Aumenti degli affitti: quali sono le regole?

Il contesto inflazionistico sta aumentando il costo della vita per tutti, compresi i proprietari di immobili che affrontano costi crescenti. La reazione naturale è considerare un aumento dell’affitto, ma fate attenzione che semplicemente informare l’inquilino di un nuovo importo mensile non è sufficiente.

Regole rigide disciplinano gli aumenti degli affitti, sia durante la locazione che prima dell’arrivo del prossimo inquilino. Rivisitiamo tutte le possibilità offerte dalla legge e tutto ciò che dovete sapere per rimanere nel quadro giuridico.

Quando potete procedere con un aumento dell’affitto?

Come per l’importo iniziale dell’affitto, le revisioni non sono illimitate. I diritti degli inquilini sono protetti da due legislazioni: la Legge del 6 luglio 1989 e la Legge Alur del 2014, che stabiliscono i momenti in cui è possibile procedere con un aumento dell’affitto.

Revisione dell’affitto durante la locazione

È possibile procedere con un aumento dell’affitto durante la locazione una volta all’anno, a condizione espressa che il contratto di locazione preveda esplicitamente questo attraverso una clausola specifica. Deve essere indicata una data di revisione annuale e, firmando il contratto, l’inquilino accetta di rispettarla.

L’aumento non è lasciato alla discrezione del proprietario: l’indice di riferimento degli affitti (IRL), pubblicato trimestralmente dall’INSEE e calcolato in base all’evoluzione dei prezzi al consumo, fissa un tetto da rispettare.

La procedura richiede l’invio di una lettera informativa all’inquilino entro un anno dalla data di revisione, stating l’importo dell’aumento e la data di decorrenza. Senza questo passaggio, l’inquilino ha diritto a ignorare l’aumento dell’affitto. Inoltre, il proprietario non può pretendere di aver perso un possibile aumento per un anno per procedere con un aumento maggiore successivamente.

Infine, un caso speciale consente aumenti eccezionali dell’affitto quando vengono eseguiti lavori di miglioramento dell’immobile a spese del proprietario. Una modifica al contratto di locazione deve specificare i dettagli.

Aumento dell’affitto all’inizio di una locazione

Una seconda possibilità: approfittare della partenza di un inquilino per fissare un affitto più alto per il prossimo inquilino. In questo caso, fissare l’affitto, al di fuori delle aree con affitti regolamentati, è illimitato: il proprietario non sarà limitato dall’affitto precedente né dall’indice di riferimento. È libero di fissare l’affitto al quale pensa di poter trovare un inquilino. La sua valutazione del mercato costituirà quindi il limite.

Agire al momento del rinnovo del contratto

Infine, intraprendere questo passaggio al momento del rinnovo del contratto presenta alcuni vincoli. Il proprietario deve dimostrare che l’affitto è sottovalutato rispetto al mercato delle locazioni, utilizzando un elenco dei prezzi applicati per immobili comparabili nelle vicinanze.

Per quanto riguarda la procedura, è necessario inviare una lettera all’inquilino sei mesi prima del rinnovo del contratto, accompagnata da questo elenco e che indichi il nuovo livello dell’affitto che verrà applicato. L’inquilino ha due mesi per accettare o opporsi all’aumento e pianificare la sua partenza dall’immobile. Se non c’è risposta o rifiuto di accettare l’aumento, il proprietario può rivolgersi alla Commissione Departimentale di Conciliazione e, se questa fallisce, a un tribunale.

Il caso speciale delle cosiddette aree “tendute”

La designazione “area tesa” si riferisce agli spazi urbani con più di 50.000 abitanti, dove lo squilibrio tra domanda e offerta può portare (o incoraggiare) i proprietari a gonfiare le loro aspettative di locazione. Circa 1.500 città sono interessate in Francia, tra cui Lille, Lione, Marsiglia e Bordeaux. Parigi rappresenta un caso ancora più speciale, che tratteremo in dettaglio.

All’interno di tutte le aree tendute

Dalla Legge Alur, un ordine prefettizio fissa un tetto annuale dell’affitto ogni anno, sotto forma di affitto di riferimento maggiorato, all’interno di queste aree. Qualsiasi aumento dell’affitto, anche legittimo, non può quindi risultare in un affitto che superi il tetto, in relazione all’indice di riferimento dell’affitto già menzionato.

Notare che per una prima locazione, l’affitto può essere fissato liberamente se la locazione è senza precedenti. Questa regola si applica anche quando l’immobile è stato sfitto per più di 18 mesi. Ma nel caso di rilocazione a un nuovo inquilino o rinnovo del contratto con la stessa persona, si applica il tetto: sia quello dell’aumento annuale consentito che quello dell’affitto massimo consentito.

Due eccezioni, già menzionate, si applicano a questo principio:

• L’esecuzione di lavori consente un aumento dell’affitto, limitato al 15% del costo effettivo dei lavori (IVA inclusa);
• Se viene fornita prova che l’affitto è sottovalutato, un aumento superiore all’IRL è possibile ma rimane limitato a metà della differenza tra l’affitto di riferimento e l’affitto precedente.

Le regole specifiche per Parigi

All’interno della nostra capitale, la revisione dell’affitto può essere soggetta a un affitto di riferimento maggiorato o minorato:

• L’affitto di riferimento maggiorato rappresenta l’affitto massimo che può essere richiesto per un immobile soggetto a controllo degli affitti. Questo è l’affitto di riferimento mediano più il 20%.
• L’affitto di riferimento minorato, invece, corrisponde all’affitto di riferimento meno il 30%.

Per una prima locazione, l’affitto base (senza spese o supplemento) non deve superare l’affitto di riferimento maggiorato in vigore al momento della firma del contratto. Se si tratta di un rinnovo, il nuovo affitto non deve superare l’affitto di riferimento minorato applicato al momento in cui il proprietario informa il proprio inquilino. Queste regole si applicano a tutti i contratti di locazione firmati o rinnovati dopo il 30 giugno 2019.

Uno “scudo” per gli affitti in vigore

Per concludere, il governo ha istituito, dal passaggio della Legge sul Potere d’Acquisto approvata dal Parlamento durante l’estate 2022, uno scudo per gli affitti. Per proteggere la popolazione dall’alta inflazione, che avrebbe permesso all’indice di riferimento degli affitti di consentire un considerevole aumento dell’affitto quest’anno, è in vigore un tetto fino al 30 giugno 2023.

Gli aumenti degli affitti sono quindi limitati al 3,5% in Francia metropolitana, il 2% in Corsica e il 2,5% nei territori d’oltremare. Notare che senza questa misura, l’IRL sarebbe attualmente a 137,96, rappresentando un aumento dell’affitto autorizzato del 4,78% in un anno.

L’IRL viene modificato ogni semestre dall’INSEE: nel secondo trimestre 2022, l’aumento è stato del 3,60% ma in ottobre, il nuovo aumento è limitato al 3,49%. Una misura senza dubbio apprezzata dalle famiglie più modeste!

Aumentare l’affitto è una richiesta legittima da parte dei proprietari, che sono anch’essi soggetti all’inflazione e devono preservare la redditività del loro investimento. Tuttavia, attraverso le misure recentemente adottate, il governo intende farli partecipare allo sforzo collettivo, date le difficoltà economiche che stiamo affrontando. L’abitazione essendo la voce di spesa più importante per le famiglie, rappresenta una leva importante d’azione per il potere d’acquisto. In caso di dubbi sul vostro diritto di procedere con una revisione dell’affitto, contattate un professionista immobiliare della vostra zona, o anche il vostro comune.