Mietsteigerungen: Was sind die Regeln?

Der inflationäre Kontext erhöht die Lebenshaltungskosten für alle, auch für Vermieter, die mit steigenden Kosten konfrontiert sind. Die naheliegende Überlegung ist, eine Mietsteigerung in Betracht zu ziehen. Beachten Sie jedoch, dass es nicht ausreicht, Ihrem Mieter einfach den neuen Monatsbetrag mitzuteilen.

Die Mietsteigerung unterliegt strengen Regeln, sei es während des Mietverhältnisses oder sogar vor dem Einzug des nächsten Mieters. Wir zeigen Ihnen alle gesetzlich vorgesehenen Möglichkeiten und alles, was Sie wissen müssen, um den rechtlichen Rahmen einzuhalten.

Wann können Sie eine Mietsteigerung vornehmen?

Wie der anfängliche Mietbetrag unterliegen auch die Anpassungen keinen unbegrenzten Möglichkeiten. Die Mieterrechte werden durch zwei Gesetze geschützt: das Gesetz vom 6. Juli 1989 und das Alur-Gesetz von 2014, die festlegen, wann eine Mietsteigerung möglich ist.

Überprüfung der Miete während des Mietverhältnisses

Es ist möglich, einmal pro Jahr während des Mietverhältnisses eine Mietsteigerung vorzunehmen, unter der ausdrücklichen Bedingung, dass der Mietvertrag dies durch eine spezifische Klausel vorsieht. Ein jährliches Überprüfungsdatum muss angegeben werden, und durch die Unterzeichnung des Mietvertrags akzeptiert der Mieter diese Regelung.

Die Steigerung steht nicht im Ermessen des Vermieters: der Mietreferenzindex (IRL), der vierteljährlich vom INSEE veröffentlicht und auf Grundlage der Entwicklung der Verbraucherpreise berechnet wird, setzt eine einzuhaltende Obergrenze.

Das Verfahren erfordert, dass dem Mieter innerhalb eines Jahres nach dem Überprüfungsdatum ein Informationsschreiben zugesandt wird, in dem der Betrag der Steigerung und das Wirksamkeitsdatum angegeben werden. Ohne diesen Schritt ist der Mieter berechtigt, die Mietsteigerung zu ignorieren. Darüber hinaus kann der Vermieter nicht beanspruchen, eine mögliche Steigerung für ein Jahr verpasst zu haben, um anschließend eine größere Steigerung vorzunehmen.

Schließlich ermöglicht ein Sonderfall außerordentliche Mietsteigerungen, wenn Verbesserungsarbeiten an der Immobilie auf Kosten des Vermieters durchgeführt werden. Eine Änderung des Mietvertrags muss die Einzelheiten festlegen.

Erhöhung der Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses

Eine zweite Möglichkeit: den Auszug eines Mieters nutzen, um eine höhere Miete für den nächsten Mieter festzulegen. In diesem Fall ist die Festsetzung der Miete, außerhalb von Gebieten mit regulierten Mieten, unbegrenzt: Der Vermieter wird nicht durch die vorherige Miete oder durch den Referenzindex begrenzt. Er ist frei, die Miete festzulegen, bei der er glaubt, einen Mieter zu finden. Seine Markteinschätzung dient daher als Grenze.

Vorgehen bei der Vertragsverlängerung

Schließlich ist die Vornahme dieses Schrittes bei der Vertragsverlängerung mit gewissen Einschränkungen verbunden. Der Vermieter muss nachweisen, dass die Miete im Verhältnis zum Mietmarkt unterbewertet ist, wobei er eine Liste der Preise vergleichbarer Immobilien in der Nähe verwendet.

Was das Verfahren betrifft, muss dem Mieter sechs Monate vor der Vertragsverlängerung ein Brief zusammen mit dieser Liste zugesandt werden, in dem das neue Mietniveau angegeben wird, das angewendet wird. Der Mieter hat zwei Monate Zeit, die Steigerung anzunehmen oder abzulehnen und seinen Auszug aus der Immobilie zu planen. Wenn keine Antwort erfolgt oder die Annahme der Steigerung abgelehnt wird, kann der Vermieter die Sache an die Departementale Schlichtungskommission und, wenn dies fehlschlägt, an ein Gericht verweisen.

Der Sonderfall der sogenannten “angespannten” Gebiete

Die Bezeichnung “angespanntes Gebiet” bezieht sich auf städtische Räume mit mehr als 50.000 Einwohnern, bei denen das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage dazu führen kann (oder die Vermieter ermutigen kann), ihre Mietvorstellungen in die Höhe zu treiben. In Frankreich sind etwa 1.500 Städte betroffen, darunter Lille, Lyon, Marseille und Bordeaux. Paris stellt einen noch besonderen Fall dar, auf den wir noch ausführlich zurückkommen werden.

Innerhalb aller angespannten Gebiete

Seit dem Alur-Gesetz erlässt ein Präfekturerlass jedes Jahr eine jährliche Mieteobergrenze in Form einer erhöhten Referenzmiete innerhalb dieser Gebiete. Jede Mietsteigerung, auch wenn sie berechtigt ist, darf daher nicht dazu führen, dass die Miete die Obergrenze überschreitet, im Verhältnis zu dem bereits erwähnten Mietreferenzindex.

Beachten Sie, dass bei einer Erstimietgabe die Miete frei festgelegt werden kann, wenn die Vermietung noch nicht stattgefunden hat. Diese Regel gilt auch, wenn die Immobilie seit mehr als 18 Monaten unbewohnt war. Im Fall einer Wiedervermietung an einen neuen Mieter oder einer Vertragsverlängerung mit derselben Person gilt jedoch die Kappung: sowohl die der jährlich zulässigen Steigerung als auch die der maximal zulässigen Miete.

Zwei Ausnahmen, die bereits erwähnt wurden, gelten für dieses Prinzip:

• Die Durchführung von Arbeiten ermöglicht eine Mietsteigerung, begrenzt auf 15% der tatsächlichen Kosten der Arbeiten (einschließlich MwSt.);
• Wenn nachgewiesen wird, dass die Miete unterbewertet ist, ist eine Steigerung über den IRL hinaus möglich, bleibt jedoch auf die Hälfte der Differenz zwischen der Referenzmiete und der vorherigen Miete begrenzt.

Die spezifischen Regeln für Paris

In unserer Hauptstadt kann die Mietüberprüfung einer erhöhten oder ermäßigten Referenzmiete unterliegen:

• Die erhöhte Referenzmiete stellt die maximale Miete dar, die für eine der Mietpreisbremse unterliegende Immobilie verlangt werden kann. Dies ist die mittlere Referenzmiete plus 20%.
• Die ermäßigte Referenzmiete entspricht hingegen der Referenzmiete minus 30%.

Bei einer Erstimietgabe darf die Grundmiete (ohne Nebenkosten oder Zuschlag) die zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung geltende erhöhte Referenzmiete nicht überschreiten. Bei einer Verlängerung darf die neue Miete die zum Zeitpunkt der Information des Mieters durch den Vermieter angewandte ermäßigte Referenzmiete nicht überschreiten. Diese Regeln gelten für alle Mietverträge, die nach dem 30. Juni 2019 unterzeichnet oder verlängert wurden.

Ein effektiver Mietschutz

Zum Schluss hat die Regierung seit Verabschiedung des Gesetzes zur Kaufkraft, das vom Parlament im Sommer 2022 verabschiedet wurde, einen auf die Miete ausgerichteten Schutzschild eingerichtet. Um die Bevölkerung vor hoher Inflation zu schützen, die in diesem Jahr eine erhebliche Mietsteigerung durch den Mietreferenzindex ermöglicht hätte, gilt eine Kappung bis zum 30. Juni 2023.

Die Mietsteigerungen sind thus auf 3,5% in Kontinentalfrankreich, 2% auf Korsika und 2,5% in den Überseegebieten begrenzt. Beachten Sie, dass ohne diese Maßnahme der IRL derzeit bei 137,96 liegen würde, was eine genehmigte Mietsteigerung von 4,78% über ein Jahr darstellen würde.

Der IRL wird jedes Semester vom INSEE angepasst: im zweiten Quartal 2022 betrug die Steigerung 3,60%, aber im Oktober ist die neue Steigerung auf 3,49% begrenzt. Eine Maßnahme, die zweifellos von den bescheidensten Haushalten geschätzt wird!

Die Erhöhung der Miete ist ein berechtigtes Anliegen der Vermieter, die ebenfalls der Inflation unterliegen und die Rentabilität ihrer Investition erhalten müssen. Durch die kürzlich ergriffenen Maßnahmen beabsichtigt die Regierung jedoch, sie an der gemeinsamen Anstrengung zu beteiligen, angesichts der wirtschaftlichen Schwierigkeiten, mit denen wir konfrontiert sind. Da die Wohnkosten der größte Ausgabenposten der Haushalte sind, stellt sie einen wichtigen Hebel für die Kaufkraft dar. Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob Sie berechtigt sind, eine Mietüberprüfung vorzunehmen, wenden Sie sich an einen Immobilienfachmann in Ihrer Nähe oder sogar an Ihre Gemeindeverwaltung.