شراء منزل ثانٍ: النقاط الخمس التي يجب الانتباه إليها

أصبح اقتناء منزل ثانٍ خطوة شائعة في بلدنا: لأغراض ضريبية، واحد من كل عشرة منازل هو منزل ثانٍ. أكثر من نصف هذه العقارات يقع على الساحل أو في الجبال، وإلى حد أقل في أكبر المدن. من بين المنازل الثانوية التي يملكها الأفراد الفرنسيون، ثلثاها مملوكة لأشخاص تزيد أعمارهم عن ستين عامًا وتقع غالبًا على بُعد أكثر من ثلاث ساعات بالسيارة من المنزل.

بمجرد تحديد هذا الإطار العام، يُسهّل فهم أن عملية الشراء للمنزل الثانٍ تختلف بعض الشيء عن تلك الخاصة بالسكن الرئيسي. يجب أن يكون العقار المكتسب قابلاً للصيانة عن بُعد، ومناسبًا للإيجار لأطراف ثالثة إذا لزم الأمر، وبالطبع ألا يُثقل ميزانية الأسرة بمصروفات غير متوقعة.

نجاح عملية اقتناء منزل ثانٍ، دون ندامة لاحقًا، يعني الانتباه إلى نقاط محددة معينة سنستعرضها هنا.

#1 موقع العقار

يمكن تقسيم هذا المعيار إلى ثلاثة نقاط منفصلة للاهتمام. أولاً، وعلى الرغم من أن هذا قد يبدو بديهيًا، من الضروري اختيار موقع يناسب الاستخدام المخطط له للمنزل الثانى. الشخص الذي يبحث عن التواصل البشري سيتجنب الجبال العالية ويفضل بدلاً من ذلك المنتجعات الساحلية أو المدن الكبرى. إذا كان الهدوء والسكينة هما ما يُبحث عنه، فقد يكون الريف خيارًا حكيمًا، لكن الحذر من أسلوب حياة المعنيين! إن هدوء الريف الهادئ قد يتحول إلى وحدة كئيبة لأي شخص يتوقع الاندماج في جنة تفتقر في النهاية إلى أي نشاط.

بعد ذلك، المسافة من المسكن الرئيسي عنصر أساسي في نجاح المشروع. يجب أن يكون المنزل الثانٍ في متناول، بالسيارة أو وسائل النقل العام، ضمن وقت معقول نظرًا للطموح الأولي. الرحلة التي تستغرق خمس ساعات، على سبيل المثال، للوصول إلى منزل ثانٍ حيث يخطط المرء لقضاء نهاية أسبوع أو اثنتين شهريًا، تبدو قيدًا كبيرًا جدًا في الواقع. على العكس من ذلك، فإن الشاليه المرتفع مخصص فقطoccupancy من قبل مالكه لبضعة أسابيع سنويًا وإقامات طويلة نسبيًا: الرحلة تشبه مغادرة رحلة عطلة ويمكن تمديدها.

وأخيرًا، وللشركاء المحتملين الذين يفكرون بالفعل في إعادة بيع العقار، من المهم البقاء يقظًا بشأن تطور السوق المحلي. هل يُظهر المنطقة إمكانات للارتفاع في القيمة؟ هل تتطور المتاجر أم، على العكس من ذلك، هل أُغلقت عدة متاجر في السنوات الأخيرة؟ من خلال هذه الاعتبارات، سيكون من الممكن تحديد ما إذا كان يمكن إعادة بيع العقار في المدى المتوسط دون فقدان قيمته.

#2 الشراء بالسعر المناسب

يحدث شراء المنزل الثانى عادةً في منطقة غير مألوفة للمشتري، الذي سيكون لديه عندها قدرة أقل على تقييم الأسعار في تلك المنطقة. ستكون سجلات المعاملات السابقة معلومات شحيحة عندما يتعلق الأمر بمنطقة نائية ذات عدد قليل من العقارات.

الapproach الصحيح هو بعد ذلك الاعتماد على محترف محلي، قادر على تقييم القيمة الحقيقية للعقار بشكل صحيح والذي يمكنه أيضًا دعم المالك المستقبلي في الإجراءات الواجب إنجازها بعيدًا عن المنزل.

#3 مراعاة جميع التكاليف

يميل بعض المشترين إلى نسيان أن شراء واستخدام المنزل الثانى ينطوي في النهاية على نفس تكاليف السكن الرئيسي. حتى لو كان استهلاك الطاقة أقل، على سبيل المثال، تظل الاشتراكات محملة. ستؤثر أيضًا ضريبة المجلس على الميزانية، ناهيك عن تكاليف الصيانة، وكلها أعلى حيث قد يتطلب البعد الكبير عن المسكن الرئيسي استخدام مزود خدمة.

قد تكون هناك أيضًا أعمال تجديد لأن، مثل أي عقار، قد يتطلب المنزل الثانى استبدال السقف ومعدات إنتاج الماء الساخن والعناصر الهيكلية الأخرى. قد يحتاج الداخل أيضًا إلى تحديث منتظم، خاصة إذا كان العقار مؤجرًا لأطراف ثالثة، سواء بشكل عرضي أو منتظم.

يجب أخيرًا الحصول على التأمين، سواء كان العقار مؤجرًا أم لا: لا يوجد عقار في مأمن من كارثة طبيعية، في أسوأ الأحوال. تجدر الإشارة إلى أن التأمين المصمم خصيصًا للمنازل الثانوية قد يثبت أنه أقل تكلفة من تأمين المسكن الرئيسي.

#4 إذا تم عرض العقار للإيجار

أشرنا إلى إمكانية تأجير العقار عندما يكون غير مشغول من قبل مالكه، مما يتطلب اتخاذ تدابير معينة مسبقًا. بينما يتيح ذلك بشكل ملحوظ تسهيل سداد القرض ذات الصلة، أو حتى تحقيق ربحية الاستثمار، يجب تحضير العقار لاستقبال أطراف ثالثة بالضرورة.

يجب إخفاء المقتنيات الشخصية للمالكين التي تبقى في العقار على مدار العام، في غرفة مخصصة أو خزانة مقفلة. يجب أن تكون التجهيزات التي يقدرها الجميع موجودة، وليس فقط تلك الضرورية لراحة المالك وحده. وأخيرًا، من الضروري تعيين شخص للتنظيف وتغيير أغطية السرير بين المستأجرين.

يبدو استخدام وكالة هو الخيار الأفضل، رغم التكلفة involved: intervention of a specialist accustomed to and guaranteeing the services provides welcome peace of mind. إسناد العقار لمحترف يمكنه أيضًا تفويض إدارة الاتصالات والحجوزات، وهي ليست عملية مباشرة للتعامل معها عن بُعد.

#5 الحذر من الأثر الضريبي!

بالإضافة إلى ضريبة المجلس المذكورة بالفعل، يجب على مالك المنزل الثانى أيضًا دفع ضريبة السكن، والتي تُعفى منها المساكن الرئيسية فقط.

العقار المكتسب بهذه الطريقة يجلب أيضًا قيمة إضافية لممتلكات المالك، مما قد يؤثر على الضرائب المطبقة عليهم. في حالة إعادة بيع العقار، يتعرض المالك أيضًا لضريبة بنسبة 36.20% من ربح رأس المال المحقق. ومع ذلك، من الممكن الاستفادة من خصم على هذه الضريبة بنسبة 6% سنويًا ابتداءً من السنة السادسة من ملكية العقار. وأخيرًا، لا تُطبق الضريبة إذا كان ربح رأس المال أقل من 15,000 يورو للفرد (أو 30,000 يورو للزوج).

أخيرًا، يجلب الإيجار دخلًا خاضعًا للضريبة ضمن نطاق دخل العقارات. ومع ذلك، وحتى 72,600 يورو من الإيرادات، يمكن للمالك اختيار وضع الإيجار المفروش غير المهني (LMNP). بموجب نظام micro-BIC، سيستفيد من خصم بنسبة 50% على الإيرادات المحققة، والتي ستُضاف إلى دخل المالك السنوي الآخر الخاضع لمقياس ضريبة الدخل التصاعدية.

اقتناء منزل ثانٍ مشروع كبير، يستحق أن يُفكر فيه ويُنضج بنفس الطريقة التي يتم بها شراء المسكن الرئيسي. تلبية احتياجات المالكين، إيجاد توازن اقتصادي، توليد دخل إضافي ربما: قد يثبت الاستثمار أنه مثير للتطوير!

ومع ذلك، في حالة الغياب المطول، سيكون من الضروري التخطيط لـ نظام أمان فعال. إلى جانب إنذار أساسي، تقدم أتمتة المنزل إمكانيات مذهلة: منح وصول عن بُعد لمستأجر عرضي، فتح وإغلاق النوافذ تلقائيًا، تنشيط وإلغاء تنشيط التجهيزات الكهربائية وحتى الوصول إلى صور الكاميرا من الهاتف الذكي. ما يكفي لتهدئة حتى أكثر القلقين!