Wie man versteckte Mängel bei einer Besichtigung erkennt

Beim Erwerb einer Immobilie aus dem älteren Bestand ist ein geschultes Auge unerlässlich: Sie kaufen wie besichtigt, und nur sehr wenige Mängel berechtigen Sie zu einem Schadensersatzanspruch. Diese werden als versteckte Mängel bezeichnet, und sie müssen mehrere Bedingungen erfüllen, um als solche eingestuft zu werden. Die wichtigste davon ist, dass Sie die Immobilie bei Kenntnis dieser Mängel nicht erworben hätten. Es ist daher ratsam, diese Mängel vor der Unterzeichnung eines Vorvertrags zu erkennen, und hier sind einige hilfreiche Tipps.

Was sind versteckte Mängel?

Ein Kratzer an der Wandfarbe oder ein Absplitter an den Fliesen können nicht als versteckte Mängel gelten. Um eine Preisminderung zu erhalten, muss Ihnen der Mangel einen tatsächlichen Schaden zufügen, wie wir sehen werden.

Lernen Sie, sie zu erkennen

Zunächst möchten wir Ihnen einige Beispiele für versteckte Mängel zeigen, um Ihre Suche zu leiten. Dies ist selbstverständlich keine abschließende Liste der Mängel, die Sie Ihren Kauf bereuen lassen könnten. Achten Sie auf:

• einen Riss in der Betonplatte, die das Gebäude trägt,
• ein poriges Dach,
• ein undichtes Wasserhahn, das die Wände überflutet,
• die Hochwassergefährdung der Immobilie,
• kein fließendes Wasser,
• mangelnde Statik des Holzgerüsts,
• Schädlingsbefall durch Holzwürmer,
• Unebenheiten oder Risse in den Fliesen.

Die gesetzlichen Bestimmungen

Um als versteckter Mangel zu gelten, muss der Mangel so erheblich sein, dass er Ihren ungestörten Genuss der Immobilie verhindert. Dies ist in Artikel 1641 des Bürgerlichen Gesetzbuches festgelegt, der besagt: „Der Verkäufer haftet für versteckte Mängel der verkauften Sache, die sie für den bestimmungsgemäßen Gebrauch ungeeignet machen oder diesen so erheblich beeinträchtigen, dass der Käufer sie nicht oder nur zu einem geringeren Preis erworben hätte, wenn er sie gekannt hätte“.

Konkreter gesagt, muss der Mangel verborgen sein: Ein Rechtsmittel ist nicht möglich, wenn Sie in voller Kenntnis der Umstände gekauft haben. Er muss die Immobilie auch für ihren bestimmungsgemäßen Gebrauch ungeeignet machen. In diesem Zusammenhang sind ein feuchtes Haus oder ein einsturzgefährdetes Haus charakteristische Beispiele für Gefahren im Zusammenhang mit der Nutzung. Schließlich muss der Mangel zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Vorvertrags bereits vorgelegen haben.

Bitte beachten Sie, dass die normale Abnutzung der Bestandteile der Immobilie (z. B. ein mit dem Alter porös werdendes Dach) keinen versteckten Mangel darstellen kann. Es ist daher unerlässlich, um sich nicht benachteiligt zu fühlen oder mit unerwarteten Kosten belastet zu werden, dass Sie vor dem Kauf wissen, welche Arbeiten erforderlich sind. Was versteckte Mängel betrifft, sollten Sie bei Ihren Besichtigungsvorkehrungen einige Vorsichtsmaßnahmen ergreifen.

Wissen Sie, mit wem Sie sich umgeben sollten

Nicht jeder verfügt über die erforderlichen Fähigkeiten, um versteckte Mängel zu erkennen, zumal sie während einer Besichtigung nicht Ihre Hauptsorge sein werden. Vertrauen Sie einer dritten Person!

Besichtigen Sie niemals allein

Um sich Ihr Leben in einer Immobilie vorzustellen, neigen Sie vielleicht dazu, sich auf die Räume, das Licht und die praktischen Aspekte zu konzentrieren. Sie erwerben jedoch ein Bauwerk, das funktional und sicher sein muss. Der beste Reflex ist, eine oder mehrere vertrauenswürdige Personen zur Besichtigung mitzunehmen.

Da Ihr Freund oder Familienmitglied keine Kaufentscheidung treffen muss, kann es die notwendige Distanz wahren, um die Immobilie objektiv zu begutachten. Ein altes Fenster, ein Boden, der ersetzt werden muss, oder verdächtige Risse werden dem wohlwollenden Ahrer Liebsten nicht entgehen, die Sie darauf aufmerksam machen können.

Ziehen Sie einen Fachmann hinzu

Wenn Ihnen etwas verdächtig vorkommt, Sie aber nicht über das Fachwissen verfügen, um die Untersuchung fortzusetzen, zögern Sie nicht, einen Baufachmann oder Architekten hinzuzuziehen, um Zweifel auszuräumen. Die Kosten für dessen Einschreiten werdenminimal im Vergleich zu den Kosten sein, die Sie tragen müssen – finanziell und psychologisch –, wenn Sie einen versteckten Mangel übersehen.

Suchen Sie nach möglichen Mängeln

Ein Mangel kann verborgen bleiben, bis Sie den Reflex haben, sich nach einigen wesentlichen Punkten zu erkundigen. Zwei Ansätze sollten Sie leiten.

Prüfen Sie die obligatorischen Gutachten

Die vielen mittlerweile obligatorischen technischen Gutachten können wertvolle Hinweise geben: Wenn Sie dazu neigen, sie nur flüchtig zu überfliegen, machen Sie sich zur Gewohnheit, die Punkte gründlich zu überprüfen. Sie lassen weniger Raum dafür, dass versteckte Mängel auftauchen. Das Vorhandensein von Holzwürmern kann beispielsweise nicht mehr verborgen bleiben.

Seien Sie besonders vorsichtig, denn ein in einem dieser Gutachten festgestellter Mangel kann unter keinen Umständen nachträglich als versteckter Mangel eingestuft werden: Sie wurden informiert, auch wenn die Information aufgrund einer zu hastigen Lektüre dieser mühsamen Dokumente an Ihnen vorbeigegangen sein sollte.

Haben Sie den Reflex, die richtigen Fragen zu stellen

Zögern Sie nicht, gegenüber dem Verkäufer oder Immobilienmakler investigativ zu sein. Testen Sie die Elektrizität in den verschiedenen Räumen, untersuchen Sie den Sicherungskasten, um sein Alter zu beurteilen; lassen Sie das Wasser laufen und prüfen Sie seine Farbe, betrachten Sie den Zustand der Rohrleitungen; schauen Sie in jedem Raum nach oben, um die oberen Bereiche der Wände und Decken zu untersuchen: Dort könnten Risse vorhanden sein. Außen sollten der Zustand der Fassade und des Daches sorgfältig untersucht werden.

Angesichts der Höhe des Einsatzes ist jede Frage es wert, gestellt zu werden. Der Verkäufer sollte das Alter der verschiedenen Elemente angeben und Ihnen Details zu ihrer Zusammensetzung geben. Fragen Sie, ob bereits Wasser eingedrungen ist, ob der Boden absolut stabil ist, ob die Mauerwerk und das Holzgerüst solide sind. Vergessen Sie nicht, das Vorhandensein eines Kanalanschlusses sowie eines wirksamen Belüftungssystems zu überprüfen, das gegen Schimmelbildung schützt, die sowohl der Immobilie als auch der Gesundheit schadet.

Überprüfen Sie schließlich und außerhalb des spezifischen Rahmens der versteckten Mängel den Zustand der Tischlerarbeiten, der Heizungsanlage und aller anderen Elemente, die in Zukunft erhebliche Kosten verursachen könnten.

Wenn trotz all dieser Vorsichtsmaßnahmen nach dem Erwerb der Immobilie ein versteckter Mangel auftritt, versuchen Sie, eine einvernehmliche Lösung mit dem Verkäufer zu erreichen. Seien Sie sich bewusst, dass Sie eine Frist von zwei Jahren haben, um eine Gewährleistungsklage zu erheben: Die Auflösung des Kaufvertrags oder eine Preisminderung kann Ihnen gewährt werden.