Comprar una segunda vivienda: los 5 puntos a tener en cuenta

La adquisición de una segunda vivienda es un paso habitual en nuestro país: a efectos fiscales, una de cada diez viviendas es una segunda vivienda. Más de la mitad de estas propiedades están situadas en la costa o en la montaña, en menor medida en las grandes ciudades. Entre las segundas viviendas propiedad de los hogares franceses, dos tercios pertenecen a personas mayores de 60 años y suelen encontrarse a más de tres horas de viaje desde el domicilio principal.

Una vez establecido este panorama, es fácil comprender que el proceso de compra de una segunda vivienda difiere somewhat del de una residencia principal. La propiedad adquirida debe poder mantenerse de forma remota, ser adecuada para alquilarla a terceros si es necesario y, por supuesto, no gravar el presupuesto familiar con gastos inesperados.

Lograr adquirir una segunda vivienda sin arrepentirse después significa prestar atención a ciertos puntos específicos que detallamos a continuación.

#1 Ubicación de la propiedad

Este criterio puede dividirse en tres puntos de atención separados. En primer lugar, y aunque pueda parecer obvio, es necesario elegir una ubicación adecuada para el uso previsto de la segunda vivienda. Una persona que busca contacto humano evitará las montañas altas y, en su lugar, favorecerá los centros turísticos costeros o las grandes agglomerations urbanas. Si, por el contrario, lo que se busca es la tranquilidad, el campo puede ser una opción sensata, ¡pero cuidado con el estilo de vida de los interesados! La soledad apacible del campo puede convertirse en una soledad deprimente para cualquiera que espere integrarse en un paraíso que, en última instancia, carece de actividad.

A continuación, la distancia desde la residencia principal es un elemento clave para el éxito del proyecto. La segunda vivienda debe entonces ser accesible, en coche o en transporte público, en un tiempo razonable dado la ambición inicial. Un viaje de cinco horas, por ejemplo, para llegar a una segunda vivienda donde uno planea pasar uno o dos fines de semana al mes, parece una restricción demasiado significativa en la práctica. Por el contrario, un chalet de alta montaña solo está destinado a ser ocupado por sus propietarios durante unas pocas semanas al año y para estancias bastante prolongadas: el viaje es similar a una salida de vacaciones y puede prolongarse.

Finalmente, y para los compradores que ya consideran la reventa de la propiedad, es importante mantenerse vigilante respecto a la evolución del mercado local. ¿La zona muestra potencial de valoración? ¿Los comercios se están desarrollando o, por el contrario, varios han cerrado en los últimos años? A través de estas consideraciones, será posible determinar si la propiedad puede revenderse a medio plazo sin pérdida de valor.

#2 Comprar al precio adecuado

La compra de una segunda vivienda suele producirse en una región desconocida para el comprador, que tendrá entonces menos capacidad para evaluar los precios en esa zona. El registro de transacciones pasadas proporcionará poca información cuando se trate de una región remota con pocas propiedades.

El enfoque correcto es entonces confiar en un profesional local, capaz de evaluar correctamente el valor real de una propiedad y que también pueda apoyar al futuro propietario en los trámites a realizar lejos de casa.

#3 Tener en cuenta todos los costes

Algunos compradores tienden a olvidar que la compra y el uso de una segunda vivienda finalmente generan los mismos costes que para una residencia principal. Incluso si el consumo energético es menor, por ejemplo, las suscripciones siguen cobrándose. El impuesto municipal también afectará al presupuesto, sin mencionar los costes de mantenimiento, que son tanto mayores cuanto que una distancia significativa desde la residencia principal puede requerir la contratación de un proveedor de servicios.

También puede haber obras de renovación porque, como cualquier propiedad, una segunda vivienda puede requerir reemplazar el tejado, los equipos de producción de agua caliente y otros elementos estructurales. El interior también puede necesitar una actualización regular, especialmente si la propiedad se alquila a terceros, ya sea de forma ocasional o regular.

Finalmente, se debe contratar un seguro, tanto si la propiedad se alquila como si no: ninguna propiedad está a salvo de un desastre natural, en el peor de los casos. Tenga en cuenta que el seguro diseñado específicamente para segundas viviendas puede resultar menos caro que el de una residencia principal.

#4 Si decide poner la propiedad en alquiler

Mencionamos la posibilidad de alquilar la propiedad cuando no está ocupada por su propietario, lo que requiere tomar ciertas medidas de antemano. Si bien esto permite notably facilitar el reembolso del préstamo asociado, o incluso rentabilizar la inversión, la propiedad debe estar necesariamente preparada para recibir a terceros.

Los efectos personales de los propietarios que permanecen en la propiedad durante todo el año deben guardarse, en una habitación dedicada o en un armario cerrado. Los equipos apreciados por todos deben estar presentes, y no solo los necesarios para la comodidad exclusiva del propietario. Finalmente, es esencial nombrar a alguien para la limpieza y el cambio de sábanas entre inquilinos.

Usar una agencia parece la mejor opción, a pesar del coste que conlleva: la intervención de un especialista acostumbrado y que garantiza los servicios proporciona la tranquilidad deseada. Confiar la propiedad a un profesional también puede delegar la gestión de comunicaciones y reservas, lo cual no es sencillo de manejar a distancia.

#5 ¡Cuidado con el impacto fiscal!

Además del impuesto municipal ya mencionado, el propietario de una segunda vivienda también debe pagar el impuesto de vivienda, del que solo están exentas las residencias principales.

La propiedad así adquirida también aporta un valor adicional al patrimonio del propietario, lo que puede afectar a la fiscalidad aplicable a ellos. En caso de reventa de la propiedad, el propietario también se expone a una tributación del 36,20% de la ganancia de capital realizada. Sin embargo, es posible beneficiarse de un descuento sobre esta fiscalidad del 6% por año a partir del sexto año de propiedad de la propiedad. Finalmente, el impuesto no se aplica si la ganancia de capital es inferior a 15.000 € para una persona sola (o 30.000 € para una pareja).

Finalmente, el alquiler genera ingresos gravables dentro del ámbito de los ingresos inmobiliarios. Sin embargo, y hasta 72.600 € en recibos, el propietario puede optar por el régimen de alquiler amueblado no profesional (LMNP). Bajo el régimen micro-BIC, se beneficiarán de una deducción del 50% sobre los recibos obtenidos, que se sumarán a los otros ingresos anuales del propietario para ser sometidos a la escala progresiva del impuesto sobre la renta.

La adquisición de una segunda vivienda es un proyecto importante, que merece ser reflexionado y madurado de la misma manera que la compra de una residencia principal. Satisfacer las necesidades de los propietarios, encontrar un equilibrio económico, generar ingresos adicionales quizás: la inversión puede resultar emocionante de desarrollar.

Sin embargo, en caso de ausencia prolongada, será esencial planificar un sistema de seguridad eficiente. Más allá de una alarma básica, la domótica ofrece posibilidades sorprendentes: otorgar acceso remoto a un inquilino ocasional, abrir y cerrar persianas automáticamente, activar y desactivar la instalación eléctrica e incluso, acceder a las imágenes de la cámara desde el smartphone. ¡Suficiente para tranquilizar incluso a los más angustiados!