עליות שכר דירה: מהם הכללים?

ההקשר האינפלציוני מעלה את עלות החיים עבור כולם, כולל בעלי נכסים שניצבים בפני עלויות עולות. התגובה הטבעית היא לשקול להעלות את שכר הדירה, אך שימו לב שפשוט להודיע לשוכר על סכום חדש חודשי אינו מספיק.

כללים נוקשים חלים על עליות שכר דירה, בין אם הן מתרחשות במהלך השכירות ואפילו לפני שהשוכר הבא מגיע. נסקור את כל האפשרויות שהחוק מעניק וכל מה שאתם צריכים לדעת כדי להישאר במסגרת החוקית.

מתי ניתן להתקדם עם עליית שכר דירה?

כמו סכום שכר הדירה הראשוני, הרוויזיות אינן בלתי מוגבלות. זכויות השוכרים מוגנות על ידי שני חקיקות: חוק מ-6 ביולי 1989 וחוק אלור מ-2014, הקובעים את המועדים שבהם ניתן להתקדם עם עליית שכר דירה.

סקירת שכר הדירה במהלך השכירות

ניתן להתקדם עם עליית שכר דירה במהלך השכירות פעם אחת בשנה, בתנאי מפורש שהחוזה כולל סעיף ספציפי המתיר זאת. לאחר מכן יש לציין תאריך רוויזיה שנתי, ובחתימה על החוזה, השוכר מסכים לפעול לפיו.

העלייה אינה נתונה לשיקול דעתו של בעל הנכס: מדד שכר הדירה הייחוס (IRL), שמתפרסם על ידי INSEE מדי רבעון ומחושב על בסיס התפתחות מחירי הצרכן, קובע תקרה שיש להקפיד עליה.

ההליך דורש שליחת מכתב מידע לשוכר בתוך שנה מתאריך הרוויזיה, המציין את סכום העלייה והתאריך הקובע. ללא שלב זה, השוכר רשאי להתעלם מעליית שכר הדירה. בנוסף, בעל הנכס אינו יכול לטעון שהחמיץ עלייה אפשרית למשך שנה אחת כדי לבצע עלייה גדולה יותר בהמשך.

לבסוף, מקרה מיוחד מאפשר עליות שכר דירה יוצאות דופן כאשר עבודות שיפור בנכס מבוצעות על חשבון בעל הנכס. תיקון לחוזה חייב לפרט את הפרטים.

העלאת שכר הדירה בתחילת שכירות

אפשרות שנייה: לנצל את עזיבת השוכר כדי לקבוע שכר דירה גבוה יותר לשוכר הבא. במקרה זה, קביעת שכר הדירה, מחוץ לאזורים עם שכר דירה מווסת, אינה מוגבלת: בעל הנכס לא יוגבל על ידי שכר הדירה הקודם או על ידי מדד הייחוס. הם חופשיים לקבוע את שכר הדירה שבו הם חושבים שיכולים למצוא שוכר. הערכתם את השוק תשמש אפוא כמגבלה.

פעולה במועד חידוש החוזה

לבסוף, נקיטת צעד זה במועד חידוש החוזה מגיעה עם מגבלות מסוימות. בעל הנכס חייב להוכיח ששכר הדירה מוערך בחסר ביחס לשוק השכירות, באמצעות רשימת המחירים שנגבו עבור נכסים דומים באזור.

בנוגע להליך, יש לשלוח מכתב לשוכר שישה חודשים לפני חידוש החוזה, בצירוף רשימה זו ובציון רמת שכר הדירה החדשה שתחול. לשוכר יש חודשיים לקבל או להתנגד לעלייה ולתכנן את יציאתו מהנכס. אם אין תגובה או סירוב לקבל את העלייה, בעל הנכס רשאי להפנות את העניין לוועדת הפשרה המחוזית ואם זה לא מצליח, לבית המשפט.

המקרה המיוחד של האזורים המכונים “אזורים הדוקים”

התואר “אזור הדוק” מתייחס למרחבים עירוניים עם יותר מ-50,000 תושבים, שבהם החוסר המאזן בין היצע וביקוש עלול להוביל (או לעודד) בעלי נכסים לנפח את ציפיות השכירות שלהם. כ-1,500 ערים מושפעות בצרפת, כולל ליל, ליון, מרסיי ובורדו. פריז מייצגת מקרה מיוחד עוד יותר, אליו נחזור בפירוט.

בתוך כל האזורים ההדוקים

מאז חוק אלור, צו מושל קובע תקרת שכר דירה שנתית בכל שנה, בצורת שכר דירה ייחוס מוגדל, בתוך אזורים אלה. כל עליית שכר דירה, אפילו לגיטימית, אינה יכולה אפוא לגרום לשכר הדירה לעלות על התקרה, ביחס למדד שכר הדירה הייחוס שכבר הוזכר.

שימו לב שלהשכרה ראשונה, ניתן לקבוע את שכר הדירה בחופשיות אם ההשכרה היא חסרת תקדים. כלל זה חל גם כאשר הנכס לא היה מאוכלס יותר מ-18 חודשים. אך במקרה של השכרה מחדש לשוכר חדש או חידוש חוזה עם אותו אדם, חל התקרה: גם זו של העלייה השנתית המותרת וגם זו של שכר הדירה המקסימלי המותר.

שתי יוצאות מן הכלל, שכבר הוזכרו, חלות על עיקרון זה:

• ביצוע עבודות מאפשר עליית שכר דירה, מוגבלת ל-15% מעלות העבודות בפועל (כולל מע“מ);
• אם מסופק הוכחה ששכר הדירה מוערך בחסר, עלייה מעל ה-IRL אפשרית אך נשארת מוגבלת למחצית ההפרש בין שכר הדירה הייחוס לשכר הדירה הקודם.

הכללים הספציפיים לפריז

בתוך בירתנו, סקירת שכר הדירה עשויה להיות כפופה לשכר דירה ייחוס מוגדל או מופחת:

• שכר הדירה הייחוס המוגדל מייצג את השכר המקסימלי שניתן לדרוש עבור נכס הכפוף לבקרת שכר דירה. זהו שכר הדירה הייחוס החיצוני בתוספת 20%.
• שכר הדירה הייחוס המופחת, מצדו, מתאים לשכר הדירה הייחוס פחות 30%.

להשכרה ראשונה, שכר הדירה הבסיסי (ללא הוצאות או תוספת) לא יעלה על שכר הדירה הייחוס המוגדל בתוקף במעמד חתימת החוזה. אם מדובר בחידוש, שכר הדירה החדש לא יעלה על שכר הדירה הייחוס המופחת שחל במעמד שבו בעל הנכס מודיע לשוכרם. כללים אלה חלים על כל הסכמי השכירות שנחתמו או חודשו אחרי 30 ביוני 2019.

מגן שכר דירה בתוקף

לסיכום, הממשלה הקימה, מאז חקיקת חוק כוח הקנייה שהתקבל על ידי הפרלמנט בקיץ 2022, מגן המכוון לשכר דירה. על מנת להגן על האוכלוסייה מפני אינפלציה גבוהה, שהייתה מאפשרת למדד שכר הדירה הייחוס להתיר עליית שכר דירה משמעותית השנה, תקרה בתוקף עד 30 ביוני 2023.

עליות שכר דירה מוגבלות אפוא ל-3.5% בצרפת היבשתית, 2% בקורסיקה ו-2.5% בטריטוריות מעבר לים. שימו לב שללא המדה הזה, ה-IRL עומד כיום על 137.96, המייצג עליית שכר דירה מותרת של 4.78% במשך שנה.

ה-IRL משתנה כל חצי שנה על ידי INSEE: ברבעון השני של 2022, העלייה הייתה 3.60% אך באוקטובר, העלייה החדשה מוגבלת ל-3.49%. מדה שבוודאי מוערך על ידי המשקיות הצנועות ביותר!

העלאת שכר הדירה היא תביעה לגיטימית מבעלי נכסים, שגם הם כפופים לאינפלציה וחייבים לשמר את רווחיות השקעתם. אך באמצעות הצעדים שננקטו לאחרונה, הממשלה מתכוונת לגרום להם להשתתף במאמץ הקולקטיבי, בהתחשב בקשיים הכלכליים שאנו מתמודדים איתם. כאשר הדיור הוא פריט ההוצאה הגדול ביותר של משקי בית, הוא מייצג מנוף פעולה חשוב לכוח הקנייה. אם יש ספק לגבי זכותכם להתקדם עם סקירת שכר דירה, פנו לאיש מקצוע בנדל“ן באזורכם, או אפילו למועצה המקומית שלכם.