Come calcolare correttamente la superficie calpestabile del tuo immobile?

Durante una compravendita immobiliare e soprattutto nelle grandi città dove ogni metro quadro conta, calcolare correttamente la superficie calpestabile di un immobile in vendita è essenziale. Questo avrà un’influenza diretta sul prezzo di vendita corretto da impostare, fungerà da filtro per i potenziali acquirenti, e avrà anche un effetto psicologico, positivo o negativo a seconda dei casi, in ciascuna delle stanze. Per evitare di commettere errori, ecco le regole che dovrebbero guidare il tuo calcolo.

Calcolo della superficie calpestabile secondo la Legge Carrez

Questa legislazione è il riferimento in materia dal suo entrato in vigore nel giugno 1997, e stabilisce lo standard per il calcolo della superficie calpestabile secondo una regola molto semplice: qualsiasi spazio con un’altezza del soffitto superiore a 1,80 metri è considerato superficie calpestabile abitabile.

Tuttavia, pareti, tramezzi, condotte, vani delle porte, scale e vani scala devono essere detratti dal calcolo. Inoltre, alcune stanze non possono essere prese in considerazione per la loro natura; ci torneremo più avanti. Nelle stanze con soffitti inclinati, dovrai determinare quale area ha un’altezza del soffitto superiore allo standard di 1,80 metri. Il resto della stanza non può essere conteggiato, il che è particolarmente importante per le camere da letto, che possono essere considerate come tali solo da 9 metri quadri.

A cosa serve il risultato?

Nel caso della rivendita di un immobile, la summenzionata legislazione rende necessario avere un calcolo preciso e dichiarare la superficie calpestabile abitabile nei documenti di vendita. Questo è principalmente un obbligo per la vendita di un immobile in comproprietà, che sia nuovo o usato, dove si cercherà di distinguere le aree comuni dalla superficie calpestabile privata.

Nel caso di un affitto, il contratto di locazione deve anche verificare che l’immobile sia considerato decente, cioè con una superficie calpestabile superiore a 9 metri quadri. Un inquilino che scopre che la superficie calpestabile è inferiore a quella pubblicizzata può anche richiedere una riduzione del canone di locazione.

Nel caso di acquisti di nuove costruzioni e acquisti in fase di costruzione (VEFA), la superficie calpestabile abitabile dichiarata nel contratto impegna il costruttore. Analogamente, è possibile ricorrere se alla fine non risulta quando l’immobile viene consegnato.

Infine, la superficie calpestabile abitabile consente alle autorità fiscali di calcolare il valore locativo catastale, che contribuisce a determinare l’importo dell’imposta comunale e delle tasse locali.

Flessibilità per le case

Per quanto riguarda la vendita di una casa, la superficie calpestabile può semplicemente essere stimata, a meno che la proprietà non sia in comproprietà orizzontale, da distinguere chiaramente da un complesso residenziale: nella comproprietà, il terreno appartiene alla comunità mentre in un complesso residenziale, viene acquistato insieme all’immobile. In una casa, il calcolo della superficie calpestabile viene utilizzato principalmente per aiutare l’acquirente a visualizzare l’immobile quando pubblica l’annuncio e durante le visite. Tuttavia, la precisione rimane importante, anche se non è richiesta alcuna documentazione di supporto. Una differenza significativa, successivamente notata dagli acquirenti che non hanno avuto la precauzione di portare il metro a nastro durante le visite, non sarà senza conseguenze!

Per proteggere gli acquirenti, una penalità aspetta i venditori che sono scarsi in matematica: se la superficie calpestabile effettiva è superiore del 5% in meno rispetto a quella dichiarata nell’atto di vendita, può avvenire una riduzione del prezzo. Questa sarà poi proporzionale al deficit di metri quadri. L’acquirente ha un anno di tempo per agire, il che comporterà anche il ricalcolo delle spese del notaio in base al prezzo di vendita effettivo. Si noti tuttavia che un errore a favore dell’acquirente non permette al venditore di richiedere un aumento del prezzo.

Attenzione alle stanze escluse dalla superficie calpestabile abitabile

Un errore può provenire in particolare dalle stanze prese in considerazione nel calcolo, poiché alcune sono escluse dalla superficie calpestabile abitabile. Se, secondo la legge Carrez, tutte le stanze di vita, i sottotetti convertiti e i soppalchi costruiti in muratura dovrebbero essere conteggiati, dovresti tuttavia escludere:

• cantine e scantinati non finiti, • soppalchi smontabili, • terrazze e balconi, • aree comuni, • sottotetti con altezza del soffitto inferiore a 1,80 metri, • garage.

A differenza del calcolo effettuato secondo i criteri della Legge Boutin relativi alla locazione residenziale, i laboratori, le verande e i loggiati possono essere conteggiati come superficie calpestabile secondo la Legge Carrez a diverse condizioni: devono essere interamente privati e la loro altezza del soffitto deve superare 1,80 metri.

Si noti che gli spazi di stoccaggio, come gli armadi, saranno conteggiati in termini di superficie calpestabile, a condizione che il loro soffitto sia più alto di 1,80 metri e il loro pavimento sia allo stesso livello del resto della stanza.

Rivolgersi a un professionista?

Se vivi in comproprietà e stai pianificando di vendere, ti consigliamo di avvalerti dei servizi di un geometra professionista. Oltre agli altri certificati obbligatori, possono effettuare il misurazione durante la loro visita e fornirti un “certificato Legge Carrez” da consegnare al notaio.

Nulla ti impedisce di effettuare il calcolo da solo, however you will then take responsibility for the result. Il certificato Legge Carrez trasferisce il rischio di errore al professionista che lo ha emesso e ti protegge dal rischio di penalità.

Infine, tieni presente che è valido permanentemente, purché nessuna modifica alteri la disposizione della stanza o riduca la superficie calpestabile privata.

Come avrai capito, sia che una certificazione della superficie calpestabile abitabile sia obbligatoria o meno, è meglio optare per la precisione. Le regole di calcolo sono complesse, il che incoraggia a rivolgersi a un professionista il cui intervento, a seconda della posizione, della natura e della superficie calpestabile dell’immobile, può essere addebitato tra £60 e £150. Se decidi di procedere da solo, puoi acquistare un misuratore laser a un costo ragionevole. Eseguirà i calcoli della superficie calpestabile dalle misurazioni effettuate, riducendo così il rischio di errore.