租金上涨：规定有哪些？

通货膨胀大环境正在增加所有人的生活成本，包括面临成本上涨的房东。人们的自然反应是考虑提高租金，但请注意，仅告知租户新的月租金额是不够的。

租金上涨受严格法规约束，无论是在租赁期间还是在下一位租户入住之前。让我们回顾法律赋予的所有可能性，以及在法律框架内您需要了解的一切。

何时可以进行租金上涨？

与初始租金金额一样，租金调整也并非不受限制。租户权利受两项法律保护：1989年7月6日法和2014年ALUR法，它们规定了可以进行租金上涨的时机。

租赁期间审查租金

在租赁期间可以进行一次租金上涨，但必须满足一个明确条件：租约必须通过特定条款明确规定年度租金调整。租约中必须注明年度调整日期，租户签署租约即表示同意遵守该条款。

租金上涨并非由房东自行决定：参考租金指数（IRL）由法国国家统计局按季度公布，根据消费价格变化计算，规定了必须遵守的上限。

程序要求在调整日期后一年内寄送信息函给租户，说明上涨金额和生效日期。没有此步骤，租户有权忽略租金上涨。此外，房东不能以错过去年可能的上涨为由，随后进行更大的涨幅。

最后一种特殊情况是，当房东出资对房产进行改善工程时，可以进行特殊租金上涨。租约修正案必须详细说明相关情况。

租赁开始时提高租金

第二种可能性：利用租户搬出的机会，为下一位租户设定更高的租金。在这种情况下，在非租金管制区域，设定租金不受限制：房东不会受到前一位租户租金或参考租金指数的限制。他们可以自由设定认为能找到租户的租金。因此，他们对市场的评估将成为限制因素。

在租约续签时采取行动

最后，在租约续签时采取这一步骤会受到某些限制。房东必须证明租金低于租赁市场水平，需使用该地区同类房产的租金价格清单。

在程序方面，必须在租约续签前六个月向租户发送函件，并附上该清单，说明将适用的新租金水平。租户有两个月的时间接受或反对上涨，并计划搬离该房产。如果租户没有回应或拒绝接受上涨，房东可向省级调解委员会申请，如调解失败，则诉诸法院。

所谓“紧张”区域的特殊情况

“紧张区域“指人口超过5万的城市空间，供需失衡可能导致（或鼓励）房东抬高租金预期。法国约有1500个城市受到影响，包括里尔、里昂、马赛和波尔多。巴黎的情况更为特殊，我们将详细讨论。

所有紧张区域内

自ALUR法以来，省长令每年在这些区域内设定年度租金上限，以附加参考租金的形式。任何租金上涨，即使合理，也不得导致租金超过上述参考租金指数的上限。

请注意，如果是首次出租，只要该出租是前所未有的，就可以自由设定租金。这条规则也适用于房产空置超过18个月的情况。但在重新出租给新租户或与同一租户续签租约的情况下适用上限：年度允许涨幅和最高允许租金的上限均适用。

两个已提及的例外适用于这一原则：

• 进行工程可允许租金上涨，限于工程实际成本的15%（含增值税）；
• 如果能证明租金被低估，可以进行超过IRL的上涨，但涨幅仍限于参考租金与前次租金之间差额的一半。

巴黎的特殊规定

在我们的首都城市，租金调整可能受到附加或折减参考租金的约束：

• 附加参考租金是租金管制房产可收取的最高租金。这是中位参考租金加20%。
• 折减参考租金则对应参考租金减去30%。

对于首次出租，基本租金（不含附加费用）不得超过租约签订时生效的附加参考租金。如果是续签，新租金不得超过房东通知租户时适用的折减参考租金。这些规定适用于2019年6月30日之后签订或续签的所有租赁协议。

生效的租金“护盾”

最后，政府自2022年夏季议会通过的购买力法通过以来，已建立了针对租金的护盾。为了保护民众免受高通胀影响（本来允许参考租金指数今年允许相当大的租金上涨），该上限持续到2023年6月30日。

因此，法国本土的租金涨幅上限为3.5%，科西嘉岛为2%，海外领土为2.5%。请注意，如果没有这一措施，IRL目前将为137.96，意味着一年内的允许租金涨幅为4.78%。

IRL每半年由法国国家统计局修改一次：2022年第二季度涨幅为3.60%，但在10月，新涨幅限制在3.49%。这一措施无疑是最贫困家庭所欢迎的！

租金上涨是房东的合理诉求，他们同样受到通胀影响，必须保持投资的盈利能力。然而，通过最近采取的措施，政府意图让他们参与集体努力，因为我们正面临经济困难。住房是家庭最大的支出项目，是购买力的重要杠杆。如果您对是否有权进行租金调整有疑问，请联系您所在地区的房产专业人士，甚至当地市政府。