Woning aankoop: hoe kunt u verstandig investeren als koppel?

Een woning aankoop binnen het huwelijk beveiligt automatisch beide kopers: de gemeenschap van goederen is van toepassing, of de regels die zijn vastgelegd in het huwelijkscontract indien van toepassing. Aangezien zij wettelijk als vreemden worden beschouwd, genieten samenwonende partners of huisgenoten die gezamenlijk een aankoop doen geen bijzondere bescherming. Zij zijn dan ook vrij om specifieke regelingen te treffen om hun individuele vermogensbestanddelen te beschermen in geval van scheiding of overlijden van één van hen. Laten wij onderzoeken welke oplossingen er bestaan voor het beveiligen van een woningverwerving buiten het huwelijk.

Het opstellen van een mede-eigendomsovereenkomst

Het principe van mede-eigendom

Dit houdt in dat een woning wordt gekocht door twee of meer personen, waarbij elk eigenaar wordt voor zover hun financiële bijdrage precies in de overeenkomst is vastgelegd. In mede-eigendom moeten alle beslissingen unaniem worden genomen. Als een doorverkoop wordt overwogen en één eigenaar de woning niet wenst te verkopen, zijn er echter twee mogelijkheden. Een mede-eigenaar is vrij om het aandeel van een andere (of meerdere, indien van toepassing) over te nemen om de woning te behouden. Als geen compromis wordt bereikt, kan de rechtbank de verkoop gelasten, aangezien het Burgerlijk Wetboek in artikel 815 bepaalt dat “niemand gedwongen kan worden in mede-eigendom te blijven”.

Bovendien is het, om zich te beschermen tegen een mogelijk overlijden, mogelijk om in de mede-eigendomsovereenkomst een voorrangsinkoopclausule op te nemen voor het aandeel van de overledene. Gereserveerde erfgenamen zullen zich dus niet tegen de inkoop kunnen verzetten, op voorwaarde dat de begunstigde van de clausule daadwerkelijk in staat is deze te verwerven en hen te compenseren.

Er kan ook een testament worden opgemaakt ten gunste van de samenwonende partner om hun aandeel of het vruchtgebruik achter te laten, behalve als dit zou concurreren met de rechten van andere erfgenamen. Voorzichtigheid is echter geboden wat betreft erfbelasting, die hoog is tussen samenwonende partners.

Burgerlijk Solidariteitscontract (PACS)

Er zijn twee scenario’s: degenen die een PACS hebben gesloten vóór 1 januari 2007 vallen automatisch onder het mede-eigenschapsregime, wat betekent dat elke partner een aandeel in de woning heeft, standaard 50%, maar zoals hierboven vermeld, kan de bijdrage van elke persoon worden gespecificeerd.

Personen die een PACS hebben gesloten na 1 januari 2007 zijn onderworpen aan het scheidingsregime van goederen: zij zijn eigenaar van de woning voor zover hun financiële bijdrage en blijven enige eigenaar van goederen die vóór de PACS zijn verworven. Zij kunnen er echter voor kiezen om voor het mede-eigenschapsregime te kiezen.

In geval van scheiding met ontbinding van de PACS is het mogelijk om met wederzijdse overeenstemming te beslissen de woning te verkopen, waarbij elke partij haar aandeel van de verkoopopbrengst terugkrijgt. Het aandeel van de ex-partner kan ook worden overgenomen, waardoor de ander enige eigenaar van de woning wordt. Ten slotte kan de woning in mede-eigendom worden behouden, door betaling van compensatie aan de voormalige PACS-partner: het bedrag kan in onderlinge overeenstemming worden bepaald of door een rechter bij de rechtbank van eerste aanleg worden vastgesteld.

Het is ten zeerste aan te bevelen om een testament bij een notaris op te stellen om de partner te bescherming en hun het aandeel in de woning achter te laten in geval van overlijden. Anders zal het aandeel van de overledene aan hun erfgenamen (kinderen of ouders) worden gelaten, tenzij een specifieke bepaling in het PACS-contract is opgenomen. Als de PACS na 1 januari 2007 is opgericht, geniet de overlevende partner niettemin een vruchtgebruik van 12 maanden op de woning. Een testament maakt ook een schenking mogelijk die goedkoper is dan voor eenvoudige samenwonende partners (maar duurder dan voor een gehuwd koppel).

SCI: voor het opbouven van een vastgoedportefeuille

Het oprichten van een Société Civile Immobilière (SCI) stelt u in staat om partner te worden met andere personen, door aandelen te verwerven in een vennootschap die de woning bezit. Elke persoon bezit aandelen voor zover hun financiële investering, met een onbeperkt aantal partners.

De SCI maakt het mogelijk om bij de oprichting de maatregelen vast te stellen die moeten worden genomen volgens de verschillende scenario’s die het latere bestaan ervan beïnvloeden (wensen de SCI te verlaten of overlijden in de eerste plaats, maar ook wijziging van het aantal aandelen). Het voor de hand liggende doel is om de belangen van de verschillende kopers te beschermen en een gezamenlijke visie op het project te waarborgen. In dit opzicht kost de oprichting (€200 tot €2.500) en vereist zij een gedegen management met betrekking tot het opstellen van statuten of het houden van vergaderingen.

Als koppel vergemakkelijkt de SCI het beheer van vastgoedactiva in het geval van investering in een tweede woning, studio of bergchalet. Het zal dan mogelijk zijn om de verdeling van activa eenvoudig te wijzigen, door de schenking of verkoop van aandelen.

Voor belastingdoeleinden is het mogelijk om de SCI-aandelen met 10 tot 20% te onderschatten zonder vrees voor een belastingaanslag. Bovendien biedt de SCI, door dematerialisatie van kruis eigendom, de mogelijkheid om een financiële regeling te treffen die de rechten van de overlevende samenwonende partner ten opzichte van de erfgenamen versterkt. Elk zal dus de helft van de aandelen in blote eigendom bezitten en het vruchtgebruik op de aandelen die in blote eigendom worden gehouden door de andere samenwonende partner.

In geval van overlijden recovers de overlevende dus haar aandelen en het vruchtgebruik op de aandelen van de overledene, en wordt zij enige vruchtgebruiker zonder evenwel de erfgenamen te benadelen wat betreft het voor hen gereserveerde aandeel. Als de scheiding betwistbaar is, kan de rechtbank echter de verdeling van de SCI niet dwingen.

De tontine: wanneer er geen kinderen zijn

De tontine maakt de langstlevende enige eigenaar van de woning. Ook wel de verworvenheidsclausule genoemd, wordt hierdoor in de akte de behoud van de woning door de overlevende vastgelegd, een clausule waartegen gereserveerde erfgenamen (bijvoorbeeld ouders) geen bezwaar kunnen maken. De tontine kan echter niet worden gebruikt om kinderen van een erfenis uit te sluiten.

Het nadeel is dat als de woning niet de hoofdverblijfplaats is en/of de waarde €76.000 overschrijdt, de successierechten 60% van de waarde van de helft van de woning zullen bedragen. Onder €76.000 hoeft de overlevende alleen rechten te betalen over de onerous overdracht (dwz het maximum wettelijk tarief van 5,81%). In geval van scheiding kunnen beide partijen de tontine alleen door wederzijdse overeenstemming beëindigen.

Een woning aankoop buiten het huwelijk moet niet lichtvaardig worden opgevat en het is essentieel om allereerst vooraf en met alle betrokken partijen te bepalen onder welk regime u eigenaar wenst te worden. Dit zal de mogelijkheden beïnvloeden voor het beschermen van de één of de ander in geval van scheiding of overlijden. Het is ook raadzaam om dit met de notaris te bespreken, om de voor alle partijen meest voordelige oplossing te bepalen.