Investire insieme: tutto quello che c'è da sapere sulla società civile immobiliare (SCI)

Con i prezzi degli immobili che continuano a salire, non è sempre facile disporre dei fondi o del reddito necessari per un investimento immobiliare in autonomia. Allo stesso modo, costruire un capitale immobiliare con la famiglia, ad esempio, richiede una gestione sicura in caso di disaccordo o recesso di uno dei membri.

La società civile immobiliare è stata creata con l’idea di permettere a un gruppo (un minimo di due persone) di investire insieme, in modo semplice e mantenendo la flessibilità di recedere in qualsiasi momento. Una soluzione ideale per costruire un capitale per la pensione condividendo i rischi legati all’investimento.

Una società dedicata all’investimento immobiliare

La società civile immobiliare (SCI) è una struttura giuridica equivalente a una società, composta da azionisti, che persegue un obiettivo immobiliare e non commerciale. Gli asset acquisiti dalla società sono divisi in azioni, detenute da ciascun azionista in proporzione al loro contributo. Non c’è limite al numero di azionisti, e condividono insieme i profitti o le perdite fatti dal gruppo, ancora una volta in conformità con la quota di partecipazione detenuta.

La gestione quotidiana della proprietà o delle proprietà acquisite è gestita da un amministratore nominato da tutti gli azionisti, senza bisogno di consultarli. I profitti generati sono tassabili secondo l’imposta sul reddito, con ciascun azionista tenuto a dichiarare la propria quota nel reddito da locazione.

La SCI differisce dalla comproprietà

Acquisire proprietà attraverso la comproprietà è comune: ciascun compropprietario contribuisce con un importo finanziario che gli dà una quota della proprietà, in modo simile a come funziona la SCI. La comproprietà si applica automaticamente in certi casi come l’eredità, ad esempio.

La differenza fondamentale con la SCI riguarda i diritti sulla proprietà: i diritti dei compropprietari si estendono su tutta la proprietà, mentre l’azionista della SCI ha solo diritti sulle proprie azioni. Un compropprietario può così bloccare completamente la vendita della proprietà, a differenza dell’azionista della SCI che può solo trattenere le proprie azioni: non può opporsi alla vendita della proprietà dal momento in cui gli azionisti che detengono la maggioranza delle azioni desiderano vendere.

Lo stesso vale per le decisioni di routine, che richiedono l’accordo di ciascun compropprietario nella comproprietà ma che, in una SCI, possono essere prese dal singolo amministratore se lo statuto gli conferisce l’autorità nell’area rilevante.

Alcuni vantaggi per l’investitore

La possibilità di trasferire le azioni

Oltre alla facilità di gestione attraverso la nomina di un amministratore i cui poteri sono definiti - e limitati - dallo statuto, la SCI permette a qualsiasi azionista di vendere le proprie azioni quando lo desidera, con l’accordo degli altri azionisti o del singolo amministratore secondo le regole stabilite nello statuto: questa è la procedura di approvazione.

Il trasferimento può essere fatto a un altro azionista o a un terzo. In assenza di accordo, gli altri azionisti sono obbligati a riacquistare le azioni: l’azionista non può essere trattenuto contro la sua volontà. Possono anche esercitare il loro diritto di recesso e recuperare il loro capitale iniziale, con le azioni rilasciate poi distribuite tra gli azionisti rimanenti.

Si prega di notare che in caso di decesso di un azionista, le loro azioni saranno trasmesse ai loro eredi, liberamente o con una procedura di approvazione se prevista dallo statuto.

Esenzione progressiva dall’imposta sulle plusvalenze

In termini di vantaggi fiscali, la SCI permette una riduzione dell’imposta sulle plusvalenze, progressivamente secondo il numero di anni di appartenenza alla SCI. Il vantaggio inizia dopo 6 anni, con una riduzione del 6% dell’imposta applicabile. Dopo 22 anni, l’esenzione è totale! Dopo 30 anni, si applica anche un’esenzione dai contributi sociali sulle plusvalenze.

Si prega di notare che è il numero di anni di appartenenza alla SCI che genera questo vantaggio, e non il numero di anni di proprietà di una proprietà. Così, un azionista che è stato membro per più di 22 anni che decide di vendere le sue azioni sarà esente dall’imposta sulle plusvalenze anche se la SCI ha appena acquisito una o più proprietà!

Trasferire facilmente la proprietà ai Suoi figli

Infine, la SCI permette donazioni successive di azioni agli eredi, che apriranno il diritto a successive franchigie e una riduzione dei diritti di donazione. La franchigia sulle imposte di successione è possibile solo ogni 15 anni.

Attenzione alle limitazioni della SCI!

Una creazione alquanto laboriosa

La SCI è prima di tutto una società: è soggetta alle stesse regole di qualsiasi altra società, a partire dalla necessità di redigere lo statuto, un compito che può rivelarsi complicato per i principianti. La loro importanza è tuttavia cruciale: determineranno le regole per vivere all’interno della società, come le procedure decisionali a maggioranza o all’unanimità, così come quelle che regolano l’uscita dalla SCI.

Costo iniziale significativo

La redazione dello statuto dovrebbe essere affidata a un professionista, in grado di includere tutte le protezioni desiderate dagli azionisti e di fornire consulenza per prevenire possibili problemi futuri. Il loro intervento avrà un costo variabile, che può raggiungere rapidamente diverse migliaia di euro. Inoltre, i costi per la pubblicazione di un avviso legale saranno tra €170 e €300.

Funzionamento vincolante

Come altre società (escludendo le microimprese), la SCI richiede la tenuta di un’assemblea generale annuale degli azionisti, con l’obbligo di redigere verbali. Per quanto riguarda la gestione, lo stato fiscale della SCI determinerà il livello di contabilità che deve essere mantenuto.

Responsabilità illimitata

Gli azionisti di una SCI sono personalmente responsabili per qualsiasi perdita, senza alcuna clausola in grado di limitare il rischio coinvolto. Di conseguenza, è essenziale limitare il potere decisionale dell’amministratore designato, pena il pagare ingiustamente per i loro errori di gestione.

Come creare la Sua SCI?

Infine, se le limitazioni di cui sopra non L’hanno scoraggiato, Lei è pronto a iniziare i passi concreti per creare la Sua SCI. Dovrà quindi prima di tutto mettere insieme la sua squadra di investitori, due o più persone, legate da un rapporto di parentela o completamente estranee. Un minorenne può diventare azionista: liberamente se è emancipato, con autorizzazione dai suoi rappresentanti legali altrimenti. Un minorenne è responsabile allo stesso modo di un adulto per qualsiasi perdita.

I passi da seguire saranno quindi:

• redigere lo statuto della società, con atto privato o atto notarile, poi firmarlo e registrarlo presso il centro fiscale;

• depositare il capitale sociale;
• pubblicare un avviso legale;
• mettere insieme un fascicolo di registrazione;
• presentare la domanda di registrazione presso il registro del tribunale di commercio a cui appartiene la sede legale della SCI utilizzando un modulo Cerfa;
• ottenere la visura K-bis.

Si assicuri di adattare lo statuto alla Sua situazione: la personalizzazione è essenziale anche se le regole generali prevalenti si applicano più spesso. L’amministratore nominato deve anche essere capace di una gestione sana e precisa della società, e in particolare garantire la preparazione della contabilità. Questa sarà successivamente utilizzata per far approvare i conti dagli azionisti e servirà a stabilire la tassazione di ciascuna persona: attenzione agli errori!

La SCI è spesso usata dai membri della stessa famiglia, per facilitare la gestione di una proprietà o per prepararsi all’eredità. Sta guadagnando terreno anche tra gruppi di investitori, per il suo potere che permette di moltiplicare gli investimenti e di far crescere più rapidamente il loro portafoglio immobiliare, limitando al contempo il rischio coinvolto. La chiave del successo di questa società è probabilmente la redazione intelligente dello statuto: se sono pertinenti, è possibile investire con la massima tranquilità per diventare proprietario del proprio impero immobiliare. Perché non il Suo?