购房：如何明智地以夫妻形式投资？

婚姻内的房产购置自然保障了双方买家：适用夫妻共同财产制度，或适用婚姻契约中规定的规则。在法律上被视为陌生人，同居伴侣或合租者共同购房无法获得特殊保护。因此，他们可以自由制定特定安排，以在分手或一方去世时保护个人资产。让我们探讨在婚姻之外确保房产购置的解决方案。

确立共同所有权协议

共同所有权原则

这涉及两人或多人共同购买房产，每人成为其财务贡献所对应份额的业主。共同所有权中，所有决定必须一致通过。如果考虑出售而其中一位业主不愿出售房产，则有两种可能性。共同所有人可自由购买另一位（或多位）业主的份额以保留房产。如果无法达成妥协，法院可下令出售，因为《民法典》第815条规定“任何人不得被强迫维持共同所有权”。

此外，为防范可能的死亡，可在共同所有权协议中加入优先回购条款，用于回购去世者的份额。保留继承人将无法反对回购，但前提是该条款的受益人实际上有能力购买并补偿他们。

也可立遗嘱有利于同居伴侣，遗留其份额或用益权，除非这会与其他继承人的权利产生竞争。但需注意同居伴侣之间的遗产税较高。

民事互助契约（PACS）

有两种情况：2007年1月1日之前缔结的PACS自动适用共同所有权制度，即每位伴侣默认拥有50%的房产份额，但如上所述，可明确各自的贡献。

2007年1月1日之后缔结PACS的伴侣适用财产分离制度：他们按各自的财务贡献拥有房产，并仍是PACS之前获得的资产的唯一所有者。但他们可选择适用共同所有权制度。

在PACS解除导致分手的情况下，可协商出售房产，双方各收回其销售所得份额。也可由一方买断前伴侣的份额，成为房产的唯一所有者。最后，房产可维持共同所有权，向前PACS伴侣支付补偿金：金额可协商一致或由大审法院法官裁定。

强烈建议与公证人一起立遗嘱，以保护伴侣并在去世时遗留房产份额。否则，离世者的份额将留給其继承人（子女或父母），除非在PACS契约中作出特别规定。如果PACS于2007年1月1日之后建立，生存伴侣仍可获得房产的12个月用益权。遗嘱还可允许进行比普通同居伴侣更便宜的赠与（但比已婚夫妇更贵）。

SCI：用于构建房产组合

设立房地产民事公司（SCI）使您能够通过获得拥有房产的公司的股份，与其他人成为合伙人。每个人按其财务投资持有股份，合伙人数量不受限制。

SCI允许在成立时确定在其后续生命周期中影响各种情况时要采取的措施（主要是希望离开SCI或死亡，但也包括股份数量的变更）。明确目的是保护各买家的利益并确保项目的共同愿景。在这方面，创建有成本（200欧元至2,500欧元），并且在起草公司章程或举行会议方面需要严格管理。

作为夫妻，SCI便于管理投资于第二居所、工作室或山区小木屋的房产资产。随后可以通过赠与或出售股份简单地调整资产分割。

税务方面，可以将SCI股份低估10%至20%，而无需担心税务评估。此外，SCI允许通过交叉所有权非物质化，安排一项加强生存同居伴侣对继承人权利的财务安排。因此，每人都将拥有半虚有权形式的一半股份，以及另一位同居伴侣持有的虚有权股份的用益权。

因此，去世后，生存者收回其股份及去世者股份的用益权，成为唯一的用益权持有人，但不影响继承人对其保留份额的权利。如果分手有争议，法院不能强制分割SCI。

附加条款：没有子女的情况

附加条款使最后生存者成为房产的唯一所有者。也称为递增条款，它因此在产权契约中记录房产由生存者保留，保留继承人（例如父母）不能反对的条款。然而，附加条款不能用于将子女排除在继承之外。

缺点是，如果房产不是主要住宅和/或其价值超过76,000欧元，遗产税将占房产一半价值的60%。在76,000欧元以下，生存者只需支付有偿转让税（即最高法定税率5.81%）。在分手情况下，双方只能通过协商一致终止附加条款。

婚姻之外的房产购置不应掉以轻心，首先必须提前与所有相关方确定您希望以何种制度成为业主。这将影响在分手或去世时保护一方的可能性。建议也与公证人讨论，以确定对所有人最有利的解决方案。