Gemeinsam investieren: Alles, was Sie über die Immobilien-Kapitalgesellschaft (SCI) wissen müssen
Da die Immobilienpreise weiter steigen, ist es nicht immer einfach, die notwendigen Mittel oder Einkünfte für eine Immobilieninvestition alleine aufzubringen. Ebenso erfordert der Kapitalaufbau in Immobilien mit Familie beispielsweise eine sichere Verwaltung bei Uneinigkeit oder einem Ausstieg eines Mitglieds.
Da die Immobilienpreise weiter steigen, ist es nicht immer einfach, die notwendigen Mittel oder Einkünfte für eine Immobilieninvestition alleine aufzubringen. Ebenso erfordert der Kapitalaufbau in Immobilien mit Familie beispielsweise eine sichere Verwaltung bei Uneinigkeit oder einem Ausstieg eines Mitglieds.
Die Immobilien-Kapitalgesellschaft wurde mit der Idee gegründet, einer Gruppe (mindestens zwei Personen) eine gemeinsame Investition zu ermöglichen, einfach und unter Beibehaltung der Flexibilität, jederzeit auszusteigen. Eine ideale Lösung für den Kapitalaufbau für den Ruhestand bei gleichzeitiger Risikoteilung.
Eine Gesellschaft für Immobilieninvestitionen
Die Immobilien-Kapitalgesellschaft (SCI) ist eine gesellschaftsrechtliche Struktur, die einem Unternehmen gleichkommt, aus Gesellschaftern besteht und ein Immobilienziel und kein gewerbliches Ziel verfolgt. Das von der Gesellschaft erworbene Vermögen wird in Anteile aufgeteilt, die von jedem Gesellschafter anteilig zu seinem Beitrag gehalten werden. Es gibt keine Begrenzung der Gesellschafterzahl, und sie teilen gemeinsam die Gewinne oder Verluste der Gruppe, wiederum entsprechend dem gehaltenen Gesellschaftsanteil.
Das tägliche Management der erworbenen Immobilie(n) wird von einem von allen Gesellschaftern bestellten Geschäftsführer übernommen, ohne diese konsultieren zu müssen. Die erzielten Gewinne unterliegen der Einkommensteuer, wobei jeder Gesellschafter seinen Anteil an den Mieteinnahmen erklären muss.
Die SCI unterscheidet sich von der Miteigentumsgemeinschaft
Der Erwerb von Immobilien durch Miteigentum ist üblich: Jeder Miteigentümer leistet einen finanziellen Beitrag, der ihm einen Anteil an der Immobilie gewährt, ähnlich wie bei der SCI. Miteigentum gilt in bestimmten Fällen automatisch, z. B. bei einer Erbschaft.
Der grundlegende Unterschied zur SCI betrifft die Eigentumsrechte: Die Rechte der Miteigentümer erstrecken sich auf die gesamte Immobilie, während der SCI-Gesellschafter nur Rechte an seinen eigenen Anteilen hat. Ein Miteigentümer kann den Verkauf der Immobilie thus vollständig blockieren, während der SCI-Gesellschafter seine Anteile nur behalten kann: Er kann dem Verkauf der Immobilie nicht widersprechen, sobald die Gesellschafter mit der Mehrheit der Anteile verkaufen wollen.
Gleiches gilt für Routineentscheidungen, die in der Miteigentumsgemeinschaft die Zustimmung jedes Miteigentümers erfordern, aber in einer SCI vom alleinigen Geschäftsführer getroffen werden können, wenn die Satzung ihm die Befugnis in dem betreffenden Bereich einräumt.
Bestimmte Vorteile für den Anleger
Die Möglichkeit der Anteilsübertragung
Neben der einfachen Verwaltung durch die Bestellung eines Geschäftsführers, dessen Befugnisse durch die Satzung definiert – und begrenzt – sind, ermöglicht die SCI jedem Gesellschafter, seine Anteile zu verkaufen, wann immer er möchte, mit Zustimmung der anderen Gesellschafter oder des alleinigen Geschäftsführers gemäß den in der Satzung festgelegten Regeln: dies ist das Genehmigungsverfahren.
Die Übertragung kann an einen anderen Gesellschafter oder an einen Dritten erfolgen. Bei fehlender Einigung sind die anderen Gesellschafter verpflichtet, die Anteile zurückzukaufen: Der Gesellschafter kann nicht gegen seinen Willen gehalten werden. Er kann auch sein Rücktrittsrecht ausüben und sein Anfangskapital zurückerhalten, wobei die freigegebenen Anteile dann unter den verbleibenden Gesellschaftern aufgeteilt werden.
Bitte beachten Sie, dass im Todesfall eines Gesellschafters seine Anteile an seine Erben weitergegeben werden, frei oder mit einem Genehmigungsverfahren, wenn dies in der Satzung vorgesehen ist.
Progressiver Freibetrag von der Kapitalertragsteuer
In Bezug auf steuerliche Vorteile ermöglicht die SCI eine Reduzierung der Kapitalertragsteuer, progressiv nach der Anzahl der Jahre der Mitgliedschaft in der SCI. Der Vorteil beginnt nach 6 Jahren, mit einer Reduzierung von 6% der anfallenden Steuer. Nach 22 Jahren ist der Freibetrag vollständig! Nach 30 Jahren gilt auch ein Freibetrag von den Sozialabgaben auf Kapitalerträge.
Bitte beachten Sie, dass es die Anzahl der Jahre der Mitgliedschaft in der SCI ist, die diesen Vorteil generiert, und nicht die Anzahl der Jahre des Eigentums an einer Immobilie. Somit ist ein Gesellschafter, der seit mehr als 22 Jahren Mitglied ist und seine Anteile verkaufen möchte, von der Kapitalertragsteuer befreit, selbst wenn die SCI gerade eine oder mehrere Immobilien erworben hat!
Einfache Übertragung von Immobilien an Ihre Kinder
Schließlich ermöglicht die SCI die schrittweise Schenkung von Anteilen an Erben, was das Recht auf aufeinanderfolgende Freibeträge und eine Reduzierung der Schenkungssteuer eröffnet. Der Freibetrag bei der Erbschaftssteuer ist nur alle 15 Jahre möglich.
Achten Sie auf die Einschränkungen der SCI!
Etwas mühsame Gründung
Die SCI ist in erster Linie ein Unternehmen: Sie unterliegt denselben Regeln wie jedes andere Unternehmen, beginnend mit der Notwendigkeit, eine Satzung zu erstellen, eine Aufgabe, die sich für Anfänger als kompliziert erweisen kann. Ihre Bedeutung ist jedoch entscheidend: Sie werden die Regeln für das Zusammenleben in der Gesellschaft bestimmen, wie z. B. die Entscheidungsverfahren durch Mehrheit oder Einstimmigkeit sowie die Regeln für den Ausstieg aus der SCI.
Erhebliche Anfangskosten
Die Erstellung der Satzung sollte einem Fachmann anvertraut werden, der alle gewünschten Schutzmaßnahmen der Gesellschafter einbeziehen und Ratschläge zur Vermeidung möglicher zukünftiger Probleme geben kann. Sein Einsatz wird variable Kosten verursachen, die schnell mehrere tausend Euro erreichen können. Außerdem liegen die Kosten für die Veröffentlichung einer gesetzlichen Bekanntmachung zwischen 170 € und 300 €.
Einschränkender Betrieb
Wie andere Unternehmen (mit Ausnahme von Kleinstunternehmen) erfordert die SCI die Abhaltung einer jährlichen Hauptversammlung der Gesellschafter, mit der Verpflichtung zur Erstellung von Protokollen. In Bezug auf die Verwaltung bestimmt der steuerliche Status der SCI den Umfang der Buchführung, die geführt werden muss.
Unbeschränkte Haftung
Die Gesellschafter einer SCI sind persönlich für etwaige Verluste verantwortlich, wobei keine Klausel das Risiko begrenzen kann. Folglich ist es unerlässlich, die Entscheidungsbefugnis des benannten Geschäftsführers zu begrenzen, um nicht ungerechtfertigterweise für seine Verwaltungsfehler zu zahlen.
Wie gründen Sie Ihre SCI?
Schließlich, wenn die oben genannten Einschränkungen Sie nicht abgeschreckt haben, sind Sie bereit, die konkreten Schritte zur Gründung Ihrer SCI zu unternehmen. Sie müssen daher zunächst Ihr Team von Investoren zusammenstellen, zwei oder mehr Personen, die durch eine Familienbeziehung verbunden oder völlig unabhängig voneinander sind. Ein Minderjähriger kann Gesellschafter werden: frei, wenn er emanzipiert ist, ansonsten mit Genehmigung seiner gesetzlichen Vertreter. Ein Minderjähriger haftet in gleicher Weise wie ein Erwachsener für etwaige Verluste.
Die zu befolgenden Schritte sind daher:
- Erstellung der Satzung der Gesellschaft, durch privatschriftliche Urkunde oder notarielle Beurkundung, dann Unterzeichnung und Registrierung beim Finanzamt;
- Einzahlung des Gesellschaftskapitals;
- Veröffentlichung einer gesetzlichen Bekanntmachung;
- Zusammenstellung einer Registrierungsakte;
- Einreichung des Registrierungsantrags beim Handelsregister des zuständigen Gerichts am Sitz der SCI unter Verwendung eines Cerfa-Formulars;
- Erhalt des K-Bises.
Achten Sie darauf, die Satzung an Ihre eigene Situation anzupassen: Individualisierung ist unerlässlich, auch wenn allgemeine übergeordnete Regeln meistens gelten. Der bestellte Geschäftsführer muss auch in der Lage sein, das Unternehmen gesund und präzise zu verwalten und insbesondere die Erstellung der Buchhaltung sicherzustellen. Diese wird anschließend verwendet, um die Konten von den Gesellschaftern genehmigen zu lassen, und dient als Grundlage für die Besteuerung jeder Person: Vorsicht vor Fehlern!
Die SCI wird häufig von Mitgliedern derselben Familie genutzt, um die Verwaltung einer Immobilie zu erleichtern oder sich auf eine Erbschaft vorzubereiten. Sie gewinnt auch bei Gruppen von Anlegern an Boden, da sie die Möglichkeit bietet, Investitionen zu vervielfachen und schneller ein Immobilienportfolio aufzubauen, während das Risiko begrenzt wird. Der Schlüssel zum Erfolg dieser Gesellschaft liegt wahrscheinlich in der intelligenten Erstellung der Satzung: Wenn sie relevant ist, ist es möglich, mit völliger Gelassenheit zu investieren, um Eigentümer Ihres eigenen Immobilienimperiums zu werden. Warum nicht Ihres?
