Hogere huren: wat zijn de regels?

De inflatoire context verhoogt de kosten van het levensonderhoud voor iedereen, inclusief verhuurders die te maken hebben met stijgende kosten. De natuurlijke reactie is om een huurverhoging te overwegen, maar bedenk dat het simpelweg informeren van uw huurder over een nieuw maandbedrag niet voldoende is.

Strikte regels gelden voor huurverhogingen, of deze nu plaatsvinden tijdens de huurovereenkomst of zelfs voordat de volgende huurder arriveert. Laat ons alle mogelijkheden die de wet biedt herzien en alles wat u moet weten om binnen het wettelijke kader te blijven.

Wanneer kunt u overgaan tot een huurverhoging?

Zoals het oorspronkelijke huurbedrag zijn herzieningen niet onbeperkt. De rechten van de huurder worden beschermd door twee wetgevingen: de Wet van 6 juli 1989 en de Alur-wet van 2014, die de momenten uiteenzetten waarop het mogelijk is om over te gaan tot een huurverhoging.

Herziening van de huur tijdens de huurovereenkomst

Het is mogelijk om over te gaan tot een huurverhoging tijdens de huurovereenkomst, één keer per jaar, op de uitdrukkelijke voorwaarde dat de huurovereenkomst hiervoor expliciet voorziet door middel van een specifieke clausule. Een jaarlijkse herzieningsdatum moet dan worden aangegeven, en door de huurovereenkomst te ondertekenen, stemt de huurder ermee in om zich hieraan te houden.

De verhoging wordt niet overgelaten aan het oordeel van de verhuurder: de huurreferentie-index (IRL), die driemaandelijks wordt gepubliceerd door INSEE en wordt berekend op basis van de evolutie van de consumentenprijzen, stelt een maximumgrens vast die moet worden gerespecteerd.

De procedure vereist het verzenden van een informatiebrief aan de huurder binnen het jaar volgend op de herzieningsdatum, waarin het bedrag van de verhoging en de ingangsdatum worden vermeld. Zonder deze stap heeft de huurder het recht om de huurverhoging te negeren. Bovendien kan de verhuurder er niet aanspraak op maken dat hij een mogelijke verhoging voor één jaar heeft gemist om vervolgens een grotere verhoging door te voeren.

Tot slot maakt een speciaal geval uitzonderlijke huurverhogingen mogelijk wanneer verbeteringswerkzaamheden aan het pand worden uitgevoerd ten laste van de verhuurder. Een amendement bij de huurovereenkomst moet de details specificeren.

De huur verhogen bij aanvang van een huurovereenkomst

Een tweede mogelijkheid: profiteren van het vertrek van een huurder om een hogere huur vast te stellen voor de volgende huurder. In dit geval is het vaststellen van de huur, buiten gebieden met geregelde huren, onbeperkt: de verhuurder zal niet beperkt worden door de vorige huur of door de referentie-index. Hij is vrij om de huur vast te stellen waarmee hij denkt een huurder te kunnen vinden. Zijn beoordeling van de markt zal dus de grens vormen.

Optreden op het moment van huurovereenkomstvernieuwing

Ten slotte gaat het nemen van deze stap op het moment van huurovereenkomstvernieuwing gepaard met bepaalde beperkingen. De verhuurder moet aantonen dat de huur onderschat is in verhouding tot de huurmarkt, aan de hand van een lijst van prijzen die worden gevraagd voor vergelijkbare panden in de buurt.

Met betrekking tot de procedure moet een brief worden verzonden aan de huurder zes maanden vóór de huurovereenkomstvernieuwing, vergezeld van deze lijst en waarin het nieuwe huurniveau wordt vermeld dat zal worden toegepast. De huurder heeft twee maanden om de verhoging te aanvaarden of te weigeren en te plannen om het pand te verlaten. Als er geen reactie is of weigering om de verhoging te aanvaarden, kan de verhuurder de zaak voorleggen aan de Departementale Verzoeningscommissie en, als dit mislukt, aan een rechtbank.

Het speciale geval van zogenaamde “krappe” gebieden

De aanduiding “krapp gebied” verwijst naar stedelijke ruimten met meer dan 50.000 inhabitants, waar het onevenwicht tussen aanbod en vraag ertoe kan leiden (of verhuurders kan aanmoedigen) om hun huurverwachtingen op te drijven. Ongeveer 1.500 steden in Frankrijk worden getroffen, waaronder Lille, Lyon, Marseille en Bordeaux. Parijs vertegenwoordigt een nog specialer geval, waarop we in detail zullen terugkomen.

Binnen alle krappe gebieden

Sinds de Alur-wet stelt een prefectuurarrestement elk jaar een huurplafond vast, in de vorm van een gemajordeerde referentiehuur, binnen deze gebieden. Elke huurverhoging, zelfs legitiem, kan daarom niet leiden tot een huur die het plafond overschrijdt, in relatie tot de reeds genoemde huurreferentie-index.

Merk op dat voor een eerste verhuur de huur vrij kan worden vastgesteld als de verhuurding ononderbroken is. Deze regel is ook van toepassing wanneer het pand meer dan 18 maanden onbewoond is geweest. Maar in het geval van herverhuur aan een nieuwe huurder of huurovereenkomstvernieuwing met dezelfde persoon, is de begrenzing van toepassing: zowel die van de jaarlijks toegestane verhoging als die van de maximaal toegestane huur.

Twee uitzonderingen, reeds genoemd, zijn van toepassing op dit principe:

• Het uitvoeren van werkzaamheden maakt een huurverhoging mogelijk, beperkt tot 15% van de werkelijke kosten van de werkzaamheden (inclusief BTW);
• Als bewijs wordt geleverd dat de huur onderschat is, is een verhoging boven de IRL mogelijk, maar blijft beperkt tot de helft van het verschil tussen de referentiehuur en de vorige huur.

De specifieke regels voor Parijs

Binnen onze hoofdstad kan de huurherziening onderworpen zijn aan een gemajordeerde of gemoduleerde referentiehuur:

• De gemajordeerde referentiehuur vertegenwoordigt de maximale huur die kan worden gevraagd voor een pand dat onderworpen is aan huurcontroles. Dit is de mediane referentiehuur plus 20%.
• De gemoduleerde referentiehuur daarentegen komt overeen met de referentiehuur min 30%.

Voor een eerste verhuur mag de basishuur (exclusief bijdragen of toeslag) de gemajordeerde referentiehuur die van kracht is op het moment van ondertekening van de huurovereenkomst niet overschrijden. Als het een vernieuwing betreft, mag de nieuwe huur de gemoduleerde referentiehuur die van kracht is op het moment dat de verhuurder zijn huurder hiervan op de hoogte stelt, niet overschrijden. Deze regels zijn van toepassing op alle huurovereenkomsten die zijn getekend of vernieuwd na 30 juni 2019.

Een huurbescherming in werking

Tot slot heeft de overheid, sinds de invoering van de Koopkrachtwet die door het Parlement is aangenomen tijdens de zomer van 2022, een schild gericht op huren ingesteld. Om de bevolking te beschermen tegen hoge inflatie, die de huurreferentie-index dit jaar een aanzienlijke huurverhoging zou hebben toegestaan, is een begrenzing van kracht tot 30 juni 2023.

Huurverhogingen worden dus begrensd op 3,5% in het Franse vasteland, 2% op Corsica en 2,5% in de overzeese gebieden. Merk op dat zonder deze maatregel de IRL momenteel op 137,96 zou staan, wat een toegestane huurverhoging van 4,78% over één jaar vertegenwoordigt.

De IRL wordt elk semester gewijzigd door INSEE: in het tweede kwartaal van 2022 was de verhoging 3,60%, maar in oktober is de nieuwe verhoging begrensd tot 3,49%. Een maatregel die zeker wordt gewaardeerd door de meest bescheiden huishoudens!

Het verhogen van de huur is een legitieme eis van verhuurders, die ook onderhevig zijn aan inflatie en de rendabiliteit van hun investering moeten behouden. Echter, door de recent genomen maatregelen is het de bedoeling dat zij deelnemen aan de collectieve inspanning, gezien de economische moeilijkheden die wij ervaren. Wonen is het grootste huishoudelijke uitgavenpost en vertegenwoordigt dus een belangrijke hefboom voor de koopkracht. Als u twijfelt over uw recht om over te gaan tot een huurherziening, neem dan contact op met een vastgoedprofessional in uw regio, of zelfs met uw gemeentelijk bestuur.