Eine Zweitwohnung kaufen: die 5 zu beachtenden Punkte

Der Erwerb einer Zweitwohnung ist in unserem Land ein häufiger Schritt: steuerlich gesehen ist jede zehnte Wohnung eine Zweitwohnung. Mehr als die Hälfte dieser Immobilien befinden sich an der Küste oder im Gebirge, in geringerem Umfang in den größten Städten. Bei den von französischen Haushalten gehaltenen Zweitwohnungen gehören zwei Drittel Personen über 60 Jahren und befinden sich häufig mehr als drei Autostunden vom Hauptwohnsitz entfernt.

Nach diesem Überblick wird deutlich, dass sich der Kaufprozess für eine Zweitwohnung in gewisser Weise von dem einer Hauptwohnung unterscheidet. Die erworbene Immobilie muss aus der Ferne instand gehalten werden können, sich gegebenenfalls zur Vermietung an Dritte eignen und darf selbstverständlich das Haushaltsbudget nicht durch unerwartete Ausgaben belasten.

Eine Zweitwohnung erfolgreich zu erwerben, ohne es später zu bereuen, bedeutet, auf bestimmte besondere Punkte zu achten, die wir hier darlegen möchten.

#1 Lage der Immobilie

Dieses Kriterium lässt sich in drei separate Aufmerksamkeitspunkte unterteilen. Zunächst ist es, auch wenn dies offensichtlich erscheinen mag, notwendig, eine der geplanten Nutzung entsprechende Lage für die Zweitwohnung zu wählen. Ein Mensch, der menschlichen Kontakt sucht, wird das Hochgebirge meiden und stattdessen Badeorte oder große Ballungsgebiete bevorzugen. Wird hingegen Ruhe und Stille gesucht, kann das Land eine vernünftige Wahl sein, doch Vorsicht vor dem Lebensstil der Betroffenen! Die einsame Stille des Landes kann zur deprimierenden Einsamkeit werden, wenn man darauf hofft, sich in ein Paradies zu integrieren, dem letztlich jede Aktivität fehlt.

Als Nächstes ist die Entfernung vom Hauptwohnsitz ein Schlüsselelement für den Erfolg des Projekts. Die Zweitwohnung muss mit dem Auto oder öffentlichen Verkehrsmitteln in einer angemessenen Zeit erreichbar sein, gemessen an der ursprünglichen Ambition. Eine fünfstündige Anreise beispielsweise zu einer Zweitwohnung, in der man ein oder zwei Wochenenden pro Monat verbringen möchte, erscheint in der Praxis als zu große Einschränkung. Umgekehrt ist ein hochgelegenes Chalet nur für wenige Wochen im Jahr und für eher längere Aufenthalte seiner Eigentümer gedacht: Die Anreise ähnelt einer Urlaubsreise und darf etwas länger dauern.

Schließlich ist es für Käufer, die bereits einen Weiterverkauf der Immobilie in Betracht ziehen, wichtig, hinsichtlich der lokalen Marktentwicklung wachsam zu bleiben. Zeigt das Gebiet Potenzial für eine Wertsteigerung? Entwickeln sich Geschäfte oder haben umgekehrt in den letzten Jahren mehrere geschlossen? Anhand dieser Überlegungen lässt sich feststellen, ob die Immobilie mittelfristig ohne Wertverlust weiterverkauft werden kann.

#2 Zum richtigen Preis kaufen

Der Kauf einer Zweitwohnung erfolgt in der Regel in einer dem Käufer unbekannten Region, der dann weniger in der Lage ist, die Preise in dieser Gegend einzuschätzen. Die Aufzeichnung vergangener Transaktionen liefert nur wenige Informationen, wenn es um eine abgelegene Region mit wenigen Immobilien geht.

Der richtige Ansatz besteht dann darin, sich auf einen lokalen Fachmann zu verlassen, der den tatsächlichen Wert einer Immobilie korrekt einschätzen kann und den zukünftigen Eigentümer auch bei den aus der Ferne durchzuführenden Verfahren unterstützen kann.

#3 Alle Kosten berücksichtigen

Manche Käufer vergessen leicht, dass der Erwerb und die Nutzung einer Zweitwohnung letztlich die gleichen Kosten verursachen wie für eine Hauptwohnung. Selbst wenn der Energieverbrauch beispielsweise geringer ist, werden Abonnements weiterhin berechnet. Die Grundsteuer wird sich ebenfalls auf das Budget auswirken, ganz zu schweigen von den Instandhaltungskosten, die umso höher sind, als eine erhebliche Entfernung vom Hauptwohnsitz die Beauftragung eines Dienstleisters erforderlich machen kann.

Es können auch Renovierungsarbeiten anfallen, denn wie jede Immobilie kann auch eine Zweitwohnung die Erneuerung des Daches, der Warmwasserbereitungsanlage und anderer struktureller Elemente erfordern. Auch das Innere muss möglicherweise regelmäßig erneuert werden, insbesondere wenn die Immobilie an Dritte vermietet wird, sei es gelegentlich oder regelmäßig.

Schließlich muss eine Versicherung abgeschlossen werden, unabhängig davon, ob die Immobilie vermietet wird oder nicht: Keine Immobilie ist im schlimmsten Fall vor einer Naturkatastrophe sicher. Beachten Sie, dass eine speziell für Zweitwohnungen konzipierte Versicherung möglicherweise günstiger ist als die für eine Hauptwohnung.

#4 Wenn die Immobilie vermietet werden soll

Wir haben die Möglichkeit erwähnt, die Immobilie zu vermieten, wenn sie nicht vom Eigentümer bewohnt wird, was bestimmte vorbereitende Maßnahmen erfordert. Obwohl dies vor allem die Rückzahlung des entsprechenden Kredits erleichtert oder die Investition sogar rentabel machen kann, muss die Immobilie unbedingt für die Aufnahme Dritter vorbereitet sein.

Die persönlichen Gegenstände der Eigentümer, die ganzjährig in der Immobilie verbleiben, müssen in einem dafür vorgesehenen Raum oder einem verschlossenen Schrank verstaut werden. Es muss Ausstattung vorhanden sein, die von allen geschätzt wird, und nicht nur das, was für den alleinigen Komfort des Eigentümers notwendig ist. Schließlich ist es unerlässlich, jemanden für die Reinigung und den Wechsel der Bettwäsche zwischen den Mietern zu beauftragen.

Die Beauftragung einer Agentur scheint trotz der damit verbundenen Kosten die beste Option zu sein: Das Eingreifen eines Spezialisten, der mit den Dienstleistungen vertraut ist und sie garantiert, bietet willkommene Ruhe. Vertraut man seine Immobilie einem Fachmann an, kann man auch die Kommunikation und die Buchungsverwaltung delegieren, was aus der Ferne nicht einfach zu bewerkstelligen ist.

#5 Vorsicht vor den steuerlichen Auswirkungen!

Zusätzlich zur bereits erwähnten Grundsteuer muss der Eigentümer einer Zweitwohnung auch die Wohnsteuer (taxe d’habitation) entrichten, von der nur Hauptwohnungen befreit sind.

Die so erworbene Immobilie bringt auch einen zusätzlichen Wert in das Vermögen des Eigentümers, was sich auf die für ihn geltende Besteuerung auswirken kann. Im Falle eines Weiterverkaufs der Immobilie setzt sich der Eigentümer zudem einer Besteuerung von 36,20 % des realisierten Veräußerungsgewinns aus. Es ist jedoch möglich, einen Rabatt auf diese Besteuerung von 6 % pro Jahr ab dem sechsten Jahr des Eigentums an der Immobilie zu erhalten. Die Steuer fällt schließlich nicht an, wenn der Veräußerungsgewinn weniger als 15.000 € für eine Einzelperson (oder 30.000 € für ein Paar) beträgt.

Schließlich bringt die Vermietung steuerpflichtiges Einkommen im Rahmen der Immobilienerträge. Bis zu einem Einnahmebetrag von 72.600 € kann der Eigentümer jedoch den Status der möblierten Vermietung durch Nicht-Profis (LMNP) wählen. Im Rahmen der Regelung micro-BIC profitiert er von einer 50-prozentigen Freigrenze auf die erzielten Einnahmen, die zu den übrigen Jahreseinkünften des Eigentümers addiert und dem progressiven Einkommensteuertarif unterworfen werden.

Der Erwerb einer Zweitwohnung ist ein bedeutendes Projekt, das ebenso durchdacht und gereift sein sollte wie der Kauf einer Hauptwohnung. Die Bedürfnisse der Eigentümer zu erfüllen, ein wirtschaftliches Gleichgewicht zu finden, vielleicht zusätzliche Einnahmen zu generieren: Die Investition kann sich als spannend erweisen, um sie weiterzuentwickeln!

Dennoch wird es bei längerer Abwesenheit unerlässlich sein, ein effizientes Sicherheitssystem einzuplanen. Über einen einfachen Alarm hinaus bietet die Hausautomation erstaunliche Möglichkeiten: gelegentlichen Mietern Fernzugriff zu gewähren, Rollläden automatisch zu öffnen und zu schließen, die elektrische Anlage ein- und auszuschalten und sogar Kameraaufnahmen vom Smartphone aus abzurufen. Genug, um auch die Ängstlichsten zu beruhigen!