كيف تكتشف العيوب المخفية أثناء المعاينة؟

عند اقتناء عقار في القطاع السكني القديم، يكون الفحص الدقيق أمرًا ضروريًا: فأنت تشتري العقار كما تراه، ونادرًا ما تتيح لك العيوب القليلة المطروحة فرصة المطالبة بالتعويض. وتُعرف هذه باسم العيوب المخفية، ويجب استيفاء عدة شروط ليتم تصنيفها على هذا النحو. وأهم هذه الشروط هو أنه لو كنت على دراية بها، لما اشتريت العقار. لذلك يُنصح باكتشاف هذه العيوب قبل توقيع عقد الالتزام المسبق، وفيما يلي بعض النصائح المفيدة.

ما المقصود بالعيوب المخفية؟

لا يمكن اعتبار خدش في طلاء الجدار أو شق في البلاط عيبًا مخفيًا. وللحصول على تخفيض في السعر، يجب أن يسبب العيب ضررًا فعليًا لك، كما سنرى.

تعلّم التعرّف عليها

أولًا، دعنا نستعرض بعض الأمثلة على العيوب المخفية، لتوجّه عمليات بحثك. وهذا بالطبع قائمة غير حصرية للعيوب التي قد تؤدي إلى الندم على الاقتناء. احذر من:

• شق في البلاطة الخرسانية الداعمة للهيكل،
• تسرب مياه الأمطار عبر السقف المسامي،
• تسرب في الصنابير يفضي إلى فيضانات الجدران،
• تعرّض العقار لخطر الفيضانات،
• انقطاع إمدادات المياه،
• ضعف السلامة الهيكلية للإطار الخشبي،
• أضرار ناجمة عن السوسة الخشبية،
• عدم انتظام البلاط أو وجود تشققات فيه.

الأحكام القانونية

لكي يُعتبر العيب عيبًا مخفيًا، يجب أن يكون مُعطّلًا بدرجة كافية تمنع انتفاعك الهادئ بالعقار. وقد أشارت المادة 1641 من القانون المدني إلى أن “البائع ملزم بالضمان بسبب العيوب المخفية في المبيع الذي يجعله غير صالح للغرض المقصود منه، أو الذي يُنقص من استخدامه بدرجة تجعل المشتري لن يكون قد اشتراه، أو لم يكن قد دفع إلا ثمنًا أقل، لو كان قد علم به”.

وبشكل أكثر ملموسية، يجب أن يكون العيب مخفيًا: فلا تعويض ممكن إذا اشتريت وهو في علمك الكامل. ويجب أيضًا أن يجعل العقار غير صالح للاستخدام المقصود منه. وفي هذا الصدد، فإن المنزل المتأثر بالرطوبة أو المعرّض لخطر الانهيار يُعدّان من الأمثلة النموذجية على الأخطار المتعلقة بالإشغال. وأخيرًا، يجب أن يكون العيب قد وُجد في وقت توقيع عقد الالتزام المسبق.

يُرجى ملاحظة أن التقادم الطبيعي للعناصر المكوّنة للعقار (كتسرّب مياه الأمطار عبر سقف أصبح مساميًا مع التقدم في السن، على سبيل المثال) لا يمكن أن يشكّل عيوبًا مخفية. لذلك من الضروري للغاية، حتى لا تشعر بالظلم أو تُثقل بك تكاليف غير متوقعة، أن تعرف الأعمال المطلوبة قبل الشراء. وبخصوص العيوب المخفية، ينبغي اتخاذ بعض الاحتياطات أثناء معايناتك.

اعرف من تحيط نفسك بهم

ليس لدى الجميع المهارات اللازمة لاكتشاف العيوب المخفية، خاصة وأنها لن تكون همّك الأساسي أثناء المعاينة. وثِق بأطراف ثالثة!

لا تُعاين أبدًا بمفردك

لتتخيل حياتك في العقار، قد تميل إلى التركيز على الأحجام والإضاءة والجوانب العملية. غير أنك تشتري بناءً يجب أن يكون وظيفيًا وآمنًا. وأفضل ما يمكنك فعله هو دعوة شخص أو أكثر من المعارف الموثوقين لمرافقتك في معاينة العقار.

بصفته ليس لديه قرار شراء يتخذه، يمكن لصديقك أو أحد أفراد عائلتك الحفاظ على المسافة اللازمة للفحص الموضوعي لحالة العقار. فلن يفوت عينيه المتيقظة النافذة القديمة، أو الأرضية التي تحتاج إلى استبدال، أو التشققات المشبوهة، ويمكنه تنبيهك إليها.

استعن بمتخصص

إذا بدا لك شيء مريب لكنك لا تملك الخبرة اللازمة لمتابعة التحقيق، فلا تتردد في الاستعانة بمحترف في البناء أو مهندس معماري لتوضيح أي شك. وستكون تكلفة تدخله ضئيلة مقارنة بالتكلفة التي ستتحملها، ماديًا وضغطًا نفسيًا، إذا أغفلت عيبًا مخفيًا.

ابحث عن العيوب المحتملة

يمكن أن يظل العيب مخفيًا حتى تتحلى بالحدس لسؤال نقاط أساسية ضرورية. ينبغي أن توجّهك مقاربتان.

افحص المسوحات الإلزامية

يمكن أن تقدم لك المسوحات الفنية العديدة التي أصبحت إلزامية الآن مؤشرات قيّمة: إذا كنت تميل إلى تصفحها بشكل سريع، اعتد على التحقق من النقاط بعناية فائقة. وهي تترك مجالًا أقل لظهور العيوب المخفية. فلا يمكن إخفاء وجود السوسة الخشبية، على سبيل المثال.

كن حذرًا بشكل خاص، إذ لا يمكن بأي حال من الأحوال تصنيف عيب وُجد في إحدى هذه المسوحات على أنه عيب مخفي لاحقًا: لقد تم إبلاغك، حتى لو فاتتك المعلومات بسبب قراءة متسارعة لتلك الوثائق المرهقة.

تدرّب على طرح الأسئلة الصحيحة

بصدد البائع أو الوكيل العقاري، لا تتردد في التحلي بروح الاستقصاء. اختبر الكهرباء في الغرف المختلفة، وافحص لوحة التحكم لتقييم عمرها؛ شغّل المياه وتحقق من لونها، وانظر إلى حالة التمديدات؛ وفي كل غرفة، ارفع نظرك لفحص أعلى الجدران والسقف: قد توجد تشققات هناك. وفي الخارج، ينبغي فحص حالة الواجهة والسقف بعناية.

أي سؤال يستحق أن يُطرح نظرًا لما يترتب على ذلك من عواقب. وينبغي للبائع أن يكون قادرًا على الإشارة إلى عمر العناصر المختلفة وتقديم تفاصيل حول تركيبها. اسأل عما إذا كان قد حدث تسرب للمياه من قبل، وما إذا كانت الأرضية مستقرة تمامًا، وما إذا كانت الجدران والإطار الخشبي صلبًا. ولا تنسَ التحقق من وجود شبكة الصرف الرئيسية، فضلًا عن نظام تهوية فعّال يحمي من العفن الضار بالعقار وبالصحة.

وأخيرًا، وبخارج الإطار المحدد للعيوب المخفية، تحقق من حالة النجارة ونظام التدفئة وأي عنصر آخر قد يُتكبّد بسببه تكاليف كبيرة مستقبلًا.

إذا ظهر عيب مخفي بعد اقتناءك للعقار رغم كل هذه الاحتياطات، حاول الوصول إلى اتفاق ودي مع البائع. وإذا لم تتمكن من ذلك، فاعلم أن أمامك فترة سنتين لرفع دعوى الضمان: حيث يمكن أن يُمنح لك إما إلغاء البيع أو تخفيض ثمنه.