Acquisto immobiliare: come investire saggiamente in coppia?

Un acquisto immobiliare nel matrimonio protegge naturalmente entrambi gli acquirenti: si applica la comunione dei beni, o le condizioni stabilite dal contratto di matrimonio ove applicabile. Essendo legalmente considerati come estranei, i conviventi o i coinquilini che effettuano un acquisto congiunto non beneficiano di alcuna protezione particolare. Sono pertanto liberi di predisporre accordi specifici per proteggere i propri beni individuali in caso di separazione o di morte di uno di loro. Esaminiamo quali soluzioni esistono per garantire un’acquisizione immobiliare al di fuori del matrimonio.

Stipulare un accordo di comproprietà

Il principio della comproprietà

Questo prevede l’acquisto di un immobile tra due o più persone, ciascuna divenendo proprietaria nella misura del proprio contributo finanziario esattamente stabilito nell’accordo. Nella comproprietà, tutte le decisioni devono essere prese all’unanimità. Se si prevede una rivendita e un comproprietario non desidera vendere l’immobile, esistono tuttavia due possibilità. Un comproprietario è libero di rilevare la quota di un altro (o di più, secondo il caso) per conservare l’immobile. Se non si raggiunge un compromesso, il tribunale può ordinare la vendita come previsto dal Codice Civile all’articolo 815, che stabilisce che “nessuno può essere costretto a rimanere in comproprietà”.

Inoltre, per tutelarsi contro un’eventuale morte, è possibile includere nell’accordo di comproprietà una clausola di prelazione per la quota del defunto. Gli eredi riservatari non potranno quindi opporsi al riscatto, a condizione che il beneficiario della clausola sia effettivamente in grado di acquisirlo e di risarcirli.

Un testamento può anche essere redatto a favore del convivente per lasciargli la quota o l’usufrutto, salvo il caso in cui ciò competa con i diritti di altri eredi. Si raccomanda tuttavia cautela in materia di imposte di successione, che sono elevate tra i conviventi.

Patto Civile di Solidarietà (PACS)

Esistono due scenari: coloro che hanno stipulato un PACS prima del 1° gennaio 2007 ricadono automaticamente nel regime della comproprietà, il che significa che ciascun partner ha una quota dell’immobile, per default del 50%, ma come indicato sopra, il contributo di ciascuno può essere specificato.

Le persone che hanno stipulato un PACS dopo il 1° gennaio 2007 sono soggette al regime di separazione dei beni: possiedono l’immobile nella misura del loro contributo finanziario e rimangono proprietari esclusivi dei beni acquisiti prima del PACS. Possono tuttavia scegliere di optare per il regime della comproprietà.

In caso di separazione con scioglimento del PACS, è possibile decidere di comune accordo di vendere l’immobile, ciascuna parte recuperando la propria quota del ricavato. La quota dell’ex partner può anche essere rilevata, diventando l’altro proprietario esclusivo dell’immobile. Infine, l’immobile può essere mantenuto in comproprietà, mediante il pagamento di un compenso all’ex partner del PACS: l’importo può essere concordato mutualmente o determinato da un giudice presso il tribunale.

È altamente consigliabile redigere un testamento con un notaio per proteggere il partner e lasciargli la quota dell’immobile in caso di morte. Altrimenti, la quota del defunto sarà lasciata ai suoi eredi (figli o genitori) salvo disposizione specifica nel contratto di PACS. Se il PACS è stato stipulato dopo il 1° gennaio 2007, il partner superstite beneficia comunque di un diritto di usufrutto di 12 mesi sull’immobile. Un testamento permette anche una donazione meno costosa rispetto ai semplici conviventi (ma più costosa rispetto a una coppia sposata).

SCI: per costruire un patrimonio immobiliare

Costituire una Société Civile Immobilière (SCI) permette di associarsi con altre persone, acquisendo quote di una società proprietaria dell’immobile. Ciascuna persona detiene quote nella misura del proprio investimento finanziario, con un numero illimitato di soci.

La SCI consente di stabilire, al momento della sua costituzione, le misure da adottare secondo i vari scenari che ne influenzano la vita successiva (desiderio di uscire dalla SCI o morte principalmente, ma anche modifica del numero di quote). L’obiettivo evidente è proteggere i vari acquirenti e garantire una visione condivisa del progetto. A questo riguardo, la creazione ha un costo (da 200 € a 2.500 €) e richiede una gestione rigorosa per quanto riguarda la redazione dello statuto o la tenuta delle assemblee.

In quanto coppia, la SCI facilita la gestione del patrimonio immobiliare nel caso di investimento in una residenza secondaria, uno studio o un chalet di montagna. Sarà allora possibile evolvere la divisione degli asset, in modo semplice, attraverso la donazione o la vendita di quote.

A fini fiscali, è possibile svalutare le quote SCI del 10-20% senza timore di accertamento fiscale. Inoltre, la SCI consente, attraverso la dematerializzazione della proprietà incrociata, di realizzare un accordo finanziario che rafforza i diritti del partner convivente superstite rispetto agli eredi. Ciascuno possiederà così metà delle quote in nuda proprietà e l’usufrutto sulle quote detenute in nuda proprietà dall’altro partner.

In caso di morte, il superstite recupera pertanto le proprie quote e l’usufrutto sulle quote del defunto, diventando titolare esclusivo dell’usufrutto senza tuttavia pregiudicare gli eredi per quanto riguarda la quota riservata loro. Se la separazione è contenziosa, il tribunale non può tuttavia imporre la divisione della SCI.

La tontine: quando non ci sono figli

La tontine rende l’ultimo superstite proprietario esclusivo dell’immobile. Chiamata anche clausola di accrescimento, essa registra pertanto nell’atto di proprietà la conservazione dell’immobile da parte del superstite, una clausola alla quale gli eredi riservatari (ad esempio i genitori) non possono opporsi. La tontine non può tuttavia essere utilizzata per escludere i figli da una successione.

Lo svantaggio è che se l’immobile non è la residenza principale e/o il suo valore supera i 76.000 €, i diritti di successione ammontano al 60% del valore della metà dell’immobile. Sotto i 76.000 €, il superstite deve pagare solo i diritti onerosi di trasferimento (cioè l’aliquota legale massima del 5,81%). In caso di separazione, entrambe le parti possono sciogliere la tontine, solo di comune accordo.

Un acquisto immobiliare al di fuori del matrimonio non deve essere preso alla leggera ed è essenziale prima di tutto determinare, in anticipo e con tutte le parti coinvolte, sotto quale regime si desidera diventare proprietari. Ciò influencerà le possibilità di proteggere l’uno o l’altro in caso di separazione o morte. È inoltre consigliabile discuterne con il notaio, per determinare la soluzione più vantaggiosa per tutti.