Hoe kunt u verborgen gebreken opsporen tijdens een bezichtiging?

Bij de aankoop van een woning uit het oudere woningbestand is een scherp oog essentieel: u koopt zoals u het ziet en slechts weinige gebreken geven u het recht om een schadevergoeding te eisen. Dit worden verborgen gebreken genoemd, en om als zodanig te worden geclassificeerd moeten zij aan verschillende voorwaarden voldoen. De belangrijkste hiervan is dat u, had u ervan geweten, de woning niet zou hebben gekocht. Het is daarom raadzaam deze gebreken op te sporen voordat u een voorlopig contract ondertekent, en hier volgen enkele nuttige tips.

Wat zijn verborgen gebreken?

Een kras op een muurverf of een chip in het tegelwerk kunnen niet als verborgen gebreken worden beschouwd. Om een prijsverlaging te verkrijgen, moet het gebrek u daadwerkelijk benadelen, zoals we zullen zien.

Leer ze te herkennen

Laten we eerst enkele voorbeelden van verborgen gebreken bekijken, om uw zoektocht te begeleiden. Dit is uiteraard een niet-uitputtende lijst van gebreken die ertoe kunnen leiden dat u spijt krijgt van uw aankoop. Let op:

• een scheur in de betonnen vloerplaat die de constructie ondersteunt,
• een poreus dak,
• een lek in de kranen dat de muren onder water zet,
• de overstromingsgevoeligheid van de woning,
• geen aansluiting op het waterleidingnet,
• gebrek aan structurele integriteit in de houten constructie,
• schade door houtworm,
• gebrek aan uniformiteit of scheuren in het tegelwerk.

De wettelijke bepalingen

Om als verborgen gebrek te worden beschouwd, moet het gebrek voldoende belemmerend zijn om uw rustige genot van de woning te verhinderen. Dit wordt aangegeven in artikel 1641 van het Burgerlijk Wetboek, dat stelt dat “de verkoper gebonden is aan de garantie voor verborgen gebreken in het verkochte item dat het ongeschikt maakt voor het doel waarvoor het bestemd is, of dat dat gebruik zodanig vermindert dat de koper het niet zou hebben gekocht, of alleen een lagere prijs zou hebben gegeven, had hij het geweten”.

Meer concreet moet het gebrek verborgen zijn: er is geen beroep mogelijk als u met volledige kennis van zaken hebt gekocht. Het moet de woning ook ongeschikt maken voor het beoogde gebruik. Op dit punt zijn een vochtig huis of een huis met instortingsgevaar kenmerkende voorbeelden van gevaar gerelateerd aan bewoning. Ten slotte moet het gebrek al hebben bestaan op het moment van ondertekening van het voorlopig contract.

Houd er rekening mee dat normale slijtage van de bestanddelen van de woning (een dak dat bijvoorbeeld poreus wordt met de leeftijd) geen verborgen gebreken kan vormen. Het is dus essentieel, zodat u zich niet benadeeld voelt of wordt opgezadeld met onverwachte kosten, om te weten welke werkzaamheden nodig zijn voordat u koopt. Wat verborgen gebreken betreft, moeten tijdens uw bezichtigingen enkele voorzorgsmaatregelen worden genomen.

Weten wie u om u heen moet verzamelen

Niet iedereen beschikt over de noodzakelijke vaardigheden om verborgen gebreken op te sporen, vooral omdat deze niet uw hoofdzaak zullen zijn tijdens een bezichtiging. Vertrouw op een derde partij!

Nooit alleen bezichtigen

Om uw leven in een woning voor te stellen, neigt u er misschien toe u te concentreren op de ruimtes, het licht en de praktische aspecten. U koopt echter een constructie die functioneel en veilig moet zijn. De beste reflex is één of meer vertrouwde personen uit te nodigen om met u de woning te bezichtigen.

Omdat uw vriend of familielid geen aankoopbeslissing hoeft te nemen, kan hij de nodige afstand bewaren voor een objectief onderzoek van de staat van de woning. Een verouderd vloer, een vloer die vervangen moet worden of verdachte scheuren zullen het welwillende oog van uw dierbare niet ontgaan, die u kan waarschuwen.

Schakel een professional in

Als iets u verdacht lijkt maar u niet over de expertise beschikt om het onderzoek voort te zetten, aarzel dan niet om een bouwprofessional of architect in te schakelen om eventuele twijfel weg te nemen. De kosten van hun interventie zullen minimaal zijn in vergelijking met de kosten die u zult dragen, financieel en wat betreft psychologische druk, als u een verborgen gebrek over het hoofd ziet.

Zoeken naar mogelijke gebreken

Een gebrek kan verborgen blijven totdat u de reflex hebt om enkele essentiële punten te onderzoeken. Twee benaderingen moeten u begeleiden.

Onderzoek de verplichte technische rapporten

De vele technische rapporten die nu verplicht zijn, kunnen waardevolle aanwijzingen geven: als u de neiging hebt ze vluchtig door te nemen, maak er dan een gewoonte van de punten grondig te controleren. Ze laten minder ruimte voor verborgen gebreken om aan het licht te komen. De aanwezigheid van houtworm kan bijvoorbeeld niet langer verborgen blijven.

Wees vooral voorzichtig, want een gebrek dat in een van deze rapporten is vermeld, kan onder geen beding later als verborgen gebrek worden geclassificeerd: u bent geïnformeerd, ook als de informatie u ontging door een al te haastige lectuur van deze vermoeiende documenten.

Neem de reflex om de juiste vragen te stellen

Ten opzichte van de verkoper of makelaar aarzel dan niet om onderzoekend te zijn. Test de elektriciteit in de verschillende ruimtes, onderzoek de meterkast om de oudheid te beoordelen; laat het water lopen en controleer de kleur, bekijk de staat van de leidingen; kijk in elke ruimte omhoog om de bovenkanten van de muren en het plafond te onderzoeken: scheuren kunnen daar aanwezig zijn. Buiten moet de staat van de gevel en het dak zorgvuldig worden onderzocht.

Elke vraag is de moeite waard gezien de inzet. De verkoper moet de leeftijd van de verschillende elementen kunnen aangeven en u details over hun samenstelling geven. Vraag of er eerder waterindringing is geweest, of de grond perfect stabiel is, of de metselwerk en houten constructie solide zijn. Vergeet niet te controleren op de aanwezigheid van riolering, evenals een effectief ventilatiesysteem dat beschermt tegen schimmels die schadelijk zijn voor de woning en voor de gezondheid.

Ten slotte, en buiten het specifieke kader van verborgen gebreken, controleer de staat van de timmerwerk, het verwarmingssysteem en elk ander element dat in de toekomst aanzienlijke kosten kan veroorzaken.

Indien, ondanks al deze voorzorgsmaatregelen, een verborgen gebrek verschijnt na uw aankoop van de woning, probeer dan een minnelijke overeenkomst met de verkoper te bereiken. Als dat niet lukt, wees dan aware dat u een periode van twee jaar hebt om een garantierecht actie in te stellen: ontbinding van de verkoop of een vermindering van de verkoopprijs kan u worden toegekend.