השקעה משותפת: כל מה שצריך לדעת על חברה אזרחית לנדל"ן (SCI)

עם עליית מחירי הנדל“ן המתמשכת, לא תמיד קל לגייס את ההון או ההכנסה הנדרשים להשקעה בנדל”ן בכוחות עצמך. באופן דומה, בניית הון בנדל“ן עם בני משפחה, למשל, דורשת ניהול מאובטח למקרה של מחלוקת או פרישה של אחד החברים.

החברה האזרחית לנדל“ן נוצרה במחשבה לאפשר לקבוצה (מינימום של שני אנשים) להשקיע יחד, בפשטות ותוך שמירה על גמישות לפרישה בכל עת. פתרון אידיאלי לבניית הון לפרישה תוך שיתוף הסיכונים הכרוכים בהשקעה.

חברה ייעודית להשקעה בנדל“ן

החברה האזרחית לנדל“ן (SCI) היא מבנה משפטי המקביל לחברה, המורכבת מבעלי מניות, והעוסקת במטרה נדל”נית ולא מסחרית. הנכסים שנרכשו על ידי החברה מחולקים למניות, המוחזקות על ידי כל בעל מניות בהתאם לתרומתו. אין מגבלה על מספר בעלי המניות, והם חולקים יחד את הרווחים או ההפסדים שנוצרו על ידי הקבוצה, שוב בהתאם לחלקם בבעלות.

הניהול השוטף של הנכס או הנכסים שנרכשו מטופל על ידי מנהל שמונה על ידי כל בעלי המניות, ללא צורך להתייעץ עמם. הרווחים המופקים חייבים במס הכנסה, כאשר כל בעל מניות נדרש להצהיר על חלקו בהכנסה משכר דירה.

ה- SCI שונה משיתוף בבעלות

רכישת נכס באמצעות שיתוף בבעלות נפוצה: כל בעלים תורם סכום פיננסי המעניק לו חלק בנכס, באופן דומה לאופן הפעולה של ה- SCI. שיתוף בבעלות חל אוטומטית במקרים מסוימים כמו ירושה, למשל.

ההבדל המהותי עם ה- SCI נוגע לזכויות על הנכס: זכויות בעלי השיתוף משתרעות על הנכס כולו, בעוד שבעל המניות ב- SCI יש לו זכויות רק על המניות שלו. בעלים בשיתוף יכול לחסום לחלוטין את מכירת הנכס, בניגוד לבעל המניות ב- SCI שיכול רק לשמור על מניותיו: הוא לא יכול להתנגד למכירת הנכס מהרגע שבעלי המניות המחזיקים ברוב המניות מעוניינים למכור.

הדבר חל גם על החלטות שוטפות, הדורשות את הסכמת כל בעל השיתוף בשיתוף בבעלות אך שב- SCI יכולות להתקבל על ידי המנהל היחיד אם התקנון מעניק לו סמכות בתחום הרלוונטי.

יתרונות מסוימים עבור המשקיע

האפשרות להעברת מניות

בנוסף לקלות הניהול באמצעות מינוי מנהל שסמכויותיו מוגדרות - ומוגבלות - על ידי התקנון, ה- SCI מאפשר לכל בעל מניות למכור את מניותיו בכל עת שירצה, בהסכמת שאר בעלי המניות או המנהל היחיד בהתאם לכללים שנקבעו בתקנון: זוהי הליך האישור.

ההעברה יכולה להתבצע לבעל מניות אחר או לצד שלישי. בהיעדר הסכמה, שאר בעלי המניות מחויבים לרכוש את המניות בחזרה: בעל המניות לא יכול להישאר נגד רצונו. הוא יכול גם לממש את זכות הפרישה ולקבל בחזרה את ההון הראשוני שלו, כאשר המניות המשוחררות מחולקות לאחר מכן בין שאר בעלי המניות.

שימו לב שבמקרה של פטירת בעל מניות, מניותיו יועברו ליורשיו, באופן חופשי או בהליך אישור אם נקבע כך בתקנון.

פטור הדרגתי ממס רווח הון

בכל הנוגע ליתרונות המס, ה- SCI מאפשר הפחתה במס רווח ההון, באופן הדרגתי בהתאם למספר שנות החברות ב- SCI. היתרון מתחיל לאחר 6 שנים, עם הפחתה של 6% מהמס החל. לאחר 22 שנים, הפטור הוא מלא! לאחר 30 שנים, חל גם פטור מתשלומי חברות לביטוח לאומי על רווחי ההון.

שימו לב שמספר שנות החברות ב- SCI הוא שיוצר את היתרון הזה, ולא מספר שנות הבעלות על נכס. כך, בעל מניות שחבר יותר מ-22 שנים שמחליט למכור את מניותיו יהיה פטור ממס רווח ההון גם אם ה- SCI רכש נכס או נכסים אחדים!

העברה קלה של נכס לילדים

לבסוף, ה- SCI מאפשר תרומות עוקבות של מניות ליורשים, שיפתחו את הזכות לקיזוזים עוקבים והפחתה במכסות התרומה. הקיזוז ממכסות הירושה אפשרי רק כל 15 שנה.

היזהרו מהמגבלות של ה- SCI!

יצירה מעט מייגעת

ה- SCI היא בעיקרה חברה: היא כפופה לאותם כללים כמו כל חברה אחרת, החל מהצורך לנסח תקנון, משימה שיכולה להוכיח מסובכת למתחילים. החשיבות שלהם היא אף על פי כן מכרעת: הם יקבעו את הכללים למחיה בתוך החברה, כגון נוהלי קבלת ההחלטות ברוב או פה אחד, וכן את אלה המסדירים את היציאה מה- SCI.

עלות התחלתית משמעותית

יש להפקיד את ניסוח התקנון בידי איש מקצוע, המסוגל לכלול את כל ההגנות הרצויות על ידי בעלי המניות ולספק ייעוץ למניעת בעיות עתידיות אפשריות. התערבותו תהיה בעלות משתנה, שיכולה במהירות להגיע לאלפי אירו. כמו כן, עלויות פרסום הודעה משפטית יהיו בין 170 ל-300 אירו.

הפעלה מגבילה

כמו חברות אחרות (למעט מיקרו-עסקים), ה- SCI מחייבת קיום אסיפה כללית שנתית של בעלי המניות, עם חובה לנסח פרוטוקולים. בנוגע לניהול, המעמד המיסוי של ה- SCI יקבע את רמת החשבונאות שיש לנהל.

אחריות בלתי מוגבלת

בעלי המניות של SCI אחראים באופן אישי לכל הפסד, כאשר אין סעיף שיכול להגביל את הסיכון הכרוך בכך. כתוצאה מכך, חיוני להגביל את סמכות קבלת ההחלטות של המנהל הממונה, על איום תשלום שלא בצדק על טעויות הניהול שלהם.

כיצד ליצור את ה- SCI שלך?

לבסוף, אם המגבלות שלעיל לא הרתיעו אותך, אתה מוכן להתחיל את הצעדים המעשיים ליצירת ה- SCI שלך. לפיכך, תצטרך קודם כל לאסוף את צוות המשקיעים המומחים שלך, שניים או יותר אנשים, הקשורים בקשר משפחתי או ללא כל קשר כלל. קטין יכול להפוך לבעל מניות: באופן חופשי אם הוא משוחרר, עם אישור מנציגיו החוקיים אחרת. קטין אחראי באותו אופן כמו מבוגר לכל הפסד.

השלבים לביצוע יהיו אם כן:

• נסח את תקנון החברה, בשטר פרטי או בשטר נוטריוני, ואז חתום עליו ורשום אותו במרכז המס;
• הפקד את ההון המניות;
• פרסם הודעה משפטית;
• הרכב תיק רישום;
• הגש את בקשת הרישום לרשם המרשם של בית המשפט המסחרי שאליו שייך המשרד הרשום של ה- SCI באמצעות טופס Cerfa;
• קבל את ה-K-bis.

הקפד להתאים את התקנון למצבך האישי: התאמה אישית חיונית גם אם כללים כלליים רחבי היקף חלים לרוב. המנהל הממונה חייב גם להיות מסוגל לניהול בריא ומדויק של החברה, ובפרט לדאוג להכנת החשבונאות. זו תשמש בהמשך לאישור החשבונות על ידי בעלי המניות ותשמש לקביעת המיסוי של כל אדם: היזהרו מטעויות!

ה- SCI משמשת לעתים קרובות את חברי אותה משפחה, כדי להקל על ניהול נכס או להתכונן לירושה. היא גם צוברת תאוצה בקרב קבוצות משקיעים, בזכות הכוח שלה המאפשר להכפיל השקעות ולהגדיל את תיק הנדל“ן שלהם מהר יותר, תוך הגבלת הסיכון הכרוך בכך. המפתח להצלחת החברה הזו הוא כנראה ניסוח התקנון בצורה חכמה: אם הם רלוונטיים, ניתן להשקיע בשקט נפשי מלא כדי להפוך לבעלים של קיסרות נדל”ן משלך. למה שלא שלך?