زيادات الإيجار: ما هي القواعد؟

السياق التضخمي يرفع تكلفة المعيشة على الجميع، بما في ذلك المالكون الذين يواجهون ارتفاع التكاليف. الرد الطبيعي هو التفكير في رفع الإيجار، لكن انتبه إلى أن مجرد إبلاغ مستأجرك بمبلغ شهري جديد ليس كافياً.

القواعد الصارمة تحكم زيادات الإيجار، سواء أثناء فترة الإيجار أو حتى قبل وصول المستأجر التالي. دعونا نراجع جميع الإمكانيات التي يتيحها القانون وكل ما تحتاج معرفته للبقاء ضمن الإطار القانوني.

متى يمكنك المضي قدماً في زيادة الإيجار؟

كما هو الحال مع مبلغ الإيجار الأولي، المراجعات ليست غير مقيدة. حماية حقوق المستأجرين تكفلها تشريعات محددة: قانون 6 يوليو 1989 وقانون آلور لعام 2014، اللذان يحددان اللحظات التي يمكن فيها المضي قدماً في زيادة الإيجار.

مراجعة الإيجار أثناء فترة الإيجار

يمكن المضي قدماً في زيادة الإيجار أثناء فترة الإيجار مرة واحدة سنوياً، بشرط صريح أن ينص عقد الإيجار على ذلك من خلال بند معين. يجب عندئذٍ تحديد تاريخ مراجعة سنوي، وبتوقيع عقد الإيجار، يوافق المستأجر على الالتزام به.

لا تترك الزيادة لتقدير المالك: مؤشر الإيجار المرجعي (IRL)، الذي ينشره INSEE كل ثلاثة أشهر ويُحسب بناءً على تطور أسعار المستهلكين، يضع سقفاً يجب مراعاته.

تتطلب الإجراءات إرسال رسالة معلومات إلى المستأجر خلال السنة التي تلي تاريخ المراجعة، مع ذكر مبلغ الزيادة وتاريخ سريانها. بدون هذه الخطوة، يحق للمستأجر تجاهل زيادة الإيجار. علاوة على ذلك، لا يمكن للمالك أن يدعي أنه فاته احتمال زيادة لمدة عام واحد ليقوم بزيادة أكبر لاحقاً.

وأخيراً، حالة خاصة تسمح بزيادات استثنائية في الإيجار عند إجراء أعمال تحسين في العقار على نفقة المالك. يجب أن يحدد تعديل عقد الإيجار التفاصيل.

زيادة الإيجار في بداية الإيجار

إمكانية ثانية: استغلال مغادرة المستأجر لتحديد إيجار أعلى للمستأجر التالي. في هذه الحالة، تحديد الإيجار، خارج المناطق ذات الإيجارات المنظمة، غير مقيد: لن يكون المالك محدوداً بالإيجار السابق ولا بمؤشر الإيجار المرجعي. إنه حر في تحديد الإيجار الذي يعتقد أنه سيجد مستأجراً بناءً عليه. لذلك، تقييمه للسوق سيخدم كحد أقصى.

التصرف في وقت تجديد عقد الإيجار

أخيراً، اتخاذ هذا الإجراء في وقت تجديد عقد الإيجار يأتي مع قيود معينة. يجب على المالك إثبات أن الإيجار أقل من قيمته مقارنة بسوق الإيجار، باستخدام قائمة الأسعار المفروضة للعقارات المماثلة في المنطقة المجاورة.

بخصوص الإجراءات، يجب إرسال رسالة إلى المستأجر قبل ستة أشهر من تجديد عقد الإيجار، مرفقة بهذه القائمة stating the new rent level that will be applied. يحق للمستأجر شهرين للموافقة على الزيادة أو الاعتراض عليها والتخطيط لمغادرة العقار. إذا لم يكن هناك رد أو رفض قبول الزيادة، يجوز للمالك إحالة الأمر إلى لجنة الوساطة الإقليمية وإذا فشلت، إلى المحكمة.

الحالة الخاصة للمناطق المعروفة بـ“مناطق الطلب المرتفع”

يشير مصطلح “منطقة الطلب المرتفع” إلى المناطق الحضرية التي يزيد عدد سكانها عن 50,000 نسمة، حيث يمكن أن يؤدي اختلال التوازن بين العرض والطلب إلى (أو يشجع) المالكين على المبالغة في توقعاتهم الإيجارية. حوالي 1,500 مدينة متأثرة في فرنسا، بما في ذلك Lille وLyon وMarseille وBordeaux. تمثل Paris حالة أكثر تميزاً، والتي سنعود إليها بالتفصيل.

ضمن جميع مناطق الطلب المرتفع

منذ قانون آلور، يضع قرار محافظ سنوياً حداً أقصى للإيجار كل عام، في شكل إيجار مرجعي مرجّح، ضمن هذه المناطق. لذلك، لا يمكن لأي زيادة في الإيجار، حتى لو كانت مشروعة، أن تؤدي إلى تجاوز الإيجار للسقف، بالنسبة لمؤشر الإيجار المرجعي المذكور بالفعل.

لاحظ أنه في الإيجار الأول، يمكن تحديد الإيجار بحرية إذا كان الإيجار غير مسبوق. تنطبق هذه القاعدة أيضاً عندما كان العقار شاغراً لأكثر من 18 شهراً. لكن في حالة إعادة الإيجار لمستأجر جديد أو تجديد عقد الإيجار مع نفس الشخص، ينطبق الحد الأقصى: كل من الزيادة السنوية المسموح بها والسقف الأقصى للإيجار المسموح به.

طبقاً على هذا المبدأ استثناءان، تم ذكرهما بالفعل:

• إجراء الأعمال يسمح بزيادة في الإيجار، محددة بـ 15% من التكلفة الفعلية للأعمال (بما في ذلك TVA)؛
• إذا تم تقديم دليل على أن الإيجار أقل من قيمته، تكون زيادة فوق IRL ممكنة لكنها تبقى محدودة بنصف الفرق بين الإيجار المرجعي والإيجار السابق.

القواعد الخاصة لـ Paris

ضمن عاصمتنا، قد تخضع مراجعة الإيجار لإيجار مرجعي مرجّح أو مخفّض:

• يمثل الإيجار المرجعي المرجّح الحد الأقصى للإيجار الذي يمكن طلبه لعقار يخضع لضوابط الإيجار. هذا هو الإيجار المرجعي الوسيط زائداً 20%.
• من جهة أخرى، يتوافق الإيجار المرجعي المخفّض مع الإيجار المرجعي ناقصاً 30%.

للإيجار الأول، لا يجب أن يتجاوز الإيجار الأساسي (باستثناء الرسوم أو الإضافي) الإيجار المرجعي المرجّح الساري وقت توقيع عقد الإيجار. إذا كان تجديداً، يجب ألا يتجاوز الإيجار الجديد الإيجار المرجعي المخفّض المطبق وقت إبلاغ المالك للمستأجر. تنطبق هذه القواعد على جميع عقود الإيجار الموقعة أو المجددة بعد 30 يونيو 2019.

“درع” الإيجار ساري المفعول

خلاصة القول، أنشأت الحكومة، منذ مرور قانون القوة الشرائية الذي صدر عن البرلمان خلال صيف 2022، درعاً يستهدف الإيجارات. من أجل حماية السكان من التضخم المرتفع، الذي كان سيتيح لمؤشر الإيجار المرجعي السماح بزيادة إيجار كبيرة هذا العام، تم وضع حد أقصى حتى 30 يونيو 2023.

وبالتالي، يتم تحديد زيادات الإيجار بـ 3.5% في فرنسا continentale، و2% في Corse و2.5% في الأقاليم ما وراء البحار. لاحظ أنه بدون هذا الإجراء، سيكون IRL حالياً عند 137.96، مما يمثل زيادة إيجار مسموح بها بنسبة 4.78% على مدار عام واحد.

يتم تعديل IRL كل ستة أشهر من قبل INSEE: في T2 2022، كانت الزيادة 3.60% ولكن في أكتوبر، تقتصر الزيادة الجديدة على 3.49%. إجراء يقدره بلا شك أصحاب الأسر الأكثر تواضعاً!

زيادة الإيجار هي طلب مشروع من المالكين، الذين يخضعون أيضاً للتضخم ويجب عليهم الحفاظ على ربحية استثماراتهم. ومع ذلك، من خلال الإجراءات المتخذة حديثاً، تنوي الحكومة إشراكهم في الجهد الجماعي، نظراً للصعوبات الاقتصادية التي نواجهها. بما أن السكن هو أكبر بند نفقات الأسرة، فإنه يمثل رافعة مهمة للعمل على القوة الشرائية. إذا كنت في شك بشأن حقك في المضي قدماً في مراجعة الإيجار، فاتصل بأخصائي عقارات في منطقتك، أو حتى بمجلسبلديتك المحلي.