Compra de propiedad: ¿cómo invertir sabiamente como pareja?

Una compra de propiedad dentro del matrimonio protege naturalmente a ambos compradores: se aplica la comunidad de bienes, o las condiciones establecidas en el contrato matrimonial cuando corresponda. Al ser considerados legalmente como extraños, las parejas que conviven en unión libre o los compañeros de piso que realizan una adquisición conjunta no gozan de ninguna protección particular. Por lo tanto, son libres de establecer acuerdos específicos para proteger sus activos individuales en caso de separación o fallecimiento de uno de ellos. Examinemos las soluciones existentes para asegurar una adquisición de propiedad fuera del matrimonio.

Establecer un acuerdo de copropiedad

El principio de copropiedad

Esto implica comprar una propiedad entre dos o más personas, cada una convirtiéndose en propietaria en la medida de su contribución financiera establecida precisamente en el acuerdo. En copropiedad, todas las decisiones deben tomarse por unanimidad. Si se contempla una reventa y un propietario no desea vender la propiedad, existen sin embargo dos posibilidades. Un copropietario es libre de comprar la participación de otro (o de varios, según corresponda) para retener la propiedad. Si no se alcanza un compromiso, el tribunal puede ordenar la venta, ya que el Código Civil establece en el artículo 815 que “nadie puede ser obligado a permanecer en copropiedad”.

Además, para protegerse contra un posible fallecimiento, es posible incluir en el acuerdo de copropiedad una cláusula de retracto privilegiado sobre la participación del fallecido. Los herederos reservatarios no podrán así oponerse al retracto, siempre que el beneficiario de la cláusula esté realmente en condiciones de adquirirla y compensarles.

También se puede extender un testamento a favor del conviviente para dejarle su participación o el usufructo, salvo si esto compitiera con los derechos de otros herederos. Sin embargo, se recomienda precaución respecto a los impuestos de sucesión, que son elevados entre convivientes.

Pacto Civil de Solidaridad (PACS)

Existen dos escenarios: quienes celebraron un PACS antes del 1 de enero de 2007 caen automáticamente bajo el régimen de copropiedad, lo que significa que cada pareja tiene una participación en la propiedad, por defecto del 50%, pero como se ha indicado anteriormente, la contribución de cada persona puede especificarse.

Las personas que celebraron un PACS después del 1 de enero de 2007 están sujetas al régimen de separación de bienes: son propietarios de la propiedad en la medida de su contribución financiera y siguen siendo propietarios únicos de los bienes adquiridos antes del PACS. Sin embargo, pueden optar por el régimen de copropiedad.

En caso de separación con disolución del PACS, es posible decidir de mutuo acuerdo vender la propiedad, recuperando cada parte su participación en el producto de la venta. La participación del excónyuge también puede ser comprada, convirtiéndose el otro en propietario único de la propiedad. Finalmente, la propiedad puede mantenerse en copropiedad, mediante el pago de una compensación al ex pareja del PACS: el monto puede acordarse mutuamente o ser determinado por un juez del tribunal de grande instance.

Es muy recomendable redactar un testamento con un notario para proteger a la pareja y dejarle la participación de la propiedad en caso de fallecimiento. De lo contrario, la participación de la persona desaparecida se atribuirá a sus herederos (hijos o padres) a menos que se establezca una disposición específica en el contrato de PACS. Si el PACS se estableció después del 1 de enero de 2007, la pareja superviviente disfruta sin embargo de un usufructo de 12 meses sobre la propiedad. Un testamento también permite una donación que es más económica que para simples convivientes (pero más cara que para una pareja casada).

SCI: para construir un patrimonio inmobiliario

Constituir una Société Civile Immobilière (SCI) permite asociarse con otras personas, mediante la adquisición de participaciones en una empresa que posee la propiedad. Cada persona posee participaciones en la medida de su inversión financiera, con un número ilimitado de socios.

La SCI permite establecer, en su constitución, las medidas que deben tomarse según los distintos escenarios que afecten a su vida posterior (deseo de abandonar la SCI o fallecimiento principalmente, pero también modificación del número de participaciones). El objetivo evidente es proteger los intereses de los distintos compradores y garantizar una visión compartida del proyecto. En este sentido, la creación tiene un coste (de 200 a 2.500 euros) y requiere una gestión rigurosa en cuanto a la redacción de los estatutos o la celebración de juntas.

Como pareja, la SCI facilita la gestión del patrimonio inmobiliario en caso de inversión en una segunda residencia, estudio o chalet de montaña. Será entonces posible evolucionar la división de los activos, de forma sencilla, mediante la donación o venta de participaciones.

A efectos fiscales, es posible infravalorar las participaciones de la SCI entre un 10 y un 20% sin temor a una verificación fiscal. Además, la SCI permite, mediante la desmaterialización de la copropiedad, realizar un acuerdo financiero que refuerce los derechos del conviviente superviviente respecto a los herederos. Cada uno poseerá así la mitad de las participaciones en nuda propiedad y el usufructo sobre las participaciones detentadas en nuda propiedad por el otro conviviente.

En caso de fallecimiento, el superviviente recupera así sus participaciones y el usufructo sobre las participaciones del fallecido, convirtiéndose en único titular del usufructo sin perjudicar sin embargo a los herederos respecto a la participación reservada para ellos. Si la separación es contentious, el tribunal no puede sin embargo forzar la división de la SCI.

La tontina: cuando no hay hijos

La tontina hace que el último superviviente sea propietario único de la propiedad. También llamada cláusula de accrual, registra así en la escritura la retención de la propiedad por el superviviente, una cláusula a la que los herederos reservatarios (por ejemplo, los padres) no pueden oponerse. La tontina no puede sin embargo utilizarse para excluir a los hijos de una sucesión.

El inconveniente es que si la propiedad no es la residencia principal y/o su valor supera los 76.000 euros, los derechos de sucesión ascenderán al 60% del valor de la mitad de la propiedad. Por debajo de 76.000 euros, el superviviente solo debe pagar derechos por transmisión onerosa (es decir, el tipo legal máximo del 5,81%). En caso de separación, ambas partes pueden rescindir la tontina, solo de mutuo acuerdo.

Una compra de propiedad fuera del matrimonio no debe tomarse a la ligera y es esencial, sobre todo, determinar de antemano y con todas las partes implicadas, bajo qué régimen desean convertirse en propietarios. Esto influirá en las posibilidades de proteger a uno u otro en caso de separación o fallecimiento. También es recomendable comentar esto con el notario, para determinar la solución más ventajosa para todos.