如何在看房时发现隐藏缺陷？

在购置旧房时，目光敏锐至关重要：您购买的是现状，几乎没有缺陷可以为您提供索赔的可能。这些被称为隐藏缺陷，需满足多项条件才能被归类为此类。最重要的一点是，如果您事先知道这些缺陷，您就不会购买该房产。因此，建议您在签署预售合同之前发现这些缺陷，以下是一些实用技巧。

什么是隐藏缺陷？

墙面油漆的划痕或瓷砖的崩裂不能被视为隐藏缺陷。要获得降价，缺陷必须对您造成实际损害，正如我们将在下文看到的。

学会识别它们

首先，让我们看一些隐藏缺陷的示例，以指导您的搜索。这当然是一份可能导致您后悔购房的缺陷非详尽清单。请注意以下几点：

• 支撑结构的水泥板裂缝，
• 渗漏的屋顶，
• 水龙头漏水导致墙壁被淹，
• 房产易受洪水侵袭，
• 没有自来水供应，
• 木结构缺乏结构完整性，
• 木蛀虫造成的损坏，
• 瓷砖不均匀或开裂。

法律规定

要被视为隐藏缺陷，该缺陷必须严重到足以影响您安宁享用该房产。《民法典》第1641条规定：“卖方应对出售物中使其不适合预定用途或已大大降低其使用价值的隐藏缺陷承担担保责任，如果买方事先知道这些缺陷就不会购买，或者只会出更低的价格。”

更具体地说，该缺陷必须是隐藏的：如果您在完全知情的情况下购买，将无法追究责任。它还必须使房产不适合预定用途。在这方面，潮湿的房屋或存在坍塌风险的房屋是典型的居住危险例子。最后，缺陷必须在签订预售合同时已经存在。

请注意，房产构成要素的正常磨损（例如屋顶随着年龄增长变得渗漏）不能构成隐藏缺陷。因此，为了避免感到委屈或承担意外费用，在购房前了解需要哪些工程是至关重要的。至于隐藏缺陷，在看房时应采取一些预防措施。

知道依靠谁

并非所有人都具备发现隐藏缺陷的必要技能，因为这些缺陷不会是您看房时的主要关注点。请信赖第三方！

不要独自看房

为了想象您在该房产中的生活，您可能会倾向于关注空间、采光和实用方面。但是，您购买的是必须功能齐全且安全的建筑。最佳做法是邀请一位或多位值得信赖的人与您一起看房。

您的朋友或家人无需做出购买决定，可以保持必要的距离客观检查房产状况。老化的窗户、需要更换的地板或可疑的裂缝都不会逃过您亲人的眼睛，他们会提醒您。

聘请专业人士

如果您觉得某些地方可疑但没有专业知识继续调查，请毫不犹豫地聘请建筑专业人士或建筑师来消除疑虑。与如果忽视隐藏缺陷您将承担的经济和心理压力相比，他们的介入费用是微乎其微的。

寻找可能的缺陷

缺陷可能一直隐藏着，直到您有意识地去询问几个关键点。以下两种方法应该指导您。

检查强制性调查报告

现在许多强制性技术调查报告可以提供宝贵的线索：如果您倾向于快速浏览它们，请养成彻底检查要点的习惯。它们让隐藏缺陷出现的空间更小。例如，木蛀虫的存在再也无法隐藏。

要特别注意，因为这些报告中记录的缺陷在任何情况下都不能在以后被归类为隐藏缺陷：您已被告知，即使由于草率阅读这些冗长的文档而忽略了这一信息。

养成询问正确问题的习惯

面对卖方或房产经纪人，不要犹豫，积极探索。在各个房间测试电力，检查配电箱判断其年龄；打开水龙头检查颜色，观察管道的状况；在每个房间，抬头检查墙壁和屋顶：裂缝可能存在于那里。在外面，应仔细检查外墙和屋顶的状况。

鉴于所涉及的风险，任何问题都值得提出。卖方应能够指出各种元素的年龄，并提供其成分的详细信息。询问以前是否发生过进水，地面是否完全稳定，砖石和木结构是否坚固。不要忘记检查是否存在市政排水系统，以及有效的通风系统是否可以保护房产免受对房产和健康有害的霉菌的侵害。

最后，在隐藏缺陷的具体框架之外，检查木工、供暖系统以及任何其他可能在未来产生重大费用的元素的状态。

如果尽管采取了一切预防措施，在您获得房产后仍出现隐藏缺陷，请尝试与卖方达成友好协议。如果无法达成，请注意您有两年时间提起担保诉讼：法院可以判给您撤销销售或降低销售价格。