Invertir juntos: todo lo que necesita saber sobre la sociedad civil inmobiliaria (SCI)
Con los precios de los inmuebles continuando al alza, no siempre resulta sencillo disponer de los fondos necesarios o de los ingresos precisos para invertir en propiedad de manera individual. Asimismo, construir capital inmobiliario en familia, por ejemplo, requiere una gestión segura en caso de desacuerdo o...
Con los precios de los inmuebles continuando al alza, no siempre resulta sencillo disponer de los fondos necesarios o de los ingresos precisos para invertir en propiedad de manera individual. Asimismo, construir capital inmobiliario en familia, por ejemplo, requiere una gestión segura en caso de desacuerdo o abandono por parte de uno de los miembros.
La sociedad civil inmobiliaria se creó con la idea de permitir que un grupo (un mínimo de dos personas) invirtiera conjuntamente, de manera sencilla y manteniendo la flexibilidad para retirarse en cualquier momento. Una solución ideal para construir capital para la jubilación compartiendo los riesgos asociados a la inversión.
Una empresa dedicada a la inversión inmobiliaria
La sociedad civil inmobiliaria (SCI) es una estructura jurídica equivalente a una empresa, compuesta por accionistas, que persigue un objetivo inmobiliario y no comercial. Los activos adquiridos por la sociedad se dividen en participaciones, detentadas por cada accionista en proporción a su aporte. No existe límite en el número de accionistas, y comparten conjuntamente los beneficios o pérdidas generados por el grupo, nuevamente de acuerdo con la proporción de participación held.
La gestión diaria de la propiedad o propiedades adquiridas corre a cargo de un gerente designado por todos los accionistas, sin necesidad de consultarlos. Los beneficios generados tributan en el impuesto sobre la renta, y cada accionista debe declarar su parte en los ingresos por alquiler.
La SCI difiere de la copropiedad
Adquirir propiedades mediante copropiedad es habitual: cada copropietario aporta una cantidad financiera que le confiere una participación en la propiedad, de manera similar al funcionamiento de la SCI. La copropiedad se aplica automáticamente en ciertos casos, como por ejemplo la herencia.
La diferencia fundamental con la SCI concierne a los derechos sobre la propiedad: los derechos de los copropietarios se extienden sobre toda la propiedad, mientras que el accionista de la SCI solo tiene derechos sobre sus propias participaciones. Un copropietario puede así bloquear completamente la venta de la propiedad, a diferencia del accionista de la SCI que solo puede retener sus participaciones: no puede oponerse a la venta de la propiedad desde el momento en que los accionistas que poseen la mayoría de las participaciones deseen vender.
Lo mismo aplica a las decisiones rutinarias, que requieren el acuerdo de cada copropietario en copropiedad pero que, en una SCI, pueden ser tomadas por el gerente único si los estatutos le otorgan autoridad en el área concerned.
Ciertas ventajas para el inversor
La posibilidad de transferir participaciones
Además de la facilidad de gestión mediante el nombramiento de un gerente cuyos poderes están definidos - y limitados - por los estatutos, la SCI permite a cualquier accionista vender sus participaciones cuando lo desee, con el acuerdo de los demás accionistas o del gerente único según las reglas establecidas en los estatutos: este es el procedimiento de aprobación.
La transferencia puede realizarse a otro accionista o a un tercero. En ausencia de acuerdo, los demás accionistas están obligados a recomprar las participaciones: el accionista no puede ser retenido en contra de su voluntad. También pueden ejercer su derecho de retiro y recuperar su capital inicial, siendo las participaciones liberadas distribuidas entre los accionistas restantes.
Tenga en cuenta que en caso de fallecimiento de un accionista, sus participaciones se transmitirán a sus herederos, libremente o con un procedimiento de aprobación si así está previsto en los estatutos.
Exención progresiva del impuesto sobre ganancias patrimoniales
En términos de ventajas fiscales, la SCI permite una reducción del impuesto sobre ganancias patrimoniales, progresivamente según el número de años de pertenencia a la SCI. La ventaja comienza después de 6 años, con una reducción del 6% del impuesto aplicable. Después de 22 años, la exención es total. Después de 30 años, también se aplica una exención de las contribuciones sociales sobre las ganancias patrimoniales.
Tenga en cuenta que es el número de años de pertenencia a la SCI lo que genera esta ventaja, y no el número de años de propiedad de una propiedad. Así, un accionista que ha sido miembro durante más de 22 años que decide vender sus participaciones estará exento del impuesto sobre ganancias patrimoniales incluso si la SCI acaba de adquirir una o más propiedades.
Transferir fácilmente la propiedad a sus hijos
Finalmente, la SCI permite donaciones sucesivas de participaciones a herederos, lo que abrirá derecho a percepciones sucesivas y una reducción de los derechos de donación. La percepción sobre los derechos de sucesión solo es posible cada 15 años.
¡Cuidado con las limitaciones de la SCI!
Creación algo tediosa
La SCI es principalmente una empresa: está sujeta a las mismas reglas que cualquier otra empresa, comenzando con la necesidad de redactar los estatutos, una tarea que puede resultar complicada para los principiantes. Su importancia es, sin embargo, crucial: determinarán las reglas de convivencia dentro de la empresa, como los procedimientos de toma de decisiones por mayoría ounanimidad, así como las que rigen la salida de la SCI.
Coste inicial significativo
La redacción de los estatutos debe confiarse a un profesional, capaz de incluir todas las protecciones deseadas por los accionistas y de proporcionar asesoramiento que prevenga posibles problemas futuros. Su intervención tendrá un coste variable, que puede alcanzar rápidamente varios miles de euros. Asimismo, los costes de publicación de un anuncio legal oscilarán entre 170 € y 300 €.
Funcionamiento restrictivo
Al igual que otras empresas (excluyendo las microempresas), la SCI requiere la celebración de una junta general anual de accionistas, con la obligación de redactar actas. En cuanto a la gestión, el estatus fiscal de la SCI determinará el nivel de contabilidad que deba mantenerse.
Responsabilidad ilimitada
Los accionistas de una SCI son personalmente responsables de cualquier pérdida, sin que ninguna cláusula pueda limitar el riesgo involucrado. En consecuencia, es esencial limitar el poder de decisión del gerente designado, bajo pena de pagar injustamente por sus errores de gestión.
¿Cómo crear su SCI?
Finalmente, si las limitaciones anteriores no le han desanimado, está listo para comenzar los pasos concretos para crear su SCI. Por lo tanto, primero deberá reunir a su equipo de inversores, dos o más personas, vinculadas por un parentesco familiar o completamente ajenas. Un menor puede convertirse en accionista: libremente si está emancipado, con autorización de sus representantes legales en caso contrario. Un menor es responsable de la misma manera que un adulto por cualquier pérdida.
Los pasos a seguir serán, por lo tanto:
- redactar los estatutos de la sociedad, mediante escritura privada o escritura notarial, luego firmarlos y registrarlos en el centro fiscal;
- depositar el capital social;
- publicar un anuncio legal;
- preparar un expediente de registro;
- presentar la solicitud de registro ante el registro del tribunal de comercio al que pertenece el domicilio social de la SCI utilizando un formulario Cerfa;
- obtener el K-bis.
Asegúrese de adaptar los estatutos a su propia situación: la personalización es esencial aunque generalmente se aplican reglas generales abrangentes. El gerente designado también debe ser capaz de una gestión sana y precisa de la empresa, y en particular garantizar la preparación de la contabilidad. Esto posteriormente se utilizará para que las cuentas sean aprobadas por los accionistas y servirá para establecer la fiscalidad de cada persona: ¡cuídese de los errores!
La SCI es frecuentemente utilizada por miembros de la misma familia, para facilitar la gestión de una propiedad o prepararse para la herencia. También está ganando terreno entre grupos de inversores, por su poder que permite multiplicar las inversiones y hacer crecer su cartera inmobiliaria más rápidamente, mientras se limita el riesgo involucrado. La clave del éxito de esta sociedad es probablemente la redacción inteligente de los estatutos: si son relevantes, es posible invertir con total tranquilidad para convertirse en propietario de su propio imperio inmobiliario. ¿Por qué no el suyo?
