רכישת נכס: כיצד להשקיע בחוכמה כזוג?

רכישת נכס במסגרת נישואין מבטיחה באופן טבעי את שני הרוכשים: חלה שיתוף ברכוש, או הכללים שנקבעו בחוזה הנישואין, לפי העניין. מכיוון שמבחינה משפטית הם נחשבים כזרים, בני זוג המתגוררים יחד או שותפים לדירה הרוכשים יחד אינם נהנים מהגנה מיוחדת. לפיכך, הם חופשיים לבצע הסדרים ספציפיים כדי להגן על רכושם האישי במקרה של פרידה או פטירת אחד מהם. נבחן אילו פתרונות קיימים להבטחת רכישת נכס מחוץ לנישואין.

הקמת הסכם שיתוף בבעלות

עיקרון השיתוף בבעלות

מדובר ברכישת נכס בין שני אנשים או יותר, כאשר כל אחד הופך לבעלים בהתאם לתרומתו הכספית המפורטת בדיוק בהסכם. בשיתוף בבעלות, כל ההחלטות חייבות להתקבל פה אחד. אם מתוכנית מכירה ואחד הבעלים אינו מעוניין למכור את הנכס, קיימות אפשרויות בעניין זה. בעל שיתוף חופשי לרכוש את חלקו של אחר (או מספר בעלים, לפי העניין) כדי לשמור על הנכס. אם לא מגיעים לפשרה, בית המשפט יכול להורות על המכירה, שכן הקודקס האזרחי קובע בarticle 815 ש“אף אחד לא יכול להיאלץ להישאר בשיתוף בבעלות”.

בנוסף, כדי להתגונן מפני פטירה אפשרית, ניתן לכלול בהסכם שיתוף הבעלות סעיף חילוץ קודם לפטירה לחלקו של הנפטר. כך, היורשים השמורים לא יוכלו להתנגד לחילוץ, בתנאי שהנהנה מהסעיף באמת נמצא ביכולת לרכוש אותו ולפצות אותם.

ניתן גם לערוך צוואה לטובת בן הזוג המתגורר יחד כדי להוריש את חלקו או זכות השימוש, למעט אם זה יתחרה בזכויות יורשים אחרים. עם זאת, מומלץ לנקוט משנה זהירות ביחס למסי ירושה, שהם גבוהים בין בני זוג המתגוררים יחד.

הסכם שיתוף (PACS)

קיימים שני תרחישים: אלה שהיו צד ל-PACS לפני ה-1 בינואר 2007 עוברים באופן אוטומטי למשטר שיתוף הבעלות, כלומר לכל בן זוג יש חלק בנכס, כברירת מחדל 50%, אך כפי שצוין לעיל, ניתן לפרט את תרומתו של כל אדם.

אנשים שהיו צד ל-PACS לאחר ה-1 בינואר 2007 כפופים למשטר הפרדת הרכוש: הם בעלים הנכס בהתאם לתרומתם הכספית ונשארים בעלים בלעדיים של נכסים שנרכשו לפני ה-PACS. עם זאת, הם יכולים לבחור לעבור למשטר שיתוף הבעלות.

במקרה של פרידה עם ביטול ה-PACS, ניתן להחליט בהסכמה הדדית למכור את הנכס, כאשר כל צד מקבל את חלקו מתמורת המכירה. ניתן גם לרכוש את חלקו של בן הזוג לשעבר, והאחר הופך לבעלים בלעדי של הנכס. לבסוף, ניתן לשמור על הנכס בשיתוף בעלות, בתשלום פיצוי לבן הזוג לשעבר לשעבר: הסכום יכול להיות מוסכם הדדית או נקבע על ידי שופט בבית המשפט הגדול.

מומלץ מאוד לערוך צוואה עם נוטריון כדי להגן על בן הזוג ולהוריש לו את חלקו בנכס במקרה פטירה. אחרת, חלקו של הנפטר יועבר ליורשיו (ילדים או הורים), אלא אם נקבע הסדר מיוחד בחוזה ה-PACS. אם ה-PACS הוקם לאחר ה-1 בינואר 2007, בן הזוג השורד נהנה בכל זאת מזכות שימוש של 12 חודשים על הנכס. צוואה מאפשרת גם תרומה שזולה יותר מבני זוג המתגוררים יחד (אך יקרה יותר מזוג נשוי).

SCI: לבניית תיק נכסים

הקמת Société Civile Immobilière (SCI) מאפשרת לכם להפוך לשותפים עם אנשים אחרים, באמצעות רכישת מניות בחברה שבבעלותה הנכס. כל אדם מחזיק במניות בהתאם להשקעתו הכספית, עם מספר בלתי מוגבל של שותפים.

ה-SCI מאפשר לקבוע, בעת הקמתו, את הפעולות שיינקטו לפי התרחישים השונים המשפיעים על חייו העתידיים (רצון לצאת מה-SCI או פטירה בעיקר, אך גם שינוי במספר המניות). המטרה הברורה היא להגן על האינטרסים של הרוכשים השונים ולהבטיח חזון משותף לפרויקט. בהקשר זה, הקמת החברה כרוכה בעלות (200€ עד 2,500€) ודורשת ניהול קפדני בנוגע לניסוח תקנון או החזקת ישיבות.

כזוג, ה-SCI מקל על ניהול נכסים במקרה של השקעה בנכס משני, סטודיו או בקתת הרים. לאחר מכן, יהיה אפשרי לפתח את חלוקת הנכסים, בפשטות, באמצעות תרומה או מכירה של מניות.

לצורכי מס, ניתן להעריך את מניות ה-SCI בחסר ב-10% עד 20% מבלי לחשוש מהערכת מס. בנוסף, ה-SCI מאפשר, באמצעות ביטול הדמיון של הבעלות הצולבת, לבצע הסדר פיננסי המחזק את זכויות בן הזוג המתגורר יחד שורד מול היורשים. כל אחד יחזיק אפוא במחצית מהמניות בבעלות ריקה וזכות השימוש על המניות המוחזקות בבעלות ריקה על ידי בן הזוג האחר המתגורר יחד.

במקרה פטירה, השורד מקבל אפוא את מניותיו ואת זכות השימוש על מניות הנפטר, והופך לבעל זכות שימוש בלעדי מבלי לפגוע ביורשים ביחס לחלק השמור להם. עם זאת, אם הפרידה שנויה במחלוקת, בית המשפט לא יכול לכפות את חלוקת ה-SCI.

הטונטינה: כאשר אין ילדים

הטונטינה הופכת את השורד האחרון לבעלים בלעדי של הנכס. הנקראת גם סעיף הגידול, היא רושמת במסמך הבעלות את שימור הנכס על ידי השורד, סעד שאליו יורשים שמורים (למשל הורים) לא יוכלו להתנגד. עם זאת, לא ניתן להשתמש בטונטינה כדי להוציא ילדים מירושה.

החיסרון הוא שאם הנכס אינו המגורים העיקרי ו/או ערכו עולה על 76,000€, חובות הירושה יסתכמו ב-60% מערך מחצית הנכס. מתחת ל-76,000€, השורד צריך לשלם רק מסים על העברה בתמורה (כלומר השיעור המקסימלי החוקי של 5.81%). במקרה של פרידה, שני הצדדים יכולים לבטל את הטונטינה, רק בהסכמה הדדית.

אין לקחת רכישת נכס מחוץ לנישואין בקלות, וחיוני קודם כל לקבוע, מראש ועם כל הצדדים המעורבים, באיזה משטר אתם מעוניינים להפוך לבעלים. הדבר ישפיע על האפשרויות להגן על האחד או על האחר במקרה של פרידה או פטירה. מומלץ גם לדון בכך עם הנוטריון, כדי לקבוע את הפתרון המועיל ביותר לכולם.