Acquistare una seconda casa: i 5 punti da osservare

L’acquisto di una seconda casa è un passo comune nel nostro paese: a fini fiscali, una casa su dieci è una seconda casa. Più della metà di questi immobili si trova sulla costa o in montagna, in misura minore nelle città più grandi. Tra le seconde case di proprietà delle famiglie francesi, due terzi sono di proprietà di persone con più di 60 anni e si trovano spesso a più di tre ore di viaggio da casa.

Una volta stabilita questa panoramica, è facile comprendere che il processo di acquisto per una seconda casa differisce in parte da quello per una residenza principale. L’immobile acquistato deve poter essere gestito a distanza, essere adatto alla locazione a terzi se necessario e, naturalmente, non gravare sul budget familiare con spese impreviste.

Riuscire ad acquistare una seconda casa, senza pentirsene in seguito, significa prestare attenzione ad alcuni punti specifici che illustreremo qui di seguito.

#1 Posizione dell’immobile

Questo criterio può essere suddiviso in tre punti separati di attenzione. Prima di tutto, e sebbene possa sembrare ovvio, è necessario scegliere una posizione adeguata all’uso previsto per la seconda casa. Una persona che cerca il contatto umano eviterà le alte montagne e preferirà invece le località balneari o le grandi conurbazioni. Se, al contrario, è la pace e la tranquillità ciò che si cerca, la campagna può rivelarsi una scelta saggia, ma attenzione allo stile di vita delle persone interessate! La solitudine tranquilla della campagna può diventare una solitudine depressiva per chi si aspetta di integrarsi in un paradiso che alla fine manca di qualsiasi attività.

Successivamente, la dalla residenza principale è un elemento chiave per il successo del progetto. La seconda casa deve quindi essere accessibile, in auto o con i mezzi pubblici, entro un tempo ragionevole rispetto all’ambizione iniziale. Un viaggio di cinque ore, ad esempio, per raggiungere una seconda casa dove si prevede di trascorrere uno o due fine settimana al mese, sembra in pratica un vincolo troppo significativo. Al contrario, uno chalet d’alta quota è destinato ad essere occupato dai suoi proprietari solo per poche settimane all’anno e per soggiorni piuttosto lunghi: il viaggio è simile a una partenza per le vacanze e può essere prolungato.

Infine e per gli acquirenti che già considerano la rivendita dell’immobile, è importante rimanere vigili riguardo all’evoluzione del mercato locale. L’area mostra potenziale di apprezzamento? I negozi si stanno sviluppando o, al contrario, diversi hanno chiuso negli ultimi anni? Attraverso queste considerazioni, sarà possibile determinare se l’immobile potrà essere rivenduto nel medio termine senza perdita di valore.

#2 Acquistare al prezzo giusto

L’acquisto di una seconda casa avviene generalmente in una regione sconosciuta all’acquirente, che avrà quindi minor capacità di valutare i prezzi in quella zona. Il registro delle transazioni passate fornirà poche informazioni quando si tratta di una regione remota con pochi immobili.

L’approccio corretto è quindi affidarsi a un professionista locale, in grado di valutare correttamente il vero valore di un immobile e che può anche supportare il futuro proprietario nelle procedure da svolgere lontano da casa.

#3 Considerare tutti i costi

Alcuni acquirenti tendono a dimenticare che l’acquisto e l’utilizzo di una seconda casa comportano in definitiva gli stessi costi di una residenza principale. Anche se il consumo energetico è inferiore, ad esempio, gli abbonamenti sono comunque addebitati. L’imposta comunale impatterà anche il budget, per non parlare dei costi di manutenzione, che sono tanto più elevati quanto maggiore è la distanza dalla residenza principale e può richiedere l’utilizzo di un fornitore di servizi.

Possono esserci anche lavori di ristrutturazione perché, come qualsiasi immobile, una seconda casa può richiedere la sostituzione del tetto, degli impianti di produzione di acqua calda e di altri elementi strutturali. Anche l’interno potrebbe necessitare di aggiornamenti regolari, specialmente se l’immobile viene affittato a terzi, occasionalmente o regolarmente.

Infine, deve essere stipulata un’assicurazione, che l’immobile sia affittato o meno: nessuna proprietà è al sicuro da una catastrofe naturale, nel peggiore dei casi. Si noti che l’assicurazione specificamente progettata per le seconde case può rivelarsi meno costosa di quella per una residenza principale.

#4 Se si mette l’immobile in affitto

Abbiamo menzionato la possibilità di affittare l’immobile quando non è occupato dal proprietario, il che richiede l’adozione di alcune misure preventive. Sebbene questo consenta in particolare di facilitare il rimborso del prestito relativo, o addirittura rendere l’investimento redditizio, l’immobile deve essere necessariamente preparato per accogliere terzi.

I beni personali dei proprietari che rimangono nell’immobile tutto l’anno devono essere nascosti, in una stanza dedicata o in un armadio chiuso a chiave. Devono essere presenti le attrezzature apprezzate da tutti, e non solo quelle necessarie per il solo comfort del proprietario. Infine, è essenziale nominare qualcuno per la pulizia e il cambio delle lenzuola tra un inquilino e l’altro.

Rivolarsi a un’agenzia sembra la migliore opzione, nonostante il costo involved: l’intervento di uno specialista abituato a garantire i servizi fornisce la tranquillità tanto gradita. Affidare la propria proprietà a un professionista può anche delegare la gestione delle comunicazioni e delle prenotazioni, che non è semplice da gestire a distanza.

#5 Attenzione all’impatto fiscale!

Oltre all’imposta comunale già menzionata, il proprietario di una seconda casa deve anche pagare l’imposta di abitazione, dalla quale sono esenti solo le residenze principali.

L’immobile così acquistato porta inoltre un valore aggiuntivo al patrimonio del proprietario, che può impattare la tassazione applicabile. In caso di rivendita dell’immobile, il proprietario si espone anche a una tassazione del 36,20% sulla plusvalenza realizzata. Tuttavia, è possibile beneficiare di uno sconto su questa tassazione del 6% per anno dal sesto anno di proprietà dell’immobile. Infine, l’imposta non si applica se la plusvalenza è inferiore a €15.000 per una persona sola (o €30.000 per una coppia).

Infine, la locazione porta un reddito imponibile nell’ambito dei redditi immobiliari. Tuttavia, e fino a €72.600 di incassi, il proprietario può optare per lo status di locazione ammobiliata non professionale (LMNP). Sotto ilregime micro-BIC, beneficerà di una detrazione del 50% sugli incassi realizzati, che verrà aggiunta agli altri redditi annuali del proprietario per essere sottoposta alla scala progressiva dell’imposta sul reddito.

Acquistare una seconda casa è un progetto significativo, che merita di essere rifinuto e maturato allo stesso modo dell’acquisto di una residenza principale. Rispondere alle esigenze dei proprietari, trovare un equilibrio economico, generare reddito aggiuntivo forse: l’investimento può rivelarsi emozionante da sviluppare!

Tuttavia, in caso di assenza prolungata, sarà essenziale pianificare un sistema di sicurezza efficiente. Oltre a un allarme di base, la domotica offre possibilità straordinarie: concedere accesso remoto a un inquilino occasionale, aprire e chiere automaticamente le tapparelle, attivare e disattivare l’impianto elettrico e persino accedere alle immagini delle telecamere dal proprio smartphone. Abbastanza per rassicurare anche i più ansiosi!