Samen investeren: alles wat u moet weten over de burgerlijke vastgoedmaatschappij (SCI)

Nu de vastgoedprijzen blijven stijgen, is het niet altijd eenvoudig om over de nodige financiële middelen of het inkomen te beschikken voor een vastgoedinvestering. Evenzo vereist het opbouwen van vermogen in vastgoed met familie, bijvoorbeeld, een veilig beheer in geval van onenigheid of uittreding door een van de leden.

De burgerlijke vastgoedmaatschappij is opgericht met het idee om een groep (minimaal twee personen) in staat te stellen samen te investeren, eenvoudig en met flexibiliteit om op elk moment uit te treden. Een ideale oplossing voor het opbouwen van vermogen voor het pensioen terwijl de risico’s verbonden aan de investering worden gedeeld.

Een maatschappij gewijd aan vastgoedinvestering

De burgerlijke vastgoedmaatschappij (SCI) is een juridische structuur gelijk aan een onderneming, bestaande uit aandeelhouders, die een vastgoeddoelstelling nastreeft en geen commerciële. De activa die door de maatschappij worden verworven, worden verdeeld in aandelen, die door elke aandeelhouder worden gehouden naar verhouding van hun bijdrage. Er is geen limiet op het aantal aandeelhouders, en ze delen samen de winst of het verlies gemaakt door de groep, eveneens in overeenstemming met het gehouden aandelenpercentage.

Het dagelijks beheer van het vastgoed of de vastgoedobjecten die worden verworven, wordt afgehandeld door een beheerder die door alle aandeelhouders is aangesteld, zonder dat het nodig is om hen te raadplegen. De gegenereerde winst is belastbaar inkomstenbelasting, waarbij elke aandeelhouder verplicht is zijn aandeel in zijn huurinkomsten aan te geven.

De SCI verschilt van mede-eigendom

Vastgoed verwerven via mede-eigendom is gebruikelijk: elke mede-eigenaar draagt een financieel bedrag bij dat hen een aandeel in het vastgoed geeft, op een vergelijkbare manier met hoe de SCI werkt. Mede-eigendom is automatisch van toepassing in bepaalde gevallen zoals erfenis, bijvoorbeeld.

Het fundamentele verschil met de SCI betreft de rechten op het vastgoed: de rechten van mede-eigenaars strekken zich uit over het gehele vastgoed, terwijl de SCI-aandeelhouder alleen rechten heeft op zijn eigen aandelen. Een mede-eigenaar kan dus de verkoop van het vastgoed volledig blokkeren, in tegenstelling tot de SCI-aandeelhouder die alleen zijn aandelen kan behouden: ze kunnen zich niet verzetten tegen de verkoop van het vastgoed vanaf het moment dat de aandeelhouders die de meerderheid van de aandelen wensen te verkopen.

Hetzelfde geldt voor routinematige beslissingen, die de overeenstemming van elke mede-eigenaar in mede-eigendom vereisen maar die, in een SCI, kunnen worden genomen door de enkele beheerder als de statuten hen de bevoegdheid verlenen op het betreffende gebied.

Bepaalde voordelen voor de belegger

De mogelijkheid om aandelen over te dragen

Naast het gemak van beheer door de aanstelling van een beheerder wiens bevoegdheden worden bepaald - en beperkt - door de statuten, stelt de SCI elke aandeelhouder in staat zijn aandelen te verkopen wanneer hij wil, met de overeenstemming van de andere aandeelhouders of de enkele beheerder volgens de regels die in de statuten zijn vastgelegd: dit is de goedkeuringsprocedure.

De overdracht kan worden gedaan aan een andere aandeelhouder of aan een derde. Bij gebrek aan overeenstemming worden de andere aandeelhouders verplicht de aandelen terug te kopen: de aandeelhouder kan niet tegen zijn zin worden vastgehouden. Ze kunnen ook hun uittredingsrecht uitoefenen en hun oorspronkelijke kapitaal terugkrijgen, waarna de vrijgegeven aandelen worden verdeeld onder de overige aandeelhouders.

Houd er rekening mee dat bij overlijden van een aandeelhouder zijn aandelen zullen worden overgedragen aan zijn erfgenamen, vrij of met een goedkeuringsprocedure indien voorzien in de statuten.

Progressieve vrijstelling van vermogenswinstbelasting

Wat de belastingvoordelen betreft, maakt de SCI een vermindering van de vermogenswinstbelasting mogelijk, progressief volgens het aantal jaren van lidmaatschap in de SCI. Het voordeel begint na 6 jaar, met een vermindering van 6% van de toepasbare belasting. Na 22 jaar is de vrijstelling totaal! Na 30 jaar is ook een vrijstelling van sociale bijdragen op vermogenswinst van toepassing.

Houd er rekening mee dat het het aantal jaren van lidmaatschap in de SCI is dat dit voordeel genereert, en niet het aantal jaren van eigendom van een vastgoed. Zo zal een aandeelhouder die meer dan 22 jaar lid is geweest en besluit zijn aandelen te verkopen, vrijgesteld zijn van vermogenswinstbelasting zelfs als de SCI zojuist één of meer vastgoedobjecten heeft verworven!

Gemakkelijk vastgoed aan uw kinderen overdragen

Ten slotte maakt de SCI opeenvolgende giften van aandelen aan erfgenamen mogelijk, die het recht zullen openen op opeenvolgende vrijstellingen en een vermindering van schenkingsrechten. De vrijstelling van erfbelasting is alleen mogelijk om de 15 jaar.

Wees voorzichtig met de beperkingen van de SCI!

Enigszins omslachtige oprichting

De SCI is primair een onderneming: ze is onderworpen aan dezelfde regels als elke andere onderneming, te beginnen met de noodzaak om statuten op te stellen, een taak die ingewikkeld kan blijken voor beginners. Hun belang is echter cruciaal: ze zullen de regels voor het samenleven binnen de onderneming bepalen, zoals de besluitvormingsprocedures bij meerderheid of unanimiteit, evenals die welke de uittreding uit de SCI beheersen.

Aanzienlijke initiële kosten

Het opstellen van de statuten moet worden toevertrouwd aan een professional, in staat alle door de aandeelhouders gewenste beschermingen op te nemen en advies te verstrekken om mogelijke toekomstige problemen te voorkomen. Hun interventie zal een variabele kosten hebben, die snel enkele duizenden euro’s kan bereiken. Ook de kosten voor de publicatie van een juridische aankondiging liggen tussen €170 en €300.

Beperkende werking

Zoals andere ondernemingen (met uitzondering van micro-ondernemingen), vereist de SCI het houden van een jaarlijkse algemene vergadering van aandeelhouders, met de verplichting om notulen op te stellen. Wat het beheer betreft, zal de belastingstatus van het niveau van de boekhouding bepalen dat moet worden aangehouden.

Onbeperkte aansprakelijkheid

De aandeelhouders van een SCI zijn persoonlijk aansprakelijk voor eventuele verliezen, waarbij geen clausule het betrokken risico kan beperken. Bijgevolg is het essentieel om de besluitvormingsbevoegdheid van de aangewezen beheerder te beperken, op straffe van onrechtvaardig betalen voor hun beheersfouten.

Hoe richt u uw SCI op?

Ten slotte, als de bovenstaande beperkingen u niet hebben afgeschrikt, bent u klaar om de concrete stappen te nemen om uw SCI op te richten. U zult dus eerst uw krappe team van investeerders moeten samenstellen, twee of meer personen, verbonden door een familieband of totaal onverwant. Een minderjarige kan aandeelhouder worden: vrij als ze is ontvoogd, met toestemming van hun wettelijke vertegenwoordigers anders. Een minderjarige is op dezelfde manier als een volwassene aansprakelijk voor eventuele verliezen.

De te volgen stappen zullen dus zijn:

• stel de statuten van de onderneming op, bij onderhandse akte of notariële akte, onderteken ze dan en registreer ze bij het belastingkantoor;

• stort het maatschappelijk kapitaal;
• publiceer een juridische aankondiging;
• stel een registratiedossier samen;
• dien de registratieaanvraag in bij het register van de rechtbank waartoe de statutaire zetel van de SCI behoort met een Cerfa-formulier;
• verkrijg de K-bis.

Zorg ervoor dat u de statuten aanpast aan uw eigen situatie: personalisatie is essentieel ook al zijn er algemene overkoepelende regels die meestal van toepassing zijn. De aangewezen beheerder moet ook in staat zijn tot gezond en nauwkeurig beheer van de onderneming, en in het bijzonder zorgen voor de voorbereiding van de boekhouding. Dit zal vervolgens worden gebruikt om de jaarrekening door de aandeelhouders te laten goedkeuren en zal dienen om de belastingheffing van elke persoon vast te stellen: wees voorzichtig met fouten!

De SCI wordt vaak gebruikt door leden van dezelfde familie, om het beheer van een vastgoed te vergemakkelijken of om voor te bereiden op erfenis. Het wint ook terrein bij groepen investeerders, voor zijn kracht die het mogelijk maakt om investeringen te vermenigvuldigen en hun vastgoedportefeuille sneller te laten groeien, terwijl het betrokken risico wordt beperkt. De sleutel tot het succes van deze onderneming is waarschijnlijk het slimme opstellen van de statuten: als ze relevant zijn, is het mogelijk om met een gerust hart te investeren om de eigenaar te worden van uw eigen vastgoedimperium. Waarom niet die van u?