Een tweede woning kopen: de 5 aandachtspunten

Het verwerven van een tweede woning is een veelvoorkomende stap in ons land: wat de belasting betreft, is één op de tien woningen een tweede woning. Meer dan de helft van deze woningen bevindt zich aan de kust of in de bergen, in mindere mate in de grootste steden. Van de tweede woningen die eigendom zijn van Franse huishoudens, is twee derde eigendom van personen ouder dan 60 jaar en deze zijn vaak meer dan drie uur rijden van de hoofdverblijfplaats gelegen.

Zodra dit overzicht is vastgesteld, is het eenvoudig te begrijpen dat het aankoopproces voor een tweede woning enigszins verschilt van dat voor een hoofdverblijfplaats. De verworven woning moet op afstand kunnen worden onderhouden, geschikt zijn om zo nodig aan derden te verhuren en uiteraard het huishoudbudget niet belasten met onverwachte uitgaven.

Een tweede woning verwerven zonder daar later spijt van te krijgen, betekent dat u aandacht moet besteden aan bepaalde specifieke punten die wij hier zullen schetsen.

#1 De ligging van de woning

Dit criterium kan worden onderverdeeld in drie afzonderlijke aandachtspunten. Ten eerste, en hoewel dit misschien vanzelfsprekend lijkt, is het noodzakelijk om een** locatie te kiezen die is afgestemd op het gebruik** dat is gepland voor de tweede woning. Een persoon die op zoek is naar menselijk contact zal hoge bergen vermijden en in plaats daarvan de voorkeur geven aan badplaatsen of grote stedelijke gebieden. Als daarentegen rust en stilte wordt gezocht, kan het platteland een verstandige keuze blijken, maar wees bedacht op de levensstijl van de betrokkenen! De eenzame rust van het platteland kan veranderen in deprimerende eenzaamheid voor iedereen die verwacht zich te integreren in een paradijs dat uiteindelijk elke activiteit mist.

Vervolgens is de afstand tot de hoofdverblijfplaats een sleutelelement in het succes van het project. De tweede woning moet dan toegankelijk zijn, per auto of openbaar vervoer, binnen een redelijke tijd gezien de oorspronkelijke ambitie. Een reis van vijf uur bijvoorbeeld om een tweede woning te bereiken waar men van plan is één of twee weekends per maand door te brengen, lijkt in de praktijk een te grote beperking. Omgekeerd is een chalet op grote hoogte slechts bedoeld om door de eigenaren te worden bewoond voor enkele weken per jaar en voor tamelijk lange verblijven: de reis is vergelijkbaar met een vakantievertrek en kan worden verlengd.

Tot slot, en voor kopers die al rekening houden met de doorverkoop van de woning, is het belangrijk om waakzaam te blijven ten aanzien van de evolutie van de lokale markt. Vertoont het gebied potentieel voor waardestijging? Ontwikkelen winkels zich, of zijn er daarentegen de afgelopen jaren meerdere gesloten? Via deze overwegingen kan worden bepaald of de woning op middellange termijn zonder waardeverlies kan worden doorverkocht.

#2 Kopen tegen de juiste prijs

De aankoop van een tweede woning vindt meestal plaats in een regio die de koper niet kent, die dan minder in staat zal zijn om prijzen te evalueren in dat gebied. Het overzicht van transacties uit het verleden zal weinig informatie opleveren wanneer het gaat om een afgelegen regio met weinig woningen.

De juiste aanpak is dan om te vertrouwen op een lokale professional, die in staat is om de werkelijke waarde van een woning correct te evalueren en die de toekomstige eigenaar ook kan ondersteunen bij de procedures die ver van huis moeten worden uitgevoerd.

#3 Alle kosten in aanmerking nemen

Sommige kopers hebben de neiging te vergeten dat de aankoop en het gebruik van een tweede woning uiteindelijk dezelfde kosten met zich meebrengen als voor een hoofdverblijfplaats. Zelfs als het energieverbruik bijvoorbeeld lager is, worden er nog steeds abonnementen in rekening gebracht. Ook de onroerendgoedbelasting zal het budget beïnvloeden, om nog maar te zwijgen van de onderhoudskosten, die des te hoger zijn naarmate een aanzienlijke afstand tot de hoofdverblijfplaats mogelijk de inschakeling van een dienstverlener vereist.

Er kunnen ook renovatiewerkzaamheden nodig zijn, want net als elke woning kan een tweede woning het vervangen van het dak, de warmwaterproductieapparatuur en andere structurele elementen vereisen. Het interieur moet mogelijk ook regelmatig worden vernieuwd, vooral als de woning aan derden wordt verhuurd, hetzij af en toe, hetzij regelmatig.

Verzekering moet ten slotte worden afgesloten, ongeacht of de woning wordt verhuurd of niet: geen enkele woning is in het ergste geval veilig voor een natuurramp. Merk op dat een verzekering die specifiek is ontworpen voor tweede woningen minder duur kan uitvallen dan die voor een hoofdverblijfplaats.

#4 Als u de woning te huur aanbiedt

We noemden de mogelijkheid om de woning te verhuren wanneer deze niet door de eigenaar wordt bewoond, wat vereist dat vooraf bepaalde maatregelen worden genomen. Hoewel dit het met name mogelijk maakt om de aflossing van de bijbehorende lening te vergemakkelijken, of zelfs de investering rendabel te maken, moet de woning noodzakelijkerwijs worden voorbereid om derden te huisvesten.

De persoonlijke bezittingen van de eigenaren die het hele jaar door in de woning blijven, moeten worden opgeborgen, in een speciale kamer of afgesloten kast. Apparatuur die door iedereen wordt gewaardeerd, moet aanwezig zijn, en niet alleen die welke noodzakelijk is voor het uitsluitende comfort van de eigenaar. Ten slotte is het essentieel om iemand aan te wijzen voor het schoonmaken en verschonen van het beddengoed tussen huurders.

Het inschakelen van een bureau lijkt de beste optie, ondanks de bijbehorende kosten: de tussenkomst van een specialist die gewend is aan en garant staat voor de diensten biedt een welkome gemoedsrust. Door uw woning toe te vertrouwen aan een professional kunt u ook de communicatie en het reserveringsbeheer uitbesteden, wat niet eenvoudig op afstand te beheren is.

#5 Pas op voor de fiscale impact!

Naast de reeds genoemde onroerendgoedbelasting moet de eigenaar van een tweede woning ook woningbelasting betalen, waarvan alleen hoofdverblijfplaatsen zijn vrijgesteld.

De aldus verworven woning brengt ook extra waarde met zich mee in het vermogen van de eigenaar, wat gevolgen kan hebben voor de belastingheffing die op hen van toepassing is. In geval van doorverkoop van de woning stelt de eigenaar zich ook bloot aan een belastingheffing van 36,20% op de gerealiseerde meerwaarde. Het is echter mogelijk om te profiteren van een korting op deze belastingheffing van 6% per jaar vanaf het zesde jaar van eigendom van de woning. Ten slotte is de belasting niet van toepassing als de meerwaarde minder dan € 15.000 bedraagt voor een alleenstaande (of € 30.000 voor een stel).

Ten slotte brengt verhuur belastbaar inkomen met zich mee binnen het kader van onroerendgoedinkomen. Echter, en tot € 72.600 aan ontvangsten, kan de eigenaar kiezen voor het statuut van niet-professionele gemeubileerde verhuur (LMNP). Onder het micro-BIC-regime, zullen zij profiteren van een vrijstelling van 50% op de ontvangsten, die zullen worden opgeteld bij de overige jaarlijkse inkomsten van de eigenaar om aan het progressieve inkomstenbelastingtarief te worden onderworpen.

Het verwerven van een tweede woning is een belangrijk project, dat net zo goed doordacht en gerijpt verdient te worden als de aankoop van een hoofdverblijfplaats. Voldoen aan de behoeften van eigenaren, een economisch evenwicht vinden, misschien aanvullend inkomen genereren: de investering kan opwindend blijken om te ontwikkelen!

Niettemin, in geval van langdurige afwezigheid, is het essentieel om een efficiënt beveiligingssysteem te plannen. Naast een basisalarm biedt domotica verrassende mogelijkheden: het op afstand verlenen van toegang aan een incidentele huurder, het automatisch openen en sluiten van luiken, het activeren en deactiveren van de elektrische installatie en zelfs, het bekijken van camerabeelden vanaf uw smartphone. Genoeg om zelfs de meest angstigen gerust te stellen!