Aumentos de alquiler: ¿cuáles son las normas?

El contexto inflacionista está aumentando el coste de vida para todos, incluidos los propietarios que se enfrentan a costes crecientes. La reacción natural es considerar subir el alquiler, pero tenga en cuenta que simplemente informar a su inquilino de una nueva cantidad mensual no es suficiente.

Los aumentos de alquiler están sujetos a normas estrictas, tanto durante la duración del contrato como incluso antes de que llegue el siguiente inquilino. Repasemos todas las posibilidades que ofrece la ley y todo lo que necesita saber para mantenerse dentro del marco legal.

¿Cuándo puede proceder a un aumento de alquiler?

Al igual que el importe del alquiler inicial, las revisiones no están libre[sic] de restricciones. Los derechos de los inquilinos están protegidos por dos normativas: la Ley de 6 de julio de 1989 y la Ley Alur de 2014, que establecen los momentos en los que es posible proceder a un aumento de alquiler.

Revisar el alquiler durante el contrato

Es posible proceder a un aumento de alquiler durante el contrato una vez al año, con la condición expresa de que el contrato de arrendamiento lo prevea expresamente mediante una cláusula específica. Debe indicarse entonces una fecha de revisión anual, y al firmar el contrato, el inquilino acepta someterse a ella.

El aumento no queda a discreción del propietario: el índice de referencia de alquileres (IRL), publicado por el INSEE trimestralmente y calculado en función de la evolución de los precios de consumo, establece un techo que debe respetarse.

El procedimiento requiere enviar una carta informativa al inquilino dentro del año siguiente a la fecha de revisión, indicando el importe del aumento y la fecha de entrada en vigor. Sin este paso, el inquilino tiene derecho a ignorar el aumento de alquiler. Además, el propietario no puede pretender haber perdido una posible revisión de un año para proceder con un aumento mayor posteriormente.

Por último, un caso especial permite aumentos de alquiler excepcionales cuando se realizan obras de mejora en el inmueble a cargo del propietario. Una modificación del contrato debe especificar los detalles.

Aumentar el alquiler al inicio de un contrato

Una segunda posibilidad: aprovechar la marcha de un inquilino para establecer un alquiler más alto para el siguiente. En este caso, establecer el alquiler, fuera de las zonas con alquileres regulados, no tiene restricciones: el propietario no estará limitado por el alquiler anterior ni por el índice de referencia. Es libre de establecer el alquiler que crea que puede encontrar un inquilino. Su valoración del mercado será, por tanto, el límite.

Actuar en el momento de la renovación del contrato

Por último, tomar este paso en el momento de la renovación del contrato conlleva ciertas restricciones. El propietario debe demostrar que el alquiler está subvalorado en relación con el mercado inmobiliario, utilizando una lista de precios cobrados por propiedades comparables en la zona.

En cuanto al procedimiento, debe enviarse una carta al inquilino seis meses antes de la renovación del contrato, acompañada de esta lista y indicando el nuevo nivel de alquiler que se aplicará. El inquilino tiene dos meses para aceptar u oponerse al aumento y planificar su salida de la propiedad. Si no hay respuesta o rechazo a aceptar el aumento, el propietario puede remitir el asunto a la Comisión Departamental de Conciliación y, si esta falla, a un tribunal.

El caso especial de las llamadas zonas «tensas»

La designación «zona tensa» se refiere a espacios urbanos con más de 50.000 habitantes, donde el desequilibrio entre oferta y demanda puede llevar a (o fomentar) que los propietarios infl sus expectativas de alquiler. Aproximadamente 1.500 ciudades están afectadas en Francia, incluyendo Lille, Lyon, Marsella y Burdeos. París representa un caso aún más especial, al que volveremos en detalle.

Dentro de todas las zonas tensas

Desde la Ley Alur, una orden prefectoral establece un techo de alquiler anual cada año, en forma de alquiler de referencia majorado, dentro de estas zonas. Por lo tanto, cualquier aumento de alquiler, incluso legítimo, no puede dar lugar a un alquiler que supere el techo, en relación con el índice de referencia de alquileres ya mencionado.

Tenga en cuenta que para una primera puesta en alquiler, el alquiler puede establecerse libremente si el alquiler es innovador. Esta regla también se aplica cuando la propiedad ha estado vacía durante más de 18 meses. Pero en el caso de una nueva puesta en alquiler a un nuevo inquilino o renovación del contrato con la misma persona, se aplica la limitación: tanto la del aumento anual permitido como la del alquiler máximo permitido.

Dos excepciones, ya mencionadas, se aplican a este principio:

• La realización de obras permite un aumento de alquiler, limitado al 15% del coste real de las obras (IVA incluido);
• Si se demuestra que el alquiler está subvalorado, es posible un aumento superior al IRL pero sigue limitado a la mitad de la diferencia entre el alquiler de referencia y el alquiler anterior.

Las normas específicas para París

Dentro de nuestra capital, la revisión del alquiler puede estar sujeta a un alquiler de referencia majorado o minorado:

• El alquiler de referencia majorado representa el alquiler máximo que puede solicitarse para una propiedad sujeta a controles de alquiler. Es el alquiler de referencia mediana más el 20%.
• El alquiler de referencia minorado, por su parte, corresponde al alquiler de referencia menos el 30%.

Para una primera puesta en alquiler, el alquiler base (sin cargos ni suplementos) no debe superar el alquiler de referencia majorado vigente en el momento de la firma del contrato. Si se trata de una renovación, el nuevo alquiler no debe superar el alquiler de referencia minorado aplicado en el momento en que el propietario informa a su inquilino. Estas normas se aplican a todos los contratos de arrendamiento firmados o renovados después del 30 de junio de 2019.

Un «escudo» de alquiler en vigor

Para concluir, el gobierno ha establecido, desde la aprobación de la Ley de Poder Adquisitivo aprobada por el Parlamento durante el verano de 2022, un escudo dirigido a los alquileres. Para proteger a la población de la alta inflación, que habría permitido que el índice de referencia de alquileres permitiera un considerable aumento de alquiler este año, existe una limitación hasta el 30 de junio de 2023.

Los aumentos de alquiler están así limitados al 3,5% en Francia metropolitana, el 2% en Córcega y el 2,5% en los territorios de ultramar. Tenga en cuenta que sin esta medida, el IRL actualmente se situaría en 137,96, lo que representa un aumento de alquiler autorizado del 4,78% en un año.

El IRL es modificado cada semestre por el INSEE: en el segundo trimestre de 2022, el aumento fue del 3,60%, pero en octubre, el nuevo aumento está limitado al 3,49%. ¡Una medida sin duda apreciada por los hogares más modestos!

Aumentar el alquiler es una reivindicación legítima de los propietarios, que también están sujetos a la inflación y deben preservar la rentabilidad de su inversión. Sin embargo, a través de las medidas adoptadas recientemente, el gobierno pretende que participen en el esfuerzo colectivo, dada la dificultades económicas a las que nos enfrentamos. Siendo la vivienda el mayor gasto de los hogares, representa un importante levier de acción para el poder adquisitivo. Si tiene dudas sobre su derecho a proceder a una revisión del alquiler, contacte con un profesional inmobiliario de su zona, o incluso con su ayuntamiento local.