני נוטריון מופחתים. במקרה זה, הכלל זהה לזה שלפני הרפורמה. • מקרה שני: הוא מוכר בית שבנה, בתוך 5 שנים לפני ההשלמה. אז, המכירה אינה כפופה למע“מ אלא למס העברה (נתוני נוטריון סטנדרטיים בסך כ-6-7% ממחיר הרכישה), שמשלם הקוג. בנוסף, המוכר אינו יכול לקזז את המע”מ על הבנייה. • מקרה שלישי: הוא מוכר נכס ששיפץ ושניתן לסווג כבניין חדש, בתוך 5 שנים. במקרה זה, המע“מ לא נגבה אם הנכס נמכר על ידי מוכר פרטי. מצד שני, אם איש מקצוע מוכר נכס משופץ, הוא מסווג כמכירת בניין חדש ויהיה כפוף למע”מ. שני המקרים האחרונים כרוכים בפתרונות חדשניים למוכרים פרטיים: מצד אחד, אינכם יכולים לקבל בחזרה את המע“מ על בנייה ומצד שני, הקונה אינו יכול ליהנות מנתוני נוטריון מופחתים.

** **

דוגמאות

** **

רכשתם נכס ב-2008 ואתם מוכרים אותו השנה.

• מקרה ראשון: הנכס הוא דירה/בית על הנייר. המע“מ נגבה מאחר שהנכס נמכר בתוך 5 שנים, והקונה נהנה מנתוני נוטריון מופחתים. • מקרה שני: אתם מוכרים בית שבניתם. המע”מ לא נגבה והקונה משלם נתוני נוטריון סטנדרטיים. • מקרה שלישי: מדובר בנכס ישן (בית/דירה) ששיפצתם במלואו. המע“מ לא נגבה והקונה משלם נתוני נוטריון סטנדרטיים.

** **

לסיכום, המושגים החדשים הם:

• רכישת קרקע מחולקת יכולה להיות כפופה לנתוני נוטריון מופחתים. • מכירת בית שבניתם, בתוך 5 שנים, אינה כפופה עוד לנתוני נוטריון מופחתים.