רכישת בית שני: 5 הנקודות שחשוב לשים לב אליהן

רכישת בית שני היא צעד נפוץ במדינתנו: מבחינת מיסוי, אחד מכל עשרה בתים הוא בית שני. יותר ממחצית מהנכסים הללו ממוקמים בחוף או בהרים, ובמידה פחותה יותר – בערים הגדולות. בקרב בתים שניים המוחזקים בידי משקי בית צרפתיים, שני שלישים בבעלות אנשים מעל גיל 60, והם ממוקמים לרוב במרחק של למעלה משלוש שעות נסיעה מהבית.

לאחר שהתקבלה תמונת רקע זו, קל להבין כי תהליך הרכישה של בית שני שונה במקצת מזה של מגורים עיקריים. הנכס הנרכש חייב לאפשר תחזוקה מרחוק, להתאים להשכרה לצדדים שלישיים במידת הצורך, וכמובן – שלא להעיק על תקציב משק הבית בהוצאות בלתי צפויות.

הצלחה ברכישת בית שני, ללא חרטה מאוחרת יותר, משמעותה לשים לב למספר נקודות ספציפיות שנפרט להלן.

#1 מיקום הנכס

ניתן לחלק קריטריון זה לשלוש נקודות התייחסות נפרדות. ראשית, ולמרות שזה עשוי להיראות מובן מאליו, יש לבחור מיקום המתאים לשימוש המתוכנן עבור הבית השני. אדם המחפש מגע אנושי יימנע מהרים גבוהים ויעדיף אתרי נופש ימיים או מרכזים עירוניים גדולים. אם, לעומת זאת, המטרה היא שלווה ושקט, הכפר עשוי להתגלות כבחירה סבירה, אך יש להיזהר מאורח החיים של המעוניינים בכך! השקט הבודד של הכפר עלול להפוך לבדידות מדכדכת עבור כל מי שמצפה להשתלב בגן עדן שבסופו של דבר חסר כל פעילות.

לאחר מכן, המרחק מהמגורים העיקריים הוא מרכיב מפתח בהצלחת הפרויקט. הבית השני חייב להיות נגיש, ברכב או בתחבורה ציבורית, בתוך פרק זמן סביר בהתחשב בשאיפה המקורית. נסיעה של חמש שעות, למשל, כדי להגיע לבית שני שבו מתוכנן לבלות סוף שבוע או שניים בחודש, נראית בפועל כמגבלה משמעותית מדי. לעומת זאת, שאלה בגובה רב מיועד לאכלוס בידי בעליו למשך מספר שבועות בשנה בלבד ולשהייה ארוכה יחסית: הנסיעה דומה ליציאה לחופשה ויכולה להיות ממושכת יותר.

לבסוף, עבור רוכשים שכבר שוקלים מכירה חוזרת של הנכס, חשוב להישאר ערניים לגבי מגמות השוק המקומי. האם לאזור פוטנציאל השבחה? האם חנויות מתפתחות או, להפך, האם מספר מהן נסגרו בשנים האחרונות? באמצעות שיקולים אלו, ניתן יהיה לקבוע האם ניתן למכור את הנכס מחדש בטווח הבינוני ללא אובדן ערך.

#2 רכישה במחיר הנכון

רכישת בית שני מתרחשת בדרך כלל באזור לא מוכר לרוכש, שלו יכולת מופחתת לכן להעריך מחירים באזור זה. רישום העסקאות בעבר יספק מידע מועט כאשר מדובר באזור מרוחק עם מספר מצומצם של נכסים.

הגישה הנכונה היא אם כן להסתמך על איש מקצוע מקומי, המסוגל להעריך נכונה את הערך האמיתי של הנכס, ואשר יכול גם ללוות את הבעלים העתידיים בהליכים שיש לבצע רחוק מהבית.

#3 התחשבות בכלל העלויות

חלק מהרוכשים נוטים לשכוח כי רכישתו והשימוש בבית שני גוררים בסופו של דבר את אותן עלויות כמו מגורים עיקריים. גם אם צריכת האנרגיה נמוכה יותר, למשל, המנויים עדיין מחויבים. ארנונה תשפיע גם היא על התקציב, שלא לדבר על עלויות תחזוקה, שככל שהמרחק מהמגורים העיקריים גדול יותר, כך עשוי להידרש שימוש בנותני שירות מקצועיים.

עשויות להיות גם עבודות שיפוץ, שכן, כמו כל נכס, ייתכן שבית שני ידרוש החלפת גג, ציוד לייצור מים חמים ומרכיבים מבניים אחרים. גם הפנים עשוי להזדקק לעדכון שוטף, במיוחד אם הנכס מושכר לצדדים שלישיים, בין אם מדי פעם ובין אם באופן קבוע.

ביטוח, לבסוף, חובה לערוך, בין אם הנכס מושכר ובין אם לאו: אף נכס אינו חסין מפני אסון טבע, במקרה הגרוע ביותר. ראוי לציין כי ביטוח שתוכנן במיוחד עבור בתים שניים עשוי להתגלות כזול יותר מזה של מגורים עיקריים.

#4 במידה ומשכירים את הנכס

הזכרנו את האפשרות להשכיר את הנכס כאשר הוא אינו תפוס בידי בעליו, דבר המחייב נקיטת אמצעים מסוימים מראש. בעוד שצעד זה מאפשר במיוחד להקל על החזר ההלוואה הקשורה, או אף להפוך את ההשקעה לרווחית, הנכס חייב להיות מוכן בהכרח לאירוח צדדים שלישיים.

חפציהם האישיים של הבעלים הנשארים בנכס לאורך כל השנה חייבים להיות מוסתרים, בחדר ייעודי או בארון נעול. ציוד שווה לכל נפש חייב להיות נוכח, ולא רק זה הנדרש לנוחיות הבלעדית של הבעלים. לבסוף, חיוני למנות מישהו לניקיון ולהחלפת מצעים בין שוכרים.

שימוש בסוכנות נראה כהאופציה הטובה ביותר, למרות העלות הכרוכה בכך: התערבותו של מומחה הרגיל לכך ומבטיח את השירותים מעניקה שקט נפשי מבורך. הפקדת הנכס בידי איש מקצוע יכולה גם להאציל את התקשורת וניהול ההזמנות, שאינם פשוטים לטיפול מרחוק.

#5 היזהרו מההשפעה המיסויית!

בנוסף לארנונה שכבר הוזכרה, בעליו של בית שני חייבים לשלם גם מס מגורים, שממנו רק מגורים עיקריים פטורים.

הנכס שנרכש בדרך זו מוסיף גם ערך לרכושו של הבעלים, דבר שעשוי להשפיע על המיסוי החל עליו. במקרה של מכירה חוזרת של הנכס, הבעלים חושף את עצמו גם למיסוי של 36.20% מרווח ההון שמומש. עם זאת, ניתן ליהנות מהנחה על מיסוי זה של 6% בשנה החל מהשנה השישית לבעלות על הנכס. לבסוף, המס אינו חל אם רווח ההון נמוך מ-€15,000 לאדם יחיד (או €30,000 לזוג).

לבסוף, השכרה מייצרת הכנסה חייבת במס במסגרת הכנסות מנכסים. עם זאת, ועד ל-€72,600 מהכנסות, הבעלים יכול לבחור במעמד משכיר בדירות מרוהטות שאינו מקצועי (LMNP). במסגרת משטר מיקרו-BIC, הוא ייהנה מניכוי של 50% על ההכנסות שבוצעו, אשר יתווספו להכנסותיו השנתיות האחרות של הבעלים ויהיו חייבות במס הכנסה פרוגרסיבי.

רכישת בית שני היא פרויקט משמעותי, הראוי למחשבה ולהבשלה באותה דרך כמו רכישת מגורים עיקריים. עמידה בצורכי הבעלים, מציאת איזון כלכלי, ואולי גם ייצור הכנסה נוספת: ההשקעה יכולה להתגלות כמרגשת לפיתוח!

עם זאת, במקרה של היעדרות ממושכת, יהיה חיוני לתכנן מערכת אבטחה יעילה. מעבר לאזעקה בסיסית, בית חכם מציע אפשרויות מפתיעות: מתן גישה מרחוק לשוכר מזדמן, פתיחה וסגירה אוטומטית של תריסים, הפעלה וכיבוי של המתקן החשמלי, ואף צפייה בתמונות מצלמות מהסמארטפון. די בכך כדי להרגיע אף את החרדתיים ביותר!