Immobilienkauf: Wie investieren Sie als Paar sinnvoll?

Ein Immobilienkauf innerhalb der Ehe sichert automatisch beide Käufer: es gilt die Gütergemeinschaft oder die im Ehevertrag festgelegten Regeln. Gesetzlich als Fremde betrachtet, profitieren zusammenlebende Partner oder Wohngemeinschaftsmitglieder bei einem gemeinsamen Erwerb nicht von einem besonderen Schutz. Sie können daher spezifische Vereinbarungen treffen, um ihr jeweiliges Vermögen im Trennungsfall oder beim Ableben eines Partners zu schützen. Lassen Sie uns untersuchen, welche Lösungen für die Absicherung eines Immobilienerwerbs außerhalb der Ehe existieren.

Errichtung einer Eigentümergemeinschaft

Das Prinzip des Gesamteigentums

Dies bedeutet den Erwerb einer Immobilie durch zwei oder mehr Personen, wobei jede Eigentümerin im genau festgelegten Umfang ihrer finanziellen Beteiligung wird. Bei der Eigentümergemeinschaft müssen alle Entscheidungen einstimmig getroffen wird. Wenn ein Wiederverkauf in Betracht gezogen wird und ein Eigentümer die Immobilie nicht verkaufen möchte, gibt es jedoch zwei Möglichkeiten. Ein Mit eigentümer ist frei, den Anteil eines anderen (oder gegebenenfalls mehrerer) zu übernehmen, um die Immobilie zu behalten. Wenn keine Einigung erzielt wird, kann das Gericht den Verkauf anordnen, da das Bürgerliche Gesetzbuch in Artikel 815 vorsieht, dass “niemand gezwungen werden kann, in der Eigentümergemeinschaft zu bleiben”.

Darüber hinaus ist es möglich, zur Absicherung gegen einen möglichen Todesfall eine Vorrang-Rückkaufs Klausel für den Anteil des Verstorbenen in die Eigentümervereinbarung aufzunehmen. Pflichtteilsberechtigte Erben können sich somit dem Rückkauf nicht widersprechen, vorausgesetzt, der Begünstigte der Klausel ist tatsächlich in der Lage, ihn zu erwerben und zu entschädigen.

Ein Testament kann auch zugunsten des zusammenlebenden Partners aufgesetzt werden, um seinen Anteil oder das Nießbrauchsrecht zu hinterlassen, es sei denn, dies würde mit den Rechten anderer Erben konkurrieren. Vorsicht ist jedoch hinsichtlich der Erbschaftssteuer geboten, die zwischen zusammenlebenden Partnern hoch ist.

Partnerschaftsvertrag (PACS)

Es gibt zwei Szenarien: Personen, die vor dem 1. Januar 2007 einen PACS geschlossen haben, fallen automatisch unter das Gesamteigentumsregime, was bedeutet, dass jeder Partner einen Anteil an der Immobilie hat, standardmäßig 50%, aber wie oben angegeben, kann der Beitrag jeder Person festgelegt werden.

Personen, die nach dem 1. Januar 2007 einen PACS geschlossen haben, unterliegen dem Gütertrennungsregime: sie besitzen die Immobilie im Umfang ihrer finanziellen Beteiligung und bleiben Alleineigentümer von vor dem PACS erworbenen Vermögenswerten. Sie können jedoch wählen, das Gesamteigentumsregime zu bevorzugen.

Im Trennungsfall mit Auflösung des PACS ist es möglich, im gegenseitigen Einvernehmen zu beschließen, die Immobilie zu verkaufen, wobei jede Partei ihren Anteil am Verkaufserlös zurückerhält. Der Anteil des Ex-Partners kann auch übernommen werden, wobei der andere Alleineigentümer der Immobilie wird. Schließlich kann die Immobilie in Gesamteigentum bleiben, durch Zahlung einer Entschädigung an den ehemaligen PACS-Partner: der Betrag kann einvernehmlich vereinbart oder von einem Richter am Tribunal de grande instance festgelegt werden.

Es wird dringend empfohlen, ein Testament mit einem Notar aufzusetzen, um den Partner zu schützen und ihm den Anteil an der Immobilie im Todesfall zu hinterlassen. Ansonsten wird der Anteil des Verstorbenen seinen Erben (Kindern oder Eltern) hinterlassen, sofern keine spezifische Bestimmung im PACS-Vertrag getroffen wurde. Wenn der PACS nach dem 1. Januar 2007 geschlossen wurde, profitiert der überlebende Partner dennoch von einem Nießbrauchsrecht von 12 Monaten an der Immobilie. Ein Testament ermöglicht auch eine Schenkung, die günstiger ist als für einfache zusammenlebende Partner (aber teurer als für ein verheiratetes Paar).

SCI: für den Aufbau eines Immobilienportfolios

Die Gründung einer Société Civile Immobilière (SCI) ermöglicht es Ihnen, mit anderen Personen Partner zu werden, indem Sie Anteile an einem Unternehmen erwerben, das die Immobilie besitzt. Jede Person hält Anteile im Umfang ihrer finanziellen Beteiligung, mit einer unbegrenzten Anzahl von Partnern.

Die SCI ermöglicht es, bei ihrer Gründung die Maßnahmen festzulegen, die je nach den verschiedenen Szenarien während ihres weiteren Bestehens zu ergreifen sind (Wunsch, die SCI zu verlassen oder Tod in erster Linie, aber auch Änderung der Anzahl der Anteile). Das offensichtliche Ziel ist es, die Interessen der verschiedenen Käufer zu schützen und eine gemeinsame Vision des Projekts sicherzustellen. In dieser Hinsicht ist die Gründung mit Kosten verbunden (200 € bis 2.500 €) und erfordert eine rigorose Verwaltung hinsichtlich der Ausarbeitung der Satzung oder der Abhaltung von Versammlungen.

Als Paar erleichtert die SCI die Verwaltung von Immobilienvermögen im Fall einer Investition in eine Zweitwohnung, ein Studio oder ein Chalet in den Bergen. Es wird dann möglich sein, die Aufteilung des Vermögens einfach durch Schenkung oder Verkauf von Anteilen zu verändern.

Steuerlich ist es möglich, die SCI-Anteile ohne Angst vor einer Steuerprüfung um 10 bis 20 % zu unterschätzen. Darüber hinaus ermöglicht die SCI durch die Entmaterialisierung des Querbesitzes die Durchführung einer finanziellen Regelung, die die Rechte des überlebenden zusammenlebenden Partners gegenüber den Erben stärkt. Jeder wird somit die Hälfte der Anteile am Full-Eigentum und das Nießbrauchsrecht an den Anteilen besitzen, die der andere zusammenlebende Partner im Full-Eigentum hält.

Im Todesfall erhält der Überlebende somit seine Anteile und das Nießbrauchsrecht an den Anteilen des Verstorbenen und wird alleiniger Nießbrauchsinhaber, ohne jedoch die Erben hinsichtlich des für sie vorgesehenen Anteils zu beeinträchtigen. Im Fall einer streitigen Trennung kann das Gericht jedoch die Aufteilung der SCI nicht erzwingen.

Die Tontine: wenn keine Kinder vorhanden sind

Die Tontine macht den letzten Überlebenden zum Alleineigentümer der Immobilie. Auch als Anwachsungsklausel bezeichnet, wird somit im Grundbuch der Verbleib der Immobilie beim Überlebenden festgehalten, eine Klausel, der sich pflichtteilsberechtigte Erben (z. B. Eltern) nicht widersetzen können. Die Tontine kann jedoch nicht verwendet werden, um Kinder von einer Erbschaft auszuschließen.

Der Nachteil ist, dass wenn die Immobilie nicht der Hauptwohnsitz ist und/oder ihr Wert 76.000 € übersteigt, die Erbschaftssteuer 60 % des Werts der Hälfte der Immobilie beträgt. Unter 76.000 € muss der Überlebende nur die Steuer auf die entgeltliche Übertragung zahlen (d. h. den maximalen gesetzlichen Satz von 5,81 %). Im Trennungsfall können beide Parteien die Tontine nur durch gegenseitige Vereinbarung auflösen.

Ein Immobilienkauf außerhalb der Ehe sollte nicht auf die leichte Schulter genommen werden, und es ist vor allem wesentlich, im Voraus und mit allen Beteiligten zu bestimmen, unter welchem Regime Sie Eigentümer werden möchten. Dies wird die Möglichkeiten beeinflussen, den einen oder anderen im Trennungsfall oder Todesfall zu schützen. Es wird auch empfohlen, dies mit dem Notar zu besprechen, um die für alle vorteilhafteste Lösung zu bestimmen.