شراء العقار: كيفية الاستثمار بحكمة كزوجين؟

يضمن شراء العقار ضمن الزواج بشكل طبيعي أمن المشترين: حيث يسري نظام المجتمع المدني للممتلكات، أو القواعد المنصوص عليها في عقد الزواج عند الاقتضاء. وباعتبارهم قانونياً غرباء عن بعضهم، لا يتمتع الأزواج غير المتزوجين أو زملاء السكن الذين يقومون بشراء مشترك的任何 حماية خاصة. therefore they are free to make specific arrangements to protect their individual assets in the event of separation or the death of one of them. Let us examine what solutions exist for securing a property acquisition outside marriage.

إنشاء اتفاقية الملكية المشتركة

مبدأ الملكية المشتركة

يضم هذا الإجراء شراء عقار بين شخصين أو أكثر، حيث يصبح كل شخص مالكاً بنسبة مساهمته المالية المحددة بدقة في الاتفاقية. في الملكية المشتركة، يجب اتخاذ جميع القرارات بالإجماع. If a resale is contemplated and one owner does not wish to sell the property, there are however two possibilities. A co-owner is free to buy out the share of another (or several as the case may be) in order to retain the property. If no compromise is reached, the court may order the sale as the Civil Code provides at article 815 that “no one may be compelled to remain in co-ownership”.

علاوة على ذلك، للحماية من احتمال الوفاة، من الممكن إدراج条款 في اتفاقية الملكية المشتركة للحصول على الأولوية في شراء حصة المتوفي. لن يستطيع الورثة المحجوزون الاعتراض على الشراء، شريطة أن يكون المستفيد من الشرط فعلياً في وضع يمكّنه من شرائها وتعويضهم.

，也可以制定遗嘱有利于同居伴侣，留下他们的份额或终身使用权，但如果这会与其他继承人的权利竞争，则除外。However, caution is advised however regarding inheritance taxes, which are high between cohabiting partners.

###民事团结公约（PACS）

有两种情况：2007年1月1日之前签订PACS的人自动适用共同所有权制度，这意味着每个伴侣默认拥有50%的财产份额，但如上所述，每个人的贡献可以具体说明。

2007年1月1日之后签订PACS的人适用财产分离制度：他们按照财务贡献拥有财产，并仍然是PACS之前获得的资产的所有人。但是，他们可以选择采用共同所有权制度。

在PACS解散的情况下分离时，双方可以协商决定出售财产，每一方收回其销售收益的份额。也可以买断前伴侣的份额，另一方成为财产的唯一所有人。最后，可以通过向前PACS伴侣支付补偿金维持共同所有权：金额可以双方约定或由大审法院的法官确定。

强烈建议与公证人一起制定遗嘱，以保护伴侣并在死亡时将财产份额留给他们。否则，离世者的份额将留给他们的继承人（子女或父母），除非在PACS合同中做出特别规定。如果PACS是在2007年1月1日之后建立的，幸存伴侣仍然可以享受财产上12个月的终身使用权。遗嘱还允许进行比简单同居伴侣更便宜的赠与（但比已婚夫妇更贵）。

SCI：用于建立房产组合

建立Société Civile Immobilière（SCI）允许您与其他人成为合伙人，通过购买拥有财产的公司的股份。每个人持有的股份以其财务投资为限，合伙人数量不限。

SCI使得可以在成立时确定根据其后续生活中可能发生的各种情况（主要是希望离开SCI或死亡，但也包括股份数量的变更）要采取的措施。明显目的是保护各买家的利益并确保对项目有共同的愿景。在这方面，创建是有成本的（200欧元至2,500欧元），并且需要严格管理章程的起草或会议的召开。

作为一对夫妇，SCI便于管理投资于第二居所、工作室或山区小木屋的房产资产。Then it will be possible to evolve the division of assets, simply, through the donation or sale of shares.

在税务方面，可以将SCI股份低估10%至20%，无需担心税务评估。此外，SCI允许通过交叉所有权非物质化，安排一项金融安排，加强幸存同居伴侣相对于继承人的权利。每个人将拥有半数的纯粹所有权，以及另一位同居伴侣持有的纯粹所有权股份的终身使用权。

因此，在死亡的情况下，幸存者收回他们的股份和死者股份的终身使用权，成为唯一的终身使用权持有者，但不影响继承人对其保留份额的权利。However, in the event of contentious separation, the court cannot however force the division of the SCI.

tontine：当没有孩子时

tontine使最后生存者成为财产的唯一所有者。也称为增值条款，它在所有权契约中记录幸存者保留财产，继承人（比如说父母）不能反对的条款。但是，tontine不能用于将子女排除在继承之外。

缺点是，如果该财产不是主要住宅和/或其价值超过76,000欧元，继承税将达到财产半价价值的60%。在76,000欧元以下，幸存者只需支付有偿转让税（即法定最高税率5.81%）。在分离的情况下，双方只能通过双方协议终止tontine。

不应该轻率对待婚姻之外的财产购买，最重要的是首先确定并与所有相关方商定您希望以何种制度成为所有者。这将影响在分离或死亡时保护一方的可能性。 также рекомендуется обсудить это с нотариусом, чтобы определить наиболее выгодное решение для всех.