الاستثمار معاً: كل ما تحتاج معرفته عن الشركة المدنية العقارية (SCI)

مع استمرار ارتفاع أسعار العقارات، لا يكون الأمر دائماً بسيطاً توفّر الأموال أو الدخل اللازمين للاستثمار العقاري بمفردك. Likewise، فإن بناء رأس المال العقاري مع العائلة، على سبيل المثال، يتطلب إدارة آمنة في حالة وقوع خلاف أو انسحاب أحد الأعضاء.

أُنشئت الشركة المدنية العقارية بفكرة تمكين مجموعة (حد أدنى شخصين) من الاستثمار معاً، بشكل بسيط مع الحفاظ على المرونة للانسحاب في أي وقت. حلّ مثالي لبناء رأس المال للتقاعد مع تقاسم المخاطر المرتبطة بالاستثمار.

شركة مخصصة للاستثمار العقاري

الشركة المدنية العقارية (SCI) هي هيكل قانوني يعادل شركة، تتألف من مساهمين، يسعى لتحقيق هدف عقاري وليس تجارياً. تنقسم الأصول التي تحصل عليها الشركة إلى أسهم، يحتفظ بها كل مساهم بنسبة مساهمته. لا يوجد حد أقصى لعدد المساهمين، وهم يتقاسمون معاً الأرباح أو الخسائر التي يحققها المجموعة، وذلك وفقاً لحصة المساهمة التي بحوزتهم.

تدير الممتلكات العقارية المكتسبة أو الممتلكات اليومية مدير معين من قبل جميع المساهمين، دون الحاجة إلى استشارتهم. تخضع الأرباح الناتجة للضريبة على الدخل، حيث يجب على كل مساهم التصريح بحصته في دخل الإيجار.

تختلف الشركة المدنية العقارية عن الملكية المشتركة

الاستحواذ على العقارات من خلال الملكية المشتركة أمر شائع: يساهم كل مالك مشترك بمبلغ مالي يمنحه حصة من العقار، بطريقة مشابهة لطريقة عمل الشركة المدنية العقارية. تسري الملكية المشتركة تلقائياً في حالات معينة مثل الإرث، على سبيل المثال.

يختلف الاختلاف الجوهري مع الشركة المدنية العقارية في الحقوق على العقار: تمتد حقوق مالكي الأسهم المشتركة على العقار بأكمله، بينما يمتلك المساهم في الشركة المدنية العقارية حقوقاً فقط على أسهمه الخاصة. يستطيع المالك المشترك منع بيع العقار بالكامل، على عكس المساهم في الشركة المدنية العقارية الذي يمكنه فقط الاحتفاظ بأسهمه: لا يمكنه الاعتراض على بيع العقار من اللحظة التي يرغب فيها المساهمون الذين يحتفظون بأغلبية الأسهم في البيع.

ينطبق الشيء نفسه على القرارات الروتينية، التي تتطلب موافقة كل مالك مشترك في الملكية المشتركة ولكن يمكن اتخاذها في الشركة المدنية العقارية من قبل المدير الوحيد إذا منحتهم اللوائح الداخلية السلطة في المجال المعني.

مزايا معينة للمستثمر

إمكانية نقل الأسهم

بالإضافة إلى سهولة الإدارة من خلال تعيين مدير محدود الصلاحيات ومحدداً في اللوائح الداخلية، تتيح الشركة المدنية العقارية لأي مساهم بيع أسهمه متى شاء، بموافقة المساهمين الآخرين أو المدير الوحيد وفقاً للقواعد المنصوص عليها في اللوائح الداخلية: وهذا هو إجراء الموافقة.

يمكن نقل الأسهم إلى مساهم آخر أو إلى طرف ثالث. في حالة عدم وجود اتفاق، يُلزم المساهمون الآخرون بإعادة شراء الأسهم: لا يمكن إبقاء المساهم ضد إرادته. يمكنهم أيضاً ممارسة حق الانسحاب واسترداد رأس المال الأولي، مع توزيع الأسهم المحررة على المساهمين المتبقين.

يُرجى ملاحظة أنه في حالة وفاة المساهم، ستنتقل أسهمه إلى ورثته، بحرية أو مع إجراء موافقة إذا كان منصوصاً عليه في اللوائح الداخلية.

إعفاء تدريجي من ضريبة أرباح رأس المال

من حيث المزايا الضريبية، تتيح الشركة المدنية العقارية تخفيض ضريبة أرباح رأس المال، بشكل تدريجي وفقاً لعدد سنوات العضوية في الشركة المدنية العقارية. تبدأ الميزة بعد 6 سنوات، مع تخفيض 6% من الضريبة المطبقة. بعد 22 سنة، يصبح الإعفاء كاملاً! بعد 30 سنة، ينطبق أيضاً إعفاء من المساهمات الاجتماعية على أرباح رأس المال.

يُرجى ملاحظة أن عدد سنوات العضوية في الشركة المدنية العقارية هو الذي يولد هذه الميزة، وليس عدد سنوات امتلاك العقار. وبالتالي، فإن مساهماً كان عضواً لأكثر من 22 سنة يقرر بيع أسهمه سيكون معفياً من ضريبة أرباح رأس المال حتى لو كانت الشركة المدنية العقارية قد استحوذت للتو على عقار واحد أو أكثر!

نقل العقار بسهولة إلى أطفالك

وأخيراً، تتيح الشركة المدنية العقارية التبرعات المتتالية بالأسهم للورثة، مما سيفتح الحق في البدلات المتتالية وتخفيض رسوم التبرع. يكون البدل على رسوم الإرث ممكناً فقط كل 15 سنة.

انتبه لقيود الشركة المدنية العقارية!

إنشاء مملّ إلى حد ما

الشركة المدنية العقارية هي في الأساس شركة: تخضع لنفس القواعد مثل أي شركة أخرى، بدءاً من ضرورة إعداد اللوائح الداخلية، وهي مهمة قد تثبت أنها معقدة للمبتدئين. أهميتها حاسمة: ستحدد قواعد العيش داخل الشركة، مثل إجراءات صنع القرار بالأغلبية أو بالإجماع، وكذلك تلك التي تحكم الخروج من الشركة المدنية العقارية.

تكلفة أولية كبيرة

يجب تكليف محترف بإعداد اللوائح الداخلية، يكون قادراً على تضمين جميع الحماية التي يريدها المساهمون وتقديم المشورة لمنع المشاكل المستقبلية المحتملة. سيتراوح coût تدخلهم، الذي قد يصل بسرعة إلى عدة آلاف من اليورو. كذلك، ستتراوح تكاليف نشر إعلان قانوني بين 170 و300 يورو.

عملية مقيدة

مثل الشركات الأخرى (باستثناء المؤسسات الصغيرة)، تتطلب الشركة المدنية العقارية عقد اجتماع سنوي للمساهمين، مع إلزامية إعداد المحاضر. بالنسبة للإدارة، سيحدد الوضع الضريبي للشركة المدنية العقارية مستوى المحاسبة الذي يجب الاحتفاظ به.

مسؤولية غير محدودة

المساهمون في الشركة المدنية العقارية يتحملون المسؤولية الشخصية عن أي خسائر، ولا يمكن لأي بند تحديد المخاطر المعنية. وبالتالي، من الضروري تحديد صلاحيات المدير المعين، تحت طائلة الدفع بشكل غير عادل مقابل أخطاء إدارتهم.

كيف تنشئ شركتك المدنية العقارية؟

وأخيراً، إذا لم تثنكِ القيود المذكورة أعلاه، فأنت مستعد لبدء الخطوات الملموسة لإنشاء شركتك المدنية العقارية. ستحتاج أولاً إلى تجميع فريقك الاستثماري المتميز، شخصين أو أكثر، مرتبطين بعلاقة عائلية أو غير مرتبطين تماماً. يمكن للقاصر أن يصبح مساهماً: بحرية إذا كان مُنح أهلية التصرف، وبموافقة من ممثليه القانونيين في الحالات الأخرى. يتحمل القاصر المسؤولية بنفس الطريقة التي يتحملها البالغ عن أي خسائر.

الخطوات الواجب اتباعها هي:

• إعداد اللوائح الداخلية للشركة، بوثيقة خاصة أو وثيقة رسمية، ثم توقيعها وتسجيلها في مركز الضرائب؛

• إيداع رأس المال؛
• نشر إعلان قانوني؛
• تجميع ملف التسجيل؛
• تقديم طلب التسجيل إلى سجل المحكمة التجارية التي ينتمي إليها المكتب المسجل للشركة المدنية العقارية باستخدام نموذج Cerfa؛
• الحصول على K-bis.

تأكد من تكييف اللوائح الداخلية مع وضعك الخاص: التخصيص ضروري حتى لو كانت القواعد العامة الشاملة تنطبق في الغالب. يجب أيضاً أن يكون المدير المعين قادراً على إدارة سليمة ودقيقة للشركة، وضمان إعداد المحاسبة بشكل خاص. سيُستخدم هذا لاحقاً للحصول على موافقة المساهمين على الحسابات وسيخدم لتحديد ضريبة كل شخص: احذر من الأخطاء!

تُستخدم الشركة المدنية العقارية غالباً من قبل أعضاء العائلة ذاتها، لتسهيل إدارة العقار أو للتحضير للإرث. كما تكتسب أرضية بين مجموعات المستثمرين، لقوتها التي تسمح بزيادة الاستثمارات ونمو محفظتهم العقارية بشكل أسرع، مع تقليل المخاطر المعنية. مفتاح نجاح هذه الشركة هو ربما إعداد اللوائح الداخلية بشكل ذكي: إذا كانت ذات صلة، فمن الممكن الاستثمار براحة بال كاملة لتصبح مالكاً لإمبراطوريتك العقارية الخاصة. لماذا ليس أنت؟