Come rilevare i vizi occulti durante una visita?

Quando si acquista un immobile nel patrimonio immobiliare più datato, è essenziale un occhio attento: si acquista nello stato in cui si trova e pochissimi difetti consentiranno di intentare un ricorso per ottenere un risarcimento. Questi sono noti come vizi occulti, e devono soddisfare diverse condizioni per essere classificati come tali. La più importante è che, se ne fossi stato a conoscenza, non avresti acquistato l’immobile. È quindi consigliabile rilevare questi difetti prima di firmare un contratto preliminare, e qui di seguito troverai alcuni suggerimenti utili.

Cosa sono i vizi occulti?

Un graffio sulla pittura delle pareti o una scheggiatura nelle piastrelle non possono essere considerati vizi occulti. Per ottenere una riduzione del prezzo, il difetto deve causarti un pregiudizio effettivo, come vedremo.

Impara a riconoscerli

Innanzitutto, consideriamo alcuni esempi di vizi occulti, per guidare le tue ricerche. Questo è naturalmente un elenco non esaustivo di difetti che potrebbero portarti a rimpiettere l’acquisto. Fai attenzione a:

• una crepa nella soletta in calcestruzzo che sostiene la struttura,
• un tetto poroso,
• un rubinetto che perde e inonda le pareti,
• la predisposizione dell’immobile all’allagamento,
• l’assenza di alimentazione idrica,
• una mancanza di integrità strutturale nella struttura in legno,
• danni causati dai tarli,
• una mancanza di uniformità o crepe nelle piastrelle.

Le disposizioni legali

Per essere considerato un vizio occulto, il difetto deve essere sufficientemente invalidante da impedire il godimento pacifico dell’immobile. Ciò è indicato nell’Articolo 1641 del Codice Civile, che recita: “il venditore è tenuto alla garanzia per i vizi occulti della cosa venduta che la rendono inadatta allo scopo per cui è destinata, o che ne diminuiscono talmente l’uso che il compratore non l’avrebbe acquistata, o avrebbe dato un prezzo inferiore, se li avesse conosciuti”.

Più concretamente, il difetto deve essere occulto: non sarà possibile alcun ricorso se hai acquistato con piena conoscenza. Deve inoltre rendere l’immobile inadatto all’uso previsto. A questo proposito, una casa umida o a rischio di crollo sono esempi caratteristici di pericolo legato all’abitazione. Infine, il difetto deve essere esistito al momento della firma del contratto preliminare.

Nota che la normale usura degli elementi costitutivi dell’immobile (un tetto che diventa poroso con l’età, ad esempio) non può costituire un vizio occulto. È quindi essenziale, per non ritrovarti con amarezza o gravato da costi imprevisti, sapere quali lavori sono necessari prima dell’acquisto. Per quanto riguarda i vizi occulti, alcune precauzioni devono essere prese durante le visite.

Sappi con chi circondarti

Non tutti hanno le competenze necessarie per rilevare i vizi occulti, specialmente perché non saranno la tua preoccupazione principale durante una visita. Fidati di terzi!

Non visitare mai da solo

Per immaginare la tua vita in un immobile, potresti tendere a concentrarti sui volumi, sulla luce e sugli aspetti pratici. Tuttavia, stai acquistando una costruzione che deve essere funzionale e sicura. Il migliore riflesso è invitare una o più persone di fiducia a visitare l’immobile con te.

Non dovendo prendere alcuna decisione d’acquisto, il tuo amico o familiare può mantenere la distanza necessaria per un esame oggettivo delle condizioni dell’immobile. Una finestra vecchia, un pavimento da sostituire o crepe sospette non sfuggiranno all’occhio benevolo del tuo caro, che potrà metterti in guardia.

Ricorri a un professionista

Se qualcosa ti sembra sospetto ma non hai le competenze per approfondire la questione, non esitare a rivolgerti a un professionista dell’edilizia o a un architetto per fugare ogni dubbio. Il costo del loro intervento sarà minimo rispetto al costo che sosterrai, sia finanziariamente che in termini di pressione psicologica, se trascuri un vizio occulto.

Cerca i possibili difetti

Un difetto può rimanere occulto fino a quando non hai il riflesso di informarti su alcuni punti essenziali. Due approcci devono guidarti.

Esamina le perizie obbligatorie

Le numerose perizie tecniche ora obbligatorie possono fornire indicazioni preziose: se tendi a darvi un’occhiata rapida, abitua a controllare i punti in modo approfondito. Lasciano meno spazio ai vizi occulti per emergere. La presenza di tarli, ad esempio, non può più essere nascosta.

Fai particolare attenzione, poiché un difetto rilevato in una di queste perizie non può in nessun caso essere classificato successivamente come vizio occulto: sei stato informato, anche se l’informazione ti è sfuggita a causa di una lettura troppo frettolosa di questi documenti laboriosi.

Abbi il riflesso di fare le domande giuste

Di fronte al venditore o all’agente immobiliare, non esitare a indagare. Prova l’elettricità nei vari ambienti, esamina il quadro elettrico per giudicarne l’età; fai scorrere l’acqua e controllane il colore, guarda le condizioni delle tubature; in ogni stanza, guarda verso l’alto per esaminare la parte superiore delle pareti e del soffitto: potrebbero esserci crepe. All’esterno, le condizioni della facciata e del tetto devono essere esaminate con attenzione.

Vale la pena di fare qualsiasi domanda dato ciò che c’è in gioco. Il venditore dovrebbe essere in grado di indicare l’età dei vari elementi e fornirti dettagli sulla loro composizione. Chiedi se si sono verificati ingressi d’acqua in passato, se il terreno è perfettamente stabile, se la muratura e la struttura in legno sono solide. Non dimenticare di verificare la presenza della rete fognaria, così come un sistema di ventilazione efficace che protegga da muffe dannose sia per l’immobile che per la salute.

Infine, al di fuori del quadro specifico dei vizi occulti, controlla le condizioni degli infissi, dell’impianto di riscaldamento e di qualsiasi altro elemento che potrebbe comportare costi significativi in futuro.

Se, nonostante tutte queste precauzioni, un vizio occulto appare dopo l’acquisto dell’immobile, cerca di raggiungere un accordo amichevole con il venditore. Se non ci riesci, sappi che hai un periodo di due anni per intentare un’azione di garanzia: la rescissione della vendita o una riduzione del prezzo di vendita potrebbero essere concesse.