¿Cómo detectar defectos ocultos durante una visita?

Al adquirir una propiedad en el parque inmobiliario antiguo, es imprescindible tener un ojo observador: se compra tal como se ve y son muy pocos los defectos que le permitirán reclamar una compensación. Estos se conocen como defectos ocultos, y deben cumplir varias condiciones para ser clasificados como tales. La más importante es que, de haberlos conocido, no habría adquirido la propiedad. Por lo tanto, es recomendable detectar estos defectos antes de firmar un contrato preliminar, y aquí le ofrecemos algunos consejos útiles.

¿Qué son los defectos ocultos?

Un arañazo en la pintura de una pared o un desperfecto en los azulejos no pueden considerarse defectos ocultos. Para obtener una reducción del precio, el defecto debe causarle un perjuicio real, como veremos a continuación.

Aprenda a reconocerlos

En primer lugar, veamos algunos ejemplos de defectos ocultos para guiar sus búsquedas. Esta es, por supuesto, una lista no exhaustiva de defectos que podrían llevarle a lamentar su adquisición. Esté atento a:

• una fisura en el forjado de hormigón que sustenta la estructura,
• una cubierta porosa,
• un grifo que pierde agua y empapa las paredes,
• la susceptibilidad de la propiedad a inundaciones,
• la falta de suministro de agua corriente,
• una falta de integridad estructural en la estructura de madera,
• daños causados por carcoma,
• una falta de uniformidad o fisuras en los alicatados.

Las disposiciones legales

Para ser considerado un defecto oculto, el defecto debe ser lo suficientemente debilitante como para impedirle el disfrute pacífico de la propiedad. Esto se indica en el Artículo 1641 del Código Civil, que establece que “el vendedor está obligado a la garantía por los defectos ocultos del objeto vendido que lo hacen inadecuado para el uso al que está destinado, o que disminuyen dicho uso en tal medida que el comprador no lo habría adquirido, o solo habría offered un precio menor, de haberlos conocido”.

Más concretamente, el defecto debe estar oculto: no habrá recurso posible si usted compró con pleno conocimiento. También debe hacer que la propiedad sea inadecuada para su uso previsto. En este punto, una casa húmeda o en riesgo de colapso son ejemplos característicos de peligro relacionado con la ocupación. Finalmente, el defecto debe haber existido en el momento de firmar el contrato preliminar.

Tenga en cuenta que el desgaste normal de los elementos constitutivos de la propiedad (por ejemplo, una cubierta que se vuelve porosa con la edad) no puede constituir defectos ocultos. Por lo tanto, es esencial, para no sentirse agraviado o verse obligado a asumir costes inesperados, saber qué trabajos se requieren antes de comprar. En cuanto a los defectos ocultos, deben tomarse algunas precauciones durante sus visitas.

Sepa con quién rodearse

No todo el mundo tiene las habilidades necesarias para detectar defectos ocultos, especialmente porque no serán su principal preocupación durante una visita. ¡Confíe en un tercero!

Nunca visite solo

Para imaginar su vida en una propiedad, puede tender a centrarse en los volúmenes, la luz y los aspectos prácticos. Sin embargo, está comprando una construcción que debe ser funcional y segura. El mejor reflejo es invitar a una o más personas de confianza a visitar la propiedad con usted.

Al no tener que tomar una decisión de compra, su amigo o familiar puede mantener la distancia necesaria para un examen objetivo del estado de la propiedad. Una ventana envejecida, un suelo que necesita ser reemplazado o fisuras sospechosas no escaparán a la mirada benevolent de su ser querido, que puede alertarle.

Contrate a un profesional

Si algo le parece sospechoso pero no tiene la experiencia para continuar la investigación, no dude en contratar a un profesional de la construcción o a un arquitecto para resolver cualquier duda. El coste de su intervención será mínimo en comparación con el coste que soportará, financieramente y en términos de presión psicológica, si passa por alto un defecto oculto.

Busque posibles defectos

Un defecto puede permanecer oculto hasta que tenga el reflejo de preguntar sobre algunos puntos esenciales. Dos enfoques deben guiarle.

Examine las encuestas técnicas obligatorias

Las numerosas encuestas técnicas ahora obligatorias pueden darle indicaciones valiosas: si tiende a echarlas un vistazo rápido, adquiera el hábito de comprobar los puntos exhaustivamente. Dejan menos margen para que aparezcan defectos ocultos. La presencia de carcoma, por ejemplo, ya no puede ocultarse.

Tenga especial cuidado, ya que un defecto señalado en una de estas encuestas no puede clasificarse de ninguna manera como un defecto oculto posteriormente: ha sido informado, aunque la información se le escapara por una lectura demasiado apresurada de estos tediosos documentos.

Tenga el reflejo de hacer las preguntas correctas

Ante el vendedor o el agente inmobiliario, no dude en ser investigativo. Pruebe la electricidad en las distintas habitaciones, examine el cuadro de consumo para juzgar su edad; abra el grifo y observe el color del agua, revise el estado de las tuberías; en cada habitación, mire hacia arriba para examinar la parte superior de las paredes y el techo: podrían aparecer fisuras. En el exterior, debe examinarse cuidadosamente el estado de la fachada y la cubierta.

Cualquier pregunta merece la pena dado lo que hay en juego. El vendedor debería poder indicar la edad de los distintos elementos y darle detalles sobre su composición. Pregunte si ha habido entradas de agua anteriormente, si el suelo es perfectamente estable, si la mampostería y la estructura de madera son sólidas. No olvide comprobar la presencia de saneamiento público, así como un sistema de ventilación efectivo que proteja contra las moldes perjudiciales para la propiedad y para la salud.

Finalmente, y fuera del marco específico de los defectos ocultos, compruebe el estado de la carpintería, el sistema de calefacción y cualquier otro elemento que pueda incurrir en costes significativos en el futuro.

Si, a pesar de todas estas precauciones, aparece un defecto oculto después de su adquisición de la propiedad, intente llegar a un acuerdo amistoso con el vendedor. Si no puede, tenga en cuenta que dispone de un período de dos años para interponer una acción de garantía: se le puede conceder la anulación de la venta o una reducción del precio de venta.