共同投资：您需要了解的一切关于民事房地产公司（SCI）的信息

随着房价持续上涨，并非总是能够轻易获得房产投资所需的资金或收入。同样，例如与家人一起积累房产资本，需要在出现分歧或有人退出时进行安全的管理。

民事房地产公司的创建理念是允许一组人（至少两人）简单地进行共同投资，同时保持随时退出的灵活性。这是为退休积累资本同时分担投资风险的理想解决方案。

专门用于房产投资的公司

民事房地产公司（SCI）是一种等同于公司的法律结构，由股东组成，目标是进行房产投资而非商业运营。公司购置的资产分为股份，由每位股东按照其出资比例持有。股东人数没有上限，他们共同分享 group 产生的利润或亏损，同样按照所持股份比例进行分配。

日常管理由全体股东任命的经理负责，无需咨询股东。产生的利润需缴纳所得税，每位股东必须在租金收入申报中申报其对应的份额。

SCI 与共同所有权的区别

通过共同所有权购置房产是一种常见方式：每位共同所有人出资一定金额，从而获得房产的份额，这与 SCI 的运作方式类似。共同所有权在某些情况下会自动适用，例如继承。

SCI 与共同所有权的根本区别在于房产权利：共同所有人的权利延伸至整个房产，而 SCI 股东仅对其自身的股份拥有权利。共同所有人可以完全阻止房产出售，而 SCI 股东只能保留其股份：从多数股东希望出售之时起，他们无法反对出售房产。

日常决策也是如此，在共同所有权中需要每位共同所有人的同意，而在 SCI 中，如果公司章程赋予经理在相关领域的权限，则可由唯一经理做出决定。

投资者的特定优势

转让股份的可能性

除了通过任命经理进行简便管理（其权限由公司章程规定并受限）外，SCI 允许任何股东在获得其他股东或唯一经理同意的情况下随时出售其股份，具体规则视公司章程而定：这就是批准程序。

转让可以转让给其他股东或第三方。在未达成一致的情况下，其他股东有义务回购股份：股东不能被迫保留其股份。他们也可以行使退出权并收回其初始资本，释放的股份随后在剩余股东之间分配。

请注意，如果股东去世，其股份将按照公司章程的规定（如果有批准程序）自由传承给继承人。

逐步免除资本利得税

在税收优惠方面，SCI 允许减少资本利得税，根据在 SCI 中的会员年限逐步减免。优惠从第 6 年开始，可减免适用税款的 6%。22 年后，完全免税！30 年后，资本利得的社会分摊金也同样免除。

请注意，产生此优惠的是在 SCI 中的会员年限，而非房产所有权的年限。因此，成为会员超过 22 年的股东如果决定出售其股份，即使 SCI 刚刚购置了一套或多套房产，也将免征资本利得税！

轻松将房产传承给子女

最后，SCI 允许对继承人进行连续的股份赠与，这将开启连续免税额的权利并减少赠与税。遗产税免税额每 15 年才能使用一次。

注意 SCI 的局限性！

创建过程略显繁琐

SCI 首先是一家公司：它与其他公司一样受相同规则约束，首先是需要制定公司章程，这对于初学者来说可能相当复杂。然而，其重要性至关重要：它们将决定公司内部的运作规则，例如多数决或一致通过的决策程序，以及退出 SCI 的规定。

初始成本较高

公司章程的起草应委托给专业人士，他们能够包含股东期望的所有保护措施，并提供建议以防止未来可能出现问题。他们的介入费用不固定，可能很快达到几千欧元。此外，公示法律通知的费用将在 170 欧元至 300 欧元之间。

运营约束

与其他公司（微型公司除外）一样，SCI 需要召开年度股东大会，并有义务起草会议纪要。在管理方面，SCI 的税务状况将决定需要维护的会计水平。

无限责任

SCI 的股东对任何亏损承担个人责任，没有任何条款可以限制所涉及的风险。因此，限制指定经理的决策权至关重要，否则将不公正地为他们的管理失误承担责任。

如何创建您的 SCI？

最后，如果上述局限性没有让您望而却步，您已准备好开始创建 SCI 的具体步骤。因此，您首先需要组建您的精英投资团队，两名或更多人，由家庭关系或完全无关联的人组成。未成年人可以成为股东：如果是已解放的未成年人则自由加入，否则需获得其法定代表人的授权。未成年人与成年人一样对任何亏损承担责任。

因此，需要遵循的步骤是：

• 通过私人公证或公证deed制定公司章程，签署后向税务中心登记；

• 缴付出资额；
• 公示法律通知；
• 组装登记文件；
• 向 SCI 注册地址所属的商业法院提交登记申请，使用 Cerfa 表格；
• 获得 K-bis。

请确保根据您自身的情况调整公司章程：定制化至关重要，即使通常适用通用的总体规则。任命的经理还必须能够对公司进行健全和精确的管理，特别是确保会计准备工作。这将随后用于让股东批准账目，并将用于确定每个人的税务：警惕错误！

SCI 通常被同一家庭的成员用于方便房产管理或为继承做准备。它也在投资者群体中越来越受欢迎，因为其力量允许投资倍增，房产组合增长更快，同时限制所涉及的风险。这种公司成功的关键可能在于明智地制定公司章程：如果制定得当，您完全可以安心投资，成为您自己房产帝国的主人。为什么不是您呢？